万科：将动员各方力量，推动公司重归健康发展的轨道

(文/解红娟 编辑/张广凯）

“2024年公司（万科）经营确实经历了困难。”

在6月27日举办的万科2024年年度股东大会上，万科管理层坦然承认公司遇到了阶段性经营性困难，但同时也指出，将直面困难，积极应对。

万科管理层的信心源自于政策端的持续发力。自2024年“9·26”政策明确提出要促进房地产市场止跌回稳后，政策以组合拳的形式密集发布，房地产市场出现积极变化。

得益于此，万科生产经营也保持了稳定。2024年，万科实现营收超3400亿，综合住区业务销售超2400亿，在全国超25个城市销售金额排名前三，销售回款率保持100%，完成超18万套房屋高质量交付，并通过存量资源盘活改善资源结构，新增和优化产能超400亿，回收现金超百亿。

2025年一季度，万科实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100%；1-5月，万科按期保质完成超2.6万套房交付。

“另一方面，万科拥有一支业务素质过硬、具有敬业精神、能扛压的团队。”万科管理层表示，今年走访多个城市，当地党委政府及合作伙伴均给予了万科认可和支持，给予了公司极大信心。

表达信心之余，万科管理层也没有回避债务问题，并对投资者关心的市场走势、业务发展等问题逐一进行了回应。

债务问题，无疑是投资者关注的焦点。

据万科管理层介绍，2024年，万科获金融机构大力支持，融资模式稳步转型，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，新增经营性物业贷293亿，已上报178个“白名单”项目。

与此同时，大股东深铁集团持续给予了万科大力支持，不仅帮助万科进行资产和股权处置、参与消费基础设施REIT认购、积极协调各类金融资源，还多次提供股东借款支持。据统计，2025年以来，深铁集团累计提供了超过140亿元的股东借款，用于万科偿还债券本息。

在各方积极支持下，万科偿债有序推进，2024年完成了约197亿境内外公开债券的兑付，2025年以来已偿付公开债超160亿元，年内已无境外公开债。

据IFind数据显示，万科2025年一年内到期的境内外债券共14只，债务合计约285.4亿元。其中，上半年到期境内外债券共8只，债务合计约129.4亿元；下半年到期境内外债券共6只，债务合计约156亿元。

在谈到业务发展时，万科表示，2024年已在存量盘活方面形成系统性打法，通过产品力将盘活资源转化为真实销售，形成了“盘活-产品升级-热销回款-再投资”的正向循环，累计盘活可售货值超700亿，实现新增销售超200亿。

与此同时，2024年万科经营服务业务稳健增长，物业业务营收超360亿，市场拓展能力行业领先；长租集中式公寓管理规模全国第一，运营效率行业领先；商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95%；物流仓储可租赁面积超千万平方米，冷链规模行业第一，高标仓稳定期出租率近90%。

具体来看，物业方面，2024年，万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9%。过去一年，万物云深化蝶城战略，已布局蝶城666个。万物梁行服务世界500强74家，中国500强111家。

与此同时，万科物业业务积极践行科技战略，助力运营效率提升，飞鸽工单智能调度系统接入作业人员3.3万名，灵石智能硬件设备告警准确率高达94.4%，全年累计预警安全隐患超166万起。

租赁住宅方面，2024年，万科租赁住宅管理规模26.2万间，纳入保障性租赁住房12.6万间，集中式长租公寓的管理规模全国第一。

万科租赁住宅板块的经营效率也在持续提升，实现出租率95.6%；项目前台GOP利润率近90%，保持行业领先水平；客户满意度在95%以上，老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天。

此外，万科租赁住宅通过“由售转租”盘活内外部存量房源超1.46万间，其中盘活万科旗下房源6850间，为自持型住宅、公寓盘活及商办改租提供了可复制的解决方案。

值得一提的是，不久前，万科旗下长租公寓品牌泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。

商业方面，万科介绍，2024年，万科商业板块开业建筑面积总计超1000万平方米，商业项目在一二线城市的占比超过94%，已与超过12000家品牌建立良好合作。

值得一提的是，万科的消费基础设施REIT表现良好，去年4月中金印力消费REIT在深交所成功上市，截止去年底，底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96%，该基金年化现金流分派率5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2%。

物流仓储方面，2024年万科实现营业收入39.7亿元，稳定期高标库出租率87%，冷链园区使用率78%。

2024年，万科物流仓储业务实现开业规模增长，核心业务布局47个城市，运营管理超160个项目，可租赁建筑面积1178万平方米，服务企业数量超3400家，2024年新开业面积56万平方米，冷链运营服务规模处于行业第一。

万科直言，每一位股东都希望万科健康、稳定、可持续的发展，利益一致、目标一致、方向一致。万科将动员各方力量，充分调配资源，竭尽所能、全力以赴，共同推动公司重归健康发展的轨道。