供需失衡致商办整体萎靡，做“生态服务商”才能跑赢市场

（文/朱道义 编辑/张广凯）

回顾过去的一年，全国重点城市商办市场在深度调整中努力前行。

新增供应持续涌来，有效办公需求却略显不足。企业则因经济增速放缓、行业遇冷及降本增效策略收缩，叠加远程办公、共享办公模式冲击等诸多因素，租赁活动也愈发偏向谨慎。

这让行业普遍面临空置率与租金的双重压力。近日，观点指数于2025观点商办暨资管大会发布的《2025商办资产运营报告》显示，截至2024年末，涵盖北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等重点城市的16个中国内地写字楼样本项目，其租金单价为200.15元/平米/月。相较2024年6月末，该租金单价下降了3.09%；与2023年末相比，降幅为4.34%。

而公开数据显示，2025年全国主要一、二线城市办公楼市场将再度迎来约640万平米的新增供应集中放量，同比增长近七成。若供需关系无明显改善，租金下行、空置率走高的局面或将进一步加剧。

不过，在近期举办的2025观点商办暨资管大会上，思想火花的交流碰撞中，观察者网发现，尽管2025年的市场图景更显复杂，新的机遇却也在悄然涌动。

2025观点商办暨资管大会现场

正如中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理于现场举例指出，“据统计，上海甲级办公楼办公当中，74%的搬迁租赁为升级需求。”显然，对于拥有深厚产业积淀的市场来说，需求仍然存在，只是对于商办空间的要求迭代升级了。

这就需要运营方主动从“空间提供者”，向“企业服务生态构建者”进阶。AI技术、新经济需求、ESG等全新变量，恰能够助力行业打开全新的想象空间，不断升级服务模式和产品体系，以适应新周期的变化。

张存理也结合中海商务办公楼资产板块目前于产品升级、智慧化、健康化和绿色化等方面的运营成果，给出了商办重构的具体路径。

她认为，未来办公空间是城市发展的新界面，企业应做到三个重构：首先是重构空间属性，其次重构服务边界，最后重构价值体系。当空间真正能以人和产业为核心，当运营超越物理边界、走向生态共建，商办地产就能突破周期的局限，成为城市进化的永恒动力。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨也验证，市场确实存在“逆行者”，即部分楼宇在下行周期中表现亮眼。“这些楼宇多靠近地铁站、商业设施完善，并获绿色认证，资产在运营加持下能跑赢市场。”

市场新常态要求运营方从“空间提供者”转型为“生态服务商”，具体怎样做？阳光海天停车产业集团总裁江沁园以“停车场运营”的独特视角另辟蹊径。

他指出，据阳光海天停车今年统计，老百姓交停车费可能会到1.2万亿的一个规模，尽管对于楼宇的整体租金是一个小数，但对于一个细分产业或集团来说，还是非常可观。“今年一季度我们签约的项目数接近30个，比去年同季上涨了50%，这证明业主正越来越看重细分市场，即针对停车场这条细分赛道的资产管理。”

据悉，阳光海天停车目前主打的业务是停车场中长期的承包经营这项目业务不仅能够给业主提供稳定的现金流收入，同时也能带来管理水平的提升。

有趣的是，江沁园也透露，阳光海天停车目前于细分赛道脱颖而出的重要法宝之一，就是对于AI技术的深度运用。“我们借助AI将物理空间演化为数字空间，通过大数据计算来进一步形成停车的市场化产品，并发现不同商业载体中的非固定需求。我们不断向AI投喂资源，比如通过输入40多万张不同的地点照片，从而达成了对40多种停车场景的训练输出。”

江沁园强调，场景训练带来的最大效果，就在于管理状态。如今阳光海天在停车场基本没有巡视人员，智能系统能够自动捕捉到40多种特殊、突发的情况，比如火灾、消防栓移动、人流聚集，车门车窗没关等，并即时触发工单，派发给当地项目经理。

从上述案例可以看出，AI热潮已经明显带动了相关商办企业的业务扩张。

谢晨指出，“一季度的很多需求，和Deepseek是不无关系的。”对于2025年，他总结关键词为“新质生产力、成本和品质”。预计短期内，供应和租金还是会较为严峻，但也看到一些新质生产力企业，以及消费企业特别是服务型的消费企业需求动能强。