时隔十年再开重磅中央城市工作会议，如何解读？

（文/孙梅欣 编辑/张广凯）

7月15日的中央城市工作会议召开，会议针对房地产未来发展作出了重要的部署，重点提到“加快构建房地产发展新模式”，为房地产市场划定了新路子、高品质、控风险的发展路径。

作为一项城市发展领域最高规格的会议，中央城市工作会议在历史上极为罕见，上一次是10年前的2015年，此后房地产市场出现重大反应。而再上一次的会议，更是要追溯到1978年了。

本次会议总结了我国城市发展成就，分析城市工作面临的形势，明确做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务，并对进一步做好城市工作作了具体部署。

会议指出，党的十八大以来，党中央深刻把握新形势下我国城市发展规律，坚持党对城市工作的全面领导，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，坚持把城市作为有机生命体系统谋划，推动城市发展取得历史性成就，我国新型城镇化水平和城市发展能级、规划建设治理水平、宜业宜居水平、历史文化保护传承水平、生态环境质量大幅提升。

在总体目标方面，提出以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

在会议部署城市工作的7个方面重要工作中，在涉及到房地产相关的表述中提到，一是要着力建设舒适便利的宜居城市。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。

二是要着力建设安全可靠的韧性城市。推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；强化城市自然灾害防治，统筹城市防洪体系和内涝治理；加强社会治安整体防控，切实维护城市公共安全。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，中央城市会议的召开，在当下有着面临转型压力的背景。目前外需回落、房地产大趋势下行、基建基本饱和的情况下，外部竞争和备受挤压的压力下，要将内需和消费打造成为新增长动力和引擎。

“城市发展方式从增量转向存量，从外延向内涵，从关注物质到关注人，从硬件填充到软性治理能力打造，从房地产单边突进到统筹房地产与产业、就业和人口等，这些都是非常巨大的变化。”李宇嘉表示，地方的领悟力、执行力、理解力还未到位，需要中央会议来部署、动员。

58安居客研究院院长张波认为，会议的主题是推动城市高质量发展，但在具体推进路径上是坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，并强调要走出一条中国特色城市现代化新路子。

他表示，“加快构建房地产发展新模式”，这一表述延续了房地产调控的政策主线，并在实施路径上更强调供需双向改革：“用‘双轨制’重构住房供给结构，商品房建设需 ‘严控增量、优化存量、提高质量’，同时以需定建扩大保障性住房供给。”

同时，会议明确我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

张波认为，一方面“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子” 就是房地产高品质发展方向，房地产也将从规模扩张转向质量竞争；另一方面，推进商品住房销售制度改革，并有序推行现房销售并优化预售资金监管，这一举措旨在降低交付风险、提升住房品质。

发展方向的变化，意味着房地产发展将进入新的阶段。李宇嘉认为，后续存量盘活、更新、空间资源整合，会带来新的机遇，房地产的重点，将转为开发、建设、改造、运营并重，房地产对经济的作用，将从“发动过引擎”转为“稳定器”。

另外，存量时代下，二手房交易占比提高，以及城市更新推进，对家居、家电、家装、装饰、装修、建筑建材、租赁等业务有很强的带动作用。“这本身就是房地产回归民生、大宗消费的体现。”李宇嘉表示。

同时，增量房地产业仍然有一定机会。李宇嘉认为，一方面是城市更新规划驱动空间资源、资产的升级和叠加，带来空间价值提升；另一方面是土地利用政策的创新和调整，加大存量土地开发，新增土地提高价值。

随着居住改善需求得到激发，房地产拉动经济的方式，将从支持城市扩张，转为参与城市更新及提供高附加值的服务，行业未来会涌现出一批会盘活、懂运营的经营性企业：“例如现在已经到来的REITs时代，未来这将利于带动社会资本、居民资金进入存量物业市场，共同探索存量时代的价值新蓝海。”

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