曾押注千亿拿地的央企中交地产，如今资产净亏遭遇退市危机

(文/孙梅欣 编辑/张广凯）

6年前还喊出“规模冲千亿”的中交地产，却走向了被实施退市警告的命运。

在公布了2024年业绩之后，这家央企地产企业正式“披星戴帽”，公司股票简称变为“ST中地”，濒临退市风险。

根据深交所上市规则，由于2024年的经审计后归属上市公司股东的净资产为负值，中交地产被实施退市警示。同期公布的业绩显示，到去年期末中交地产的股东净资产约为-35.79亿元。

倒退到业绩叠加退市风险，中交地产最近几个交易日也接连遭遇跌停。至4月18日开盘后再度跌停，ST中地的股价跌至4.43元/股，总市值缩水至33.17亿元。

与此同时，中交地产在今年1月宣布，计划将其持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团，未来主要转向物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，退出房地产开发业务。

事实上，近期已有多家房企宣布退出房地产开发业务。就在不久前，国企背景的格力地产宣布完成股权置换、计划更名并划转至华发集团，未来专注以免税业为主的消费行业；美的置业在上个月也交出了剥离地产业务后的首份成绩单，表示未来会专注开发服务、物管服务等业务。

从蜂拥而至，再到黯然离席，即便拥有央企背景的中交地产，在跌宕的行情下，也已站在被淘汰出局的边缘。

业绩“塌方”，净亏损超51亿

不久前公布的2024年财报，呈现出这家房企的业绩“塌方”。

2024年，中交地产全年营收额183.02亿元，同比下滑44.59%；归属上市公司股东净亏损51.79亿元，在去年亏损16亿元的基础上，亏损幅度进一步扩大221.44%；经营活动产生的现金流量净额约为31.78亿元，同比下滑55.6%。

作为房地产行业最重要的销售指标，中交地产去年全口径销售额仅为156.43亿元，较上年同期降低58.13%；销售回款247.07亿元，较上年同期降低45.07%，主力业务房地产开发共计带来171.81亿元。

要知道中交地产在2020年就已经瞄准500亿元销售规模，并曾计划在2023年跨进千亿门槛。很显然，中交地产已经做不到了。

为了填补营收并为业务转向，去年12月中交地产对中交物业服务完成全资收购，由此去年物业管理也带来了7.28亿元营收。

尽管从收入比例来看，房地产销售占比仍高达93.87%，但中交地产还是决绝地退出了房地产开发业务，未来将主要业务重心转至目前还只能提供不到4%营收比例的物业服务等运营。

导致中交地产实施退市警告的直接原因，是归属上市公司股东的净资产-35.79亿元。同时，公司总资产也缩水12.63%，总资产降至1076.98亿元。

中交地产同期发布的《关于未弥补亏损达到实收股本总额三分之一的公告》中显示，截至2024年末，公司合并财务报表中未分配利润约为-44.26亿元，实收股本为7.47亿元，未弥补亏损金额超过实收股本总额三分之一。

对于未弥补亏损形成的主要原因，中交地产解释，一方面由于开发业务交付排期不同，期内达到交付的条件项目减少，同时在行业下行背景下，调整销售策略加速去库存和资金回笼，导致交付项目毛利率下降。

另一方面，期内公司部分房地产项目存在减值迹象，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，从而使未弥补亏损金额进一步扩大。

事实上这部分存在减值的地产项目，也是导致净资产为负的重要因素。

地块贬值拖累，难保上市地位

自2019年之后，中交地产在“千亿规模”的目标下，拿地颇为激进。统计显示，中交地产在2020-2022年间的土地投资额超过千亿元，直接带来存货攀升，

其中，2020年，中交地产土地投资额达到535亿元，同比大增近177%，而当年的全口径销售金额才533亿元；2021年，公司全口径销售额为560亿元，当年拿地金额却达到388亿元，是当年行业当中拿地最为激进的房企之一。

此时正值特殊时期，当年在“三道红线”的背景下，很多房企已经表现谨慎拿地的迹象。根据机构统计，当年TOP50上市房企新增土地储备总量同比减少了69.6％。

中交地产却在那几年逆势出手，其中不乏如贵阳云岩、昆明呈贡、武汉花山等地的“地王”。

截至期末，中交地产持有117个项目，储备的土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米。

然而在此之后，中交地产丰厚的土储未能带来相应的销售回报，相反却在房地产行业整体下行期，带来了资产减值。

如果是民企，在流动性和资产减值的情况下，或许可以打包低价贱卖，以此换来流动性。但是中交地产的央企身份在此时却形成了“掣肘”。

有中交内部人士透露，中交地产目前持有的不少地块都出现贬值，有一些甚至低于购地价格，企业亏损的很厉害：“这些地还不太好卖，低价出售会涉及国有资产流失，继续持有又缺乏现金流，所以亏损项目只能停，避免国有资产继续贬值。”

这似乎也就解释了，中交地产在今年初宣布将资产和负债，一同交给了控股股东中交房地产集团有限公司的决定。
根据中交地产3月的公告，这场重大资产重组还在推进审计、评估和尽职调查的进程中，交易以现金方式进行，不涉及发行股份，也不会导致公司控股股东和实际控制人的变更。

对于目前“披星戴帽”带来的退市风险，公司董事会称会争取撤销退市风险，通过调整项目策略、探索多种方式优化等，提升经营能力；努力拓宽融资渠道，降低融资成本，强化财务结构，保证公司资金链稳定；推动地产出售，降低公司资产负债率，提升可持续经营能力和盈利能力；并加强内控体系，做好风险防控，避免系统性风险的发生。

从董事会的表态来看，中交地产还在为保住上市的身份而努力，但在地产行业的身位中，中交地产或许已经大势已去。