透过半年报看保利发展的财务韧性与战略突围

2025年上半年，房地产市场仍处于深度调整周期。据统计局数据，1-6月，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44241亿元，同比下降5.5%。

可以看出，当前楼市基本面依旧承压，乐观预期尚未形成。在此背景下，只有少数目标清晰、战略坚定的标杆房企，才能持续拉开差距，凸显自身竞争优势，保利发展正是其中的代表。

8月25日，保利发展发布2025年半年度报告。报告显示，上半年保利发展实现营收1169亿元，归母净利润27.11亿元；毛利率14.6%，略高于2024年全年水平。

业内人士表示，2025年保利发展围绕“稳经营、提效益、求发展”战略，成为行业内少数能持续盈利的房企之一，其经营韧性和抗风险能力在市场调整期表现突出。

精准营销+优质土储，筑牢业绩根基

对房企而言，销售业绩不仅是衡量企业竞争力的直观标尺，更是其在市场下行期保障现金流安全、维系经营基本盘的关键依托。

机构报告显示，上半年保利发展的销售额和销售面积均维持在行业第一规模。具体来看，上半年保利发展实现签约金额1451.71亿元，实现签约面积713.54万平方米。

领先的销售业绩离不开公司对市场的精准预判和积极的销售策略。保利发展表示，年初公司确立了全面抢抓销售、增量存量分类施策的策略。一季度把握市场窗口，优化产品、提升展示，取得630亿元签约的良好开局；二季度市场有所下行，公司紧抓五一关键节点、用好房票安置等政策机会，稳住市场份额。

在存量方面，保利发展推行“老盘新作、全面焕新”，通过推动存量项目调规调产品等方式加速去化。财报显示，上半年公司存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%。

增量项目亦有效改善了上半年的销售质量。报告显示，期内公司2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65%，较2024年全年进一步提升了5个百分点。同时，公司38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%，其中在上海、广州、成都、西安等9个核心城市排名第一，在石家庄、福州等8个核心城市排名前三，广佛、太原、石家庄等7个核心城市市占率突破15%，重点城市竞争优势持续巩固。

需要指出的是，土储的规模充足度与布局合理性，直接决定销售业绩的可持续性和去化速度。上半年，保利发展持续提高资源投放的精准度，优化土储结构。

报告显示，上半年公司在北京、上海、杭州、西安等核心城市新拓项目26个，总地价509亿元，总计容面积228万平方米；拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项目已首开销售，签约超40亿元。

截至6月末，保利发展待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。其中，增量项目计容面积约894万平方米，随着产品品质与运营效率的系统性提升，将实现较快的开发销售。

保利发展表示，公司持续升级客研方法论，聚焦38个重点城市重点板块及高端客户群，形成的研究成果为投资立项研判提供重要支持。

以客户需求为核心，“三好战略”驱动品质升级

好产品是打开市场的钥匙，是赢得认可的基石。近年来，保利发展对“好产品、好服务、好生活”战略的执着践行与精准落地，无疑是其实现销售领跑的核心驱动力。

早在2023年公司提出行业进入“高质量发展的品质时代”时，保利发展便着力构建四阶八维全流程品质管理体系。今年上半年，公司更是基于22万余条客户调研数据，以“好生活”为纲领，设计策划“好产品”和“好服务”，在产品体系构建、品质保障、用户服务等领域持续突破。

在产品体系方面，保利发展深化产品品牌体系，建立产品、服务与生活场景的关联；并基于客研与客户画像，深化产品品牌与在地文化、生活需求的结合，打造匹配需求的在地化产品。其中，新增的“天奕”子品牌，在广州、上海的首开均优于立项预期，截至目前累计签约超75亿元。

品质保障方面，公司深化全流程品质管理体系，构建覆盖投资、定位、建造、交付四阶段和设计、宣传、建造、体验、交付、服务等八大维度的品质呈现；同时通过53个核心管理动作明确权责与目标，细化品质管理全流程；并依托“100个保式细节”，围绕“三堂六线”细化工艺指引，保障品质落地。

客户体验方面，公司上线“端菜行动”，即业主提需求、公司供服务：一方面整合热线与呼叫中心、编制《服务楼书》响应需求；另一方面开展开放日、推行“贴膜交付”与“一房五验”，优化体验与交付质量。

凭借在产品打造、品质保障、客户服务等维度的创新突破，保利发展获评“2025寻找中国好房子示范企业”等多项荣誉，位列“2025中国房地产品牌影响力百强企业”榜首。

业内人士表示，好产品是承载居住需求的根本，好生活是兑现居住价值的核心，好服务是维系客户粘性的关键。权威荣誉的背后，不仅是市场对企业的认可，更是对保利发展响应国家“好房子”战略、推动行业品质升级的肯定。

财务指标稳健优化，“三大主业”构筑新竞争力

正是基于精准的投资把控、持续的产品创新，以及对市场需求的深刻理解，在行业整体承压的背景下，保利发展成为上半年行业内为数不多仍保持盈利的房企之一。

报告显示，上半年，保利发展现金流充裕、融资渠道通畅、债务结构优化，核心财务指标“稳中有进、持续向好”，展现出强劲的抗风险能力。

现金流方面，上半年保利发展大力抢抓销售回笼。数据显示，期内实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。基于此，期内公司经营活动现金净流入160亿元，实现同比由负转正；期末货币资金余额1386亿元，占总资产比例超10%，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。

在融资方面，上半年公司新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。其中，期内成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%。年初至今发行公司债和中期票据95亿元，期末直接融资比重提升至21.53%。此外，公司用足政策空间，经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业贷款余额339亿元。

从结构来看，截至6月末，一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。报告期末，公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点，债务安全稳步提高。

展望未来，保利发展已经为长期发展做好布局。今年保利发展率先提出“三大主业”中长期战略规划，通过“不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务”创新引领行业新发展模式。

在不动产经营方面，上半年公司实现资产经营收入25.4亿，同比提升13%。截至报告期末，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米。其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%。购物中心板块推出“开新时光季”，累计吸引客流2530万人次。社区商业全国新增招商13万平方米，是去年全年的两倍。

不动产服务方面，旗下保利物业坚定市场化发展路线，期内新拓第三方项目单年合同金额14.06亿元，同比增长17%；第三方在管面积增加至5.5亿平方米，占比达65.9%；第三方物管收入27.78亿元，同比增长20%。截至报告期末，保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米；实现营业收入84亿元，归母净利润8.9亿元，同比分别提升6.6%、5.3%。

业内人士指出，在市场调整期内，保利发展一方面实现销售领跑、财务优化的经营成果，另一方面通过“三好战略”升级产品服务、依托“三大主业”前瞻布局，战略与业绩的协同发力，有力彰显头部房企的综合韧性。