上海土拍首日保利连下两城，刷新杨浦区单价地王纪录

(文/解红娟 编辑/张广凯）

6月19日，上海2025年五批次土拍拉开序幕。

早前，上海发布第五批次集中供地计划，合计出让6宗涉宅地，总出让面积31.4万平方米，总建筑面积70万平方米，总起价192.5亿元，于6月19日和20日两天举行。土拍首日将出让包括杨浦区东外滩地块、闵行区颛桥地块、宝山区南大多用途组合用地（5幅宅地+1幅商业办公用地）、青浦区徐泾地块、金山区金山新城地块在内的5宗地块。

最后，5宗地块成功出让，其中，3宗溢价成交、2宗底价成交，最高溢价率达到30.79%，共收金191.56亿元。

今日最为瞩目的地块是位于杨浦区C090101单元01C5 - 02地块。该地块东至怀德路，南至惠民路，西至许昌路，北至济宁路，为普通商品房，出让面积14655.15平方米，建筑面积36637.87平方米，容积率2.5，起始价26.76亿元，楼面起价73039.18元/平方米。

观察者网了解到，土地出让前，该地块就吸引上海城建、中海、保利发展、越秀、招商、华润中能建联合体6家参与竞拍，是为数不多有多家房企竞拍的地块。

“杨浦地块之所以关注度高，因为地段价值优厚。”上海中原地产首席分析师卢文曦分析指出，该地块位于杨浦内环内，各种配套自然齐全。例如，交通上，距离18号线平凉路站大约500米，距离12号线江浦路站也差不多400 - 500米；渔人码头等商业设施可以满足日常生活需求。

值得一提的是，该地块附近分布有招商·桐安里、瑞安·翠湖滨江、中信泰富杨浦滨江项目、保利外滩序BUND45等项目，在新房市场上反响热烈。

中指研究院上海数据总经理张文静指出，招商·桐安里和瑞安·翠湖滨江均为风貌别墅项目，招商·桐安里70套房源待入市，瑞安·翠湖滨江于2024年7月开盘，推出90套房源，均价21万元/㎡；保利外滩序BUND45于2024年12月开盘，推出74套房源，均价12.9万元/㎡，触发积分，当日售罄。此外，地块附近还有保利于2024年11月竞得的杨浦区C090202单元O2-07地块，即保利江浦项目，总用地面积约0.8万m²，容积率2.16，规划建面约1.8万㎡，成交总金额约15.2亿元，成交楼面均价86037元/㎡，溢价率16.27 %，拟建2幢16-17F高层，拟提供102/130m²三房和143/145m²四房产品。

更重要的是，对于房企而言，该地块在土地技术指标上比较理想，地块面积不大，计容面积3.66万平方米，并且是纯住宅，也没有配建保障房要求，可以很快清盘，销售以及回款压力小。

基于此，竞价环节一开始，越秀、上海城建、保利发展这三家房企迅速进入“战斗”状态，互不相让。时间一分一秒地过去，竞价轮数也在不断攀升，50轮、70轮、90轮……现场的气氛愈发紧张。

终于，在第95轮激烈的角逐后，保利发展以35亿的价格成功将这块宝地收入囊中，楼板价9.55万元/平方米，溢价率30.79%。

上海中原地产首席分析师卢文曦分析推测，近10万的楼板价，未来该项目售价至少14万元/平方米。

另值得一提的是，这一价格，一举刷新了保利发展自己此前保持的杨浦区单价地王纪录。

2025年5月9日，上海今年第四批次土拍出让4宗地块，保利以总价42.41亿元竞得其中一幅热门地块——杨浦区N090602单元L4-02地块，成交楼面价80199元/平方米，溢价率26.30%。

上海中原地产首席分析师卢文曦分析指出，这幅土地吸引6个竞买人参与，叫价过程相当激烈，虽然没有达到中止价，但是楼板价超9万元/平方米达到了预期。这和近期区域项目热销有关，杨浦内中环保利外滩序BUND98一期首开日光。第二批次92套已取证，6月28日开盘，这幅土地的入手也为第二批次的热销起“助攻效果”。

除上述地块外，保利还溢价拿下闵行区MHC10601单元01-22A-10地块，总价31.40亿元，楼面价38775元/平方米，最终溢价12.95%。

信息显示，该地块东至都庄路，西接01-22A-07地块，南临01-22A-07地块（近六磊塘），北靠01-22A-08和01-22A-09地块，出让面积40493.2平方米，建筑面积80986.40平方米，容积率2，为住宅用地，起始价27.80亿元，楼面起价34329.96元/平方米。

和保利竞得的两幅地块热度相比，今天上午成交3块郊区地块市场反应平淡。

具体来看，中建东孚以总价81.95亿元竞得宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块，楼面价25488元/平方米。

信息显示，该地块出让面积98659.8平方米，建筑面积321540.83平方米，容积率3.26，起始价81亿，楼面起价25192.23元/平方米。其中90-01地块为办公楼、商业用地，容积率7.2；其余子地块均为普通商品房用地，容积率2.5-2.6。

大华集团以30.53亿元竞得上海青浦区QPS8-0101单元A18-12地块，成交楼面价26843.28元/平方米。

信息显示，该地块东至规划绿地，南至徐耀路，西至规划绿地，北至规划绿地，为普通商品房用地，出让面积49446.43平方米，建筑面积113726.79平方米，容积率2.3，起始价30.53亿元，楼面起价26843.28元/平方米。

建发以总价12.68亿元竞得上海金山区JSC1-0403单元3-10-12地块，楼面价14820元/平方米，溢价9.78%。

信息显示，该地块东至海盛路，南至金山大道，西至海芙路，北至长堂河，土地用途为住宅地，出让面积68470.88平方米，建筑面积85588.60平方米，容积率1.25，起始价11.55亿元，楼面起价13500.05元/平方米。

在卢文曦看来，这也显示出当前市场依旧有冷热不均的现象。“尽管中心区土地成本高，但短期来看，高端改善依旧有很强消费潜力和活力，项目去化的压力小。”