上市房企分化加剧：过半企业盈利，万科亏掉119亿

(文/解红娟 编辑/张广凯）

随着2025年中报披露落下帷幕，房地产行业上半年的业绩格局愈发清晰。

同花顺iFinD最新数据显示，截至9月9日，A股市场已有91家房地产企业交出上半年“成绩单”，其中，50家房企实现归母净利润为正，41家则陷入不同程度的亏损泥沼。

在这之中，又以保利和万科反差最为明显，前者赚了27亿，后者却亏掉119亿。

央国企成“中坚力量”

“头部成绩”也难掩行业整体的深度调整压力。

同花顺iFinD数据显示，在已披露中期业绩的房企中，保利发展、滨江集团、招商蛇口、南京高科、新城控股、陆家嘴等十家企业凭借亮眼的盈利表现，跻身净利润前十阵营，成为行业深度调整期的“中坚力量”。

具体来看，保利发展以27.1075亿元的归属于母公司所有者净利润位居已披露中报A股房企榜首。

但这一“头部成绩”背后，保利发展并未改变营收利润双降的局面。数据显示，2025年上半年，保利发展实现销售面积714万平方米，同比下降25.2%；实现销售金额1452亿元，同比下降16.3%；实现营业收入1169亿元，同比下降16.1%；归母净利润27亿元，同比大幅下滑63.5%。

对于保利发展多重数据的背离，国信证券研究报告指出，因房地产项目结转规模下降，保利发展营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。

换言之，即使作为央企控股的龙头房企，保利发展能在行业深度调整期通过全国化项目结转维持利润规模的相对领先，但也难以完全脱离行业周期影响，面临规模与利润的平衡仍面临挑战。

滨江集团虽以18.5268亿元位居净利润第二位，但却是实打实的业绩增长代表。

数据显示，2025年上半年，滨江集团实现销售额527.5亿元，同比下降9.4%，虽有所下滑但优于克而瑞百强房企平均同比下降11.7%，位列克而瑞全国房企排行榜第10位，民营企业第1位。

得益于此，滨江集团2025年上半年营收利润双双增长，公司实现营收454.49亿元，同比上升87.8%；实现归母净利润18.53亿元，同比上升58.87%。

“滨江集团的逆势增长，核心源于对杭州及长三角核心区域的深度深耕。”业内人士表示，多年来，公司聚焦高能级城市改善型住宅市场，精准把握区域客户需求，凭借高品质产品打造能力与良好品牌口碑，在行业下行周期中仍保持项目去化优势，同时通过集中结转优质项目，推动营收和利润双增长。

招商蛇口则以14.4819亿元的净利润位列第三。

数据显示，招商蛇口2025年上半年实现签约金额888.9亿元，同比减少11.9%；签约面积335万平方米，同比减少23.6%；对应的销售均价2.65元/平米，同比提高15.29%。

值得一提的是，虽然在房地产下行的背景下，招商蛇口销售额有所下滑，但排名较上年提升一位，位居克而瑞排行第四。

同时，2025年上半年，招商蛇口实现营业收入514.9亿元，同比微增0.4%，归母净利润14.5亿元，同比增长2.2%。业绩增长主要因为结转产品差异使得开发业务项目结转毛利率同比上升，上半年整体毛利率14.4%，同比提升2.4个百分点，开发业务毛利率16.3%，同比提升3.4百分点。

作为央企背景的综合性房企，招商蛇口的稳健表现一方面源于“地产开发+园区运营+邮轮产业”的多元业务布局，有效分散了单一房地产开发的风险；另一方面，公司持续优化产品结构，聚焦核心城市优质项目结转，提升了整体毛利率水平，从而在销售规模小幅下滑时实现利润正增长。

此外，南京高科上半年净利润为13.8101亿元；新城控股录得8.9486亿元净利润；陆家嘴、城建发展、中新集团、中华企业、张江高科也分别以8.1536亿元、6.0837亿元、5.9152亿元、5.2099亿元、3.6915亿元的净利润，成功跻身前十行列。

这些企业或凭借对核心城市的精准布局，或依托特色化的业务模式，或抓住了细分市场的需求红利，在上半年实现了盈利突破。

万科巨亏119亿

然而，房地产行业并非一片坦途，大部分企业面临着严峻的盈利挑战。但令人意外的是，龙头房企万科A成为此轮A股中报亏损最严重的房企。

具体来看，上半年万科营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%。扣除营业税金及附加后，毛利润为693.8亿元，同比微增1.3%；毛利率为6.59%，同比微增1.79个百分点，仍然在低位徘徊。

由于期内对联营企业和合营企业的投资收益从上年的盈利4.96亿元变为今年的亏损8.05亿元，加上期内存货跌价损失扩大，万科期末净利润亏损同比扩大至108.65亿元，归母净利润亏损119.47亿元。

不仅是净利润，万科的全口径销售额降幅也是TOP10房企中最高的。

克而瑞地产研究指出，2025年上半年万科全口径销售额降幅是TOP10房企（加权平均降幅为13.4%）中最高的，且是唯一一家高于20%的，销售承压明显。数据显示，2025年上半年万科实现合同销售金额691.1亿元，合同销售面积538.9万平方米，同比分别下降45.7%、42.6%。

深究原因，作为行业标杆，万科的巨亏既受行业整体需求收缩影响，也与其前期多元化布局的投入压力、部分区域项目去化缓慢及结转周期错位有关；叠加市场下行期结转项目毛利率下滑，最终导致利润端出现大幅亏损。

继万科后，*ST金科以亏损75.2250亿元、华夏幸福以亏损68.2738亿元位居A股上市房企净利润倒数第二名和第三名。

其中，ST金科的巨额亏损与公司长期面临的债务危机、项目停滞及退市风险密切相关，资金链紧张导致其既难推进新项目开发，也无法通过优质项目结转改善业绩；华夏幸福则受此前产业新城模式遭遇的现金流困境持续影响，部分区域项目去化不畅、回款乏力，叠加资产减值计提，进一步放大了亏损规模，反映出单一产业模式在行业周期中的脆弱性。

此外，同花顺iFinD数据显示，在已披露半年报的房企中，金地集团、信达地产、首开股份、北辰实业、*ST中地、金融街等多家企业位列净利润后十位，尽显行业深度调整期的“寒意”。

上述业内人士表示，这类企业的亏损，一方面源于行业普适性压力，市场需求疲软导致销售规模下滑，同时结转项目因前期拿地成本高、市场定价受限，盈利能力被大幅压缩；另一方面，部分企业自身存在区域布局过于集中、产品定位与市场需求错配、资金周转效率偏低等问题。

“在行业下行周期中，这些短板被进一步放大，最终体现为利润端的大幅滑坡。”该业内人士说道。