资产规模28亿元！首支外资中国消费基础设施公募REIT来了

（文/朱道义 编辑/张广凯）

大扩容的中国公募REITs市场，再度迎来了新物种，也成为外资布局中国的新渠道。

4月17日，凯德投资宣布，已经向中国证券监督管理委员会和上海证券交易所提交申请，拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT。

值得注意的是，这是首支由国际资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品，同时也是唯一包含一线城市购物中心资产组合的消费类公募REIT，颇具投资稀缺性。

据悉，凯德商业C-REIT首批纳入的两个资产分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币，总建筑面积达到16.84万平方米，整体出租率约为97%。凯德广场·云尚目前由凯德投资和凯德发展共同持有，凯德广场·雨花亭则是凯德中国信托旗下资产。

具体来看，凯德广场·雨花亭位于长沙雨花区，是一座成熟的社区型购物中心，周边拥有高密度的住宅和办公楼群。2019年，凯德将凯德广场·雨花亭注入凯德商用信托（时名CRCT，现名CLCT）；2023年3月，项目完成资产升级改造，重新定位为一个更加注重生活方式与体验的商业空间。根据CLCT 2024年年报，凯德广场·雨花亭客流及销售明显增加，改造的投入回报率达到15%，反映调改效果非常成功。此前项目估值为7.85亿元。

凯德广场·雨花亭

凯德广场·云尚位于广州白云新城CBD核心区。2013年，凯德商用以21.9亿元的交易作价收购白云绿地中心零售部分二期，并于当年正式宣布改名为凯德广场·云尚。项目于2015年开业，这是凯德进入广州的首个商业项目，如今发展成为颇具特色的商业地标。

凯德广场·云尚

不难看出的是，这两个由凯德收购而来的项目，皆为凯德成熟商业运营力的具象代表作，是凯德走通“投资-运营-增值-退出”资管闭环的典型案例。如果成功发行上市，不仅将扩大凯德投资的上市基金规模，还将进一步巩固其作为亚太地区市值最大REIT发行人及管理人的领先地位。

公开资料显示，2021年，凯德集团地产业务重组，将投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资，并通过介绍上市的方式登陆新加坡证券交易所，以上海浦发大厦为代表的商办资产大都被装入凯德资产这一上市平台。

2024年11月22日举行的凯德投资投资者日活动上，凯德投资集团首席执行官李志勤李志勤表示，“我们已转型成为一家轻资产的全球不动产资产管理公司，始终积极管理资产负债表，并取得了可喜进展。自2021年以来，凯德投资共回收资本240亿新元，其中有110亿新元来自中国。在集团2021年至今所回收的总资本中，约75%注入了我们的私募或者上市基金。 ”

对于本次申报中国商业REIT的举动，凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示：“凯德商业C-REIT的申报符合凯德投资的轻资产战略，并再次表明了我们对中国市场的长期承诺。参与中国的公募REITs市场将帮助我们更广泛地获取境内长期权益资本。这一举措是对凯德中国信托的补充——新加坡上市基金主要面向国际投资者，而中国的公募REIT则更能满足国内投资者的需求。这有利于我们成为国内外投资者的理想合作伙伴。”

据悉，凯德商业C-REIT的发行上市尚需满足以下条件：其一，在随后召开的凯德中国信托特别股东大会上获得批准；其二，取得中国证监会和上海证券交易所的监管批准。

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