营收利润双降，卓越商企服务2025年上半年业绩承压
解红娟
(文/解红娟 编辑/张广凯）
在不少物业企业实现业绩反弹之际，卓越商企服务仍深陷营收利润双降的“增长困境”。
近日，卓越商企服务发布2025年上半年业绩报告，期内，卓越商企服务实现收入20.15亿元，同比下降3.2%，其中，基础物业管理服务收入18亿元，较去年同期增加5.0%，占总收入比约为89.4%；增值服务收入（包括车位销售）由2024年同期3.49亿元降至1.96亿元，降幅43.7%，占总收入比约为9.7%；其他业务收入由2024年同期19.36百万元下降至约18.96百万元，占总收入比约为0.9%。
需要指出的是，增值服务曾经是卓越商企服务探索新利润增长点的重要方向，而现在却拖累了整体业绩。
观察者网了解到，卓越商企服务的增值服务包括资产服务、卓品商务泛行政服务、机电服务等多种专业增值服务。卓越商企服务表示，此次增值服务的下降“主要由于机电安装业务的压降、提供的租赁经营服务减少。”
与此同时，尽管卓越商企服务在管销费用上有所控制，但压力依然存在。数据显示，2025年上半年，卓越商企服务的销售成本为16.36亿元，较2024年同期的16.6亿元降低1.5%。
当营收下降而成本无法同步下降时，利润必然受到严重影响。数据显示，2025年上半年，卓越商企服务毛利3.79亿元，同比下降10.2%；溢利1.62亿元，同比下降11.7%；权益股东应占溢利1.47亿元，同比下降13.8%。
现金流方面，尽管卓越商企服务2025年经营性现金流数据呈现边际改善，但却未脱离“持续为负”的核心困境。具体来看，2023年其经营性现金流首次录得-1.85亿元，2024现金流净额扩大至-5.55亿元，进入2025年上半年，该指标虽收窄至-0.10亿元，但距离转正仍有一步之遥。
卓越商企服务表示，考虑到物业行业的季节性特征以及本期现金流虽已较去年同期大幅改善但尚未完全转正，公司董事会认为当前应优先保障业务营运资本的投入，以维持长期稳健经营及股东价值的持续提升。“因此，董事会不建议派发截至2025年6月30日止的六个月之中期股息。”
除了业绩外，报告期内，卓越商企服务接受卓越置业转让总代价3.63亿元的抵销一事也引人关注。
据公告显示，卓越商企服务全资附属公司卓越物业与关联方卓越置业于2025年8月24日签订结算协议，涉及一项关联交易。根据协议，卓越置业将有条件转让抵销资产给卓越物业，总代价为人民币362,825,942元，该金额将以应收卓越集团的贸易应收款项及其他应收款项的等值金额结算。
抵销资产包括卓越集团在中国持作待售的18项物业及持作开发的1项物业，主要位于中国核心城市区域的商业写字楼、高端住宅单位及停车位。
从交易背景来看，此次抵销的核心是卓越置业对卓越商企服务的“债务偿还替代方案”。
业内人士向观察者网表示，房地产市场持续下行，卓越置业的资金链持也续紧张，在此背景下，卓越置业选择以“抵销”方式了结部分欠款。但对卓越商企服务而言，这并非主动选择，而是在关联方现金偿付能力不足下的“退而求其次”，“相较于持续等待不确定的现金回款，接受债权抵销至少能减少应收账款规模，缓解部分财务报表压力。”
更值得注意的是，这种抵销方式对卓越商企服务的实际益处有限，甚至暗藏风险。
从财务影响来看，虽然应收账款余额会因抵销减少3.63亿元，表面上优化了资产负债表结构，但卓越商企服务实际并未获得现金流入，这意味着，卓越商企服务无法改善当前仍为-0.1亿元的经营性现金流净额。
此外，受让的第三方债权存在“回收不确定性”风险。因为公告未明确该债权对应的第三方主体资质、账期及担保情况，若后续第三方无力偿还，卓越商企服务可能面临“旧债未清、新债又生”的局面，相当于将关联方的债务风险间接转移到了自身。
更深层来看，此次3.63亿元抵销进一步暴露了卓越商企服务对关联方的“被动依赖”。
不可否认的是，卓越商企服务确实在努力摆脱关联方的影响，例如，在规模方面，截至2025年6月30日，卓越商企服务合约面积约为82.50百万平方米，较2024年同期增长约3.0%；在管面积约74.28百万平方米，较2024年同期增长约9.0%，其中来自第三方的在管物业面积占比达62.7%。
业务结构方面亦是如此。报告期内，卓越商企服务非关联业务占比提升至92%，其中第三方自拓收入增长26.9%；关联方收入降至1.6亿元，占比降至8%，同比下降4.5个百分点。
但从此次抵销结果来看，关联方债务问题仍未得到根本解决。
因为从公告上看，卓越商企服务接受了此次“债务偿还替代方案”，并表示，这些资产与卓越商企服务现有的物业管理及增值服务高度契合，具有业务协同与战略价值。“在当前市场环境下，优质资产的估值水平处于相对低位，为卓越商企服务提供了时点优势。集团将采用灵活的方式管理抵销资产，以实现资产管理战略的灵活性。”