房东不得随意减扣押金！租房新规下周一施行，专家解读来了

（文/朱道义 编辑/张广凯）

下周一（9月15日），我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规——《住房租赁条例》将正式施行。《条例》对出租承租活动，住房租赁企业和经纪机构的行为等都做了明确的要求。

这部条例的出台，标志着住房租赁市场，将从“野蛮生长”正式迈入依法规范成长的新阶段。

住房标准、合同管理、承租人保护，都有了更细致的规定

《条例》如何保护出租人和承租人的合法权益？主要分为三点措施。

首先，其对用于出租的住房提出明确要求，扩大了“不可租”房源名单：1、用于出租的住房应当符合建筑、消防等相关规定和强制性标准，不得危及人身安全和健康；2、厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住；3、租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。

其次，加强合同管理。出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，住房租赁合同应当向所在地房产管理部门备案。

最后，针对承租人合法权益保护不到位的问题，《条例》规定：1、住房租赁合同应当明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项，出租人无正当理由不得扣减押金；2、出租人解除住房租赁合同应当通知承租人并为承租人腾退租赁住房留出合理时间，不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退住房。

对于上述政策，上海易居房地产研究院副院长严跃进向观察者网指出，“本次条例，主要是为住房租赁市场的健康发展。2020年提出意见稿的时候，正是住房租赁市场出现较多乱象的时候，包括长租公寓暴雷的问题也相对频繁。如今有了一些法律法规上的支持，也强化了市场监管部门的责任，有助于根除大城市住房租赁遗留的一些顽疾。”

同时他强调，押金是住房租赁中非常关键的一项内容，也是纠纷较为集中的领域。“本次条例中，新增了租赁合同应约定扣减押金的情形，并明确出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，优化了备案模式（涉及平台、备案主体和服务要求等），这都有利于明晰责任边界、减少押金纠纷等租赁扯皮现象，对租客和房东都有较好的保障作用。”

加强培育更规范化、专业化的住房租赁企业

值得注意的是，在引导和规范住房租赁企业发展方面，《条例》也作出了相关规定。

住房租赁企业，是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。

《条例》明确规定：1、住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，向所在地房产管理部门报送开业信息；2、发布的房源信息应当真实、准确、完整，不得发布虚假或者误导性房源信息或者隐瞒、拒绝提供拟出租住房重要信息；3、住房租赁企业应建立住房租赁档案，健全内部管理制度，不得非法收集、使用、加工、传输或者非法买卖、提供或者公开他人个人信息；4、住房租赁企业应向房产管理部门报送其经营的租赁住房信息；5、从事转租经营的按规定设立住房租赁资金监管账户并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。

此外，考虑到实践中存在自然人从事转租业务且规模较大的情况，《条例》还规定，自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定。

上海中原地产首席分析师卢文曦则向观察者网表示，“上述政策的本质是规范市场、约束市场的一种行为，对于承租人来说也是好事，越来越规范的市场更有利于他们的合法权益。”

实际上，住房租赁市场的规模体量正与日俱增，出台相关政策确实势在必行。

据中指研究院最新发布的《2025年8月中国住房租赁企业规模排行榜》,今年8月全国TOP30集中式长租公寓企业，累计开业房源量达139.8万间，较7月增加约0.89万间；累计管理房源量达198.7万间，较7月增加约0.53万间。

谈及许多承租人关心的政策对于房租价格的影响，卢文曦也进一步指出，“不会对整体价格产生太多影响，目前市场上的供需关系已经颇为成熟稳定，且市场结构越来越多元，保障性供应逐渐增多，无需担心租赁价格突然飞涨的问题。”

从中指研究院统计数据来看，8月份毕业季效应逐渐消退，住房租赁需求释放节奏放缓，重点城市租金环比跌幅略有扩大，50城住宅平均租金为34.88元/平方米/月，环比下跌0.15%，同比下跌3.76%。