中报业绩会直击｜金茂焕新进行时

8月26日，中国金茂（00817.HK，以下简称“金茂”或“公司”）发布2025年上半年业绩报告。27日，公司管理层在上海召开业绩会，向市场传递出“改革深化 焕新发展”的坚定信心。

（配图：管理层在业绩发布会上）

2023年以来，面对市场波动，中国金茂积极调整发展战略，逐步找到了跨越行业周期、实现转型发展的打法。2025年中期报告显示，中国金茂盈利能力显著提升：归母净利润同比增长8%，达10.9亿元，剔除投资物业公平值损益后的归母净利润达11.23亿元；公司实现毛利40.59亿元，同比增幅14%；上半年毛利率16%，其中开发板块毛利率较去年同期提升1pct。

利润指标优化的同时，金茂实现了规模的良性增长。1-6月签约

销售额534亿元，同比增长20%，行业排名首次跻身前十，位列第9。公司上半年收入251亿，较去年同期增长14%。旗下上市物企金茂服务（00816.HK）上半年营业收入同比增长20%，在管面积增幅11%。持有业务板块，零售商业及酒店经营业绩保持稳定，华夏金茂商业REIT市场表现亮眼，已进行六次超预期分红，底层资产长沙览秀城创下上市以来最高出租率99.03%，全场平均租金提升8%。

在本次业绩会上，管理层向市场传递了明晰的未来发展蓝图：“2025-2027年，极致盘活存量、加速新项目利润贡献，实现“活得好”；2028-2030年，实现全面焕新金茂，使中国金茂真正成为一个具有核心竞争力，可持续发展、健康的公司”董事会主席陶天海如是说。

产品升级，住宅平均签约单价2.6万/㎡

根据中报数据，中国金茂半年签约销售额534亿元，同比增长20%。在规模增长的同时，产品溢价能力持续提升。管理层在业绩会上表示，上半年公司住宅平均签约单价2.6万/㎡，较2024年（2.2万/㎡）、2023年（2.1万/㎡）提升显著，价格增幅分别达18.2%和24%，稳占高端改善型需求市场。上半年，“金玉满堂”四大产品线共有4府、5璞、2满、3棠集中推出，多个项目首开告罄。

其中，上海润雲金茂府首开当日售罄；长沙湘江金茂府首开114套房源售罄，成为6月长沙单盘销冠。璞系项目代表作西安璞逸东方首开摇号热销13亿，郑州璞逸云湖首开成为当地豪宅销冠。满系代表北京金茂满曜自开盘以来蝉联朝阳区普宅网签套数冠军；棠系项目成都东城金茂晓棠上半年六开六罄，成为本城现象级红盘。

（配图：上海润雲金茂府实景）

物业开发板块的“量价”齐升，来自产品力的坚实支撑。自发布四大全新产品系至今，金茂已有13个府系、7个璞系、4个满系和6个棠系项目入市。管理层表示，公司以一个好房子标准贯穿住宅开发全周期，秉持“懂客户、懂生活、懂艺术”的理念，优选配套、做优服务，通过“金玉满堂”四大产品线提供全周期高品质的生活体验。

（配图：西安金茂璞逸东方实景）

投资聚焦，京沪两城市投资占比66%

2025上半年，基于“投好投足”的战略安排，中国金茂精准获取16个优质项目，总土地款492亿元，全部位于一二线城市。公司在北京、上海两个战略深耕城市投资324亿，占投资总额的66%；新获取项目中府系、璞系两大高端产品线占比68%。

管理层透露，自2024年以来，中国金茂已累计获取41个项目，100%聚焦核心城市、核心板块。上半年，公司土储质量进一步提升。未售货值中69%位于华北、华东等经济发达区域，较24年底提升6pct；一线城市未售货值占比较24年底提升9pct。公司整体货值结构显著优化，更加适配新周期改善需求为主的市场结构性需要。

对此，中国金茂高级副总裁张辉总表示，截止到 2025 年的 6 月末，公司总土储足以支撑公司未来两年的稳健发展。下半年，中国金茂将保持投资目标，坚持聚焦优质地段与改善产品，并在投资标准上有更高的要求，以满足客户需求并实现稳健回报。

运营创标，新项目平均首开周期仅4.8个月

2025年，北京金茂璞宜丰宜项目在拿地后3个月即完成首开，热销18亿，成为丰台区量价标杆。北京金茂满曜项目、上海江湾金茂府项目首开热销距离拿地仅过去4.1个月和4.7个月。管理层在业绩会上透露，公司24年以来新获取的项目平均首开周期仅4.8个月，不仅全部达成拿地6个月首开的内控标准，首开平均去化率达81%。经营现金流回正周期缩短至11.4个月，低于12个月的内控目标。成都东城金茂晓棠、长沙湘江金茂府、重庆金茂璞印金开拿地6个月即实现经营性现金流回正。

（配图：成都东城金茂晓棠实景）

在运营高效的同时，新项目均实现超预期投资兑现。管理层在业绩会上透露，24年以来获取的新项目首开认购兑现度达132%，首开价格兑现度104%。

对此，首席财务官乔晓洁指出，“上半年新获取的 16 个项目，实现了量价的双优，指标大幅优于我们的可研报告，在市场上走出了独立行情。这批项目随着它们逐渐地坐收，将带动公司整体毛利率提升。”

财务稳健，新增融资成本仅2.7%

业绩会上，管理层表示，中国金茂"三道红线"依然保持全绿档。同时，债务结构不断优化，外币债务占比从上年末的25%降至21%，低息开发贷和经营贷占比提升至41%。

上半年，中国金茂成功发行多笔债券，发行成本屡创新低，多个自持物业融资实现突破，新项目的开发贷成本大多为自律下限。业绩期内，中国金茂内外新增融资平均成本仅2.70%，较2024年底下降69个基点，再创新低。

同时，中国金茂继续强化精益管理，上半年销售费用、管理费用、财务费用同比分别下降15%、5%、4%；精细化成本管控成效显著，集采使用率提升至94.9%。

焕新金茂，从"活得好"到"活出彩"

着眼未来发展，中国金茂管理层展现出坚定的信心。以“改革深化 焕新发展”为主题，中国金茂将用2025-27三年时间完成焕新，实现“活得好”；再用2028-30的三年时间达成“活出彩”的目标。

管理层表示，当下中国金茂正处在“焕新金茂”的关键阶段，公司将极致的做优增量，提升运营效率，确保项目一年一熟，力争一年两熟；极致盘活存量，用三年时间解决80%的存量问题。

对此，董事会主席陶天海强调，“我们判断，对优质企业来说，未来是机遇大于挑战。中国金茂将全面提升公司的核心竞争力，以自身的确定性来应对市场的不确定性，持续创造新的业绩。”