108轮竞价、溢价40.74%，中海23.70亿斩获深圳龙华地块

(文/解红娟 编辑/张广凯）

7月7日下午，深圳迎来2025年第四场宅地土拍，此次出让的是龙华民治街道A802-0309宅地。

公开资料显示，A802-0309地块位于龙华区民治街道，土地用途为二类居住用地，土地出让面积21820.58㎡，规划建筑面积61090㎡（其中住宅59870㎡、商业600㎡、托育机构500㎡、物业服务用房120㎡），容积率2.8，起始价16.84亿元，起始楼面价27566元/㎡。

值得一提的是，该地块最初为商业办公用地，后经调整为二类居住用地。

2025年4月19日，深圳市规划和自然资源局龙华管理局发布的关于龙华新城核心地区法定图则40-04地块规划调整的公示显示，40-04地块用地面积由22050平方米调整为21820平方米，用地性质由商业性办公用地（C2）调整为二类居住用地（R2），容积率由“2.5”调整为“2.8”。

文中提到的40-04地块即是此次出让的A802-0309地块。

另需指出的是，该地块质素较高，因而未拍先火，共吸引了天健、越秀、深铁、招商、中海、华润6家房企参与竞价。

具体来看，其一，该地块所在的民治板块市场需求旺盛。根据中指数据库监测，民治板块6月新房成交均价约63848元/平方米，热销项目如中建壹品·湖北文旅·鹏宸云筑、中洲迎玺花园等去化速度较快。

其二，该地块容积率仅2.8，低于深圳多数住宅用地。这意味着，该地块未来可开发高层低密度社区，提升居住舒适度。

其三，该地块采用“价高者得”原则，无销售限价、无70/90户型比例限制、无配建保障房要求，开发灵活性较高。竞得人需承诺提供“交房即发证”服务，并在1年内开工、4年内竣工。

此外，深圳新房库存持续走低，截至6月底去化周期仅7.6个月，加剧了开发商对优质地块的争夺。该地块的成功出让，将进一步推动民治板块向改善型住区转型，同时为深圳土地市场注入活力。

得益于此，该地块在出让过程中竞拍激烈，共经过108轮竞价，最后由中海地产以23.70亿元竞得，折合楼面地价约38975元/平方米，溢价率达40.74%。

“近期深圳土拍市场的高溢价成交，是 ‘核心地段+低密品质+政策红利’三重因素共同影响的结果。”中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，未来，随着优质地块的推出，深圳土拍市场将进一步分化，核心区域持续高热，非核心区域保持平淡。

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