对话蜜蜂科技贾凡：资产价值回调期，存量盘活能力将加剧行业分化

（文/孙梅欣 编辑/张广凯）

今年7月的中央城市工作会议，对房地产未来发展提出加快构建房地产发展新模式的要求，要求城市从增量扩张阶段转向存量提质增效为主，为存量盘活，更新、空间资源整合提出更高要求。

相较于存量住宅，写字楼、产业园、办公楼宇等存量空间的盘活，对运营方的要求更高。这其中，如何在资产价值与租赁回报至今找到平衡，是当下运营方存在的难点。

“最近几年国内面临资产价值重构，但对于运营方而言，并不是一件坏事。”蜜蜂科技BEEPLUS董事长贾凡近期对观察者网表示，过去很多由于国内资产价格过高，造成资产租售比一直处于低位，

“随着低资产价值的下降，对于提高租售比而言，是最直接的方式。”贾凡认为，行业未来一定会产生分化，运营能力对于资产价值的影响和重要性，也会由此凸显。

他坦言，当下对于蜜蜂科技这类资产运营方而言，是进行更大扩展的好时机：”当资产端供大于求的时候，资产方对于运营方的需求高于过往。过去他们不愁租，没有改造需要，但只有在资产端感到压力的时候，才会需要专业运营方去做空间去化。”

作为一家成立10年的资产管理运营商，蜜蜂科技BEEPLUS目前在华东、大湾区等全国9座城市对40个产业园区和楼宇载体进行配套运营和资产管理，通过进行产业导入、产业培育，面向青年人进行办公与生活场景融合，服务企业超过3500家。

目前，蜜蜂科技已经完成C轮融资，包括珠海大横琴集团、鸥翎投资等资方参与投资，早前公司估值已经超过15亿元。

就在近期，蜜蜂科技先后在南京、深圳两地新增两项资产管理项目，南京BEEPLUS研创产业中心项目，位于江北新区研创园，可以提供1人到上百人到商务空间，可以灵活适配不同规模的企业。空间内办公、生活和社交空间融合，为企业提供从研发到转化到支持与增值服务。

由于整体经济环境的变化，近年不少产业园、楼宇载体空置问题严重。这其中，不少非民营园区存在的招商难等状况，成为资产持有者急需解决的问题。

贾凡表示，运营方采用“国企+民企”的合作模式，通过对国企性质的资产持有方进行市场化机制的改造盘活，对建筑空间形态进行改造，也对孵化和入驻企业提供对接等服务。

而在当前背景下，企业也看重自身运营成本的控制，因此可以直接入驻的空间，对于孵化型、成长型企业而言，可以节省相当大一笔成本。

同时，企业对于办公空间的要求，已经不仅局限于面积、区位、物业管理、租金等高性价比条件，还在于产业链的聚集，以及运营方的资源条件等等。

中指研究院《2025中国产业新城运营商评价研究报告》中指出，产业运营商的产业链招商模式，正从单一企业引入到全链条生态构建模式发展，通过“强链、补链、延链”的系统性策略，产业韧性能够得到提升，招商逻辑也从“点状突破”转向“网状协同”。

贾凡也认为，当下的资产空间运营，已经不仅是对资产本身的盘活，还需要和当地产业环境相互依存：“一个地区的产业生态发展由非常复杂的系统和要素沟通，包括气候条件、绿地环境、人居环境、医疗条件、产业龙头、人才资源等等综合要素相关。”

蜜蜂科技在落地项目中，对于这一模式也进行了实际运营，例如今年早前入市的南京气象谷项目中，通过强化周边高校资源，引入孵化气象相关产业企业，并为高校孵化企业提供空间，形成产业链聚集。

据悉，这一项目今年1月公开入市，目前的入驻率已近50%。同时，蜜蜂科技在大湾区多个项目的入驻率，也超过了95%。

贾凡表示，作为资产运营商，未来一定是瞄准RETIS等资产证券化方向发展：“现实问题依然是由于资产价值过高，租售比较低，导致国内资产发RETIS这条路走起来很难。未来希望我们可以协助资产持有方通过强化运营，在资产价值回调的时期，通过运营带动，将资本回报率保持在4%-5%的水平，从而实现资产证券化的成功推行。”

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