云南：近两千亩拍得土地因规划变更不得开发，政府要求转型、企业无力为继

4月2日，云南省宜良县法院下达了一份执行裁定书，被执行人是云南昆明佳达利房地产开发经营有限公司（以下简称佳达利公司）及其法定代表人。这家公司是昆明知名楼盘“春城海岸”的开发商。

远远眺望阳宗海的西岸，山坳上三条红瓦屋顶的建筑群落自南向北错落排列，整体构造已然竣工。进入项目区域，小区道路两侧，樱花正绚烂绽放，然而四周却空无一人。

这个“碍眼”的建筑群，只是曾被宣传为计划总投资60亿元的高尔夫别墅地产项目——春城海岸的一部分，该项目后被列入云南省“三个一百”重点建设项目。2009年春城海岸项目开工，但两年后，全国开展高尔夫球场综合清理整治工作，该项目随即戛然而止。

春城海岸项目近景。 本文图片均为 澎湃新闻记者 熊强 摄

小区内空无一人。

从备受瞩目到如今无人问津，春城海岸项目烂尾状态已持续十三年。随着《云南省阳宗海保护条例》的再度修订，该项目又遇到一个新问题：两千余亩土地被划入生态保护缓冲区，禁止新建、改建、扩建商品住宅等商业性质的开发项目。

佳达利公司则提出质疑，该土地出让相关款项当年已全部交清，依法取得的各项用地手续尚未到期和失效，项目剩余约1700亩建设用地无法继续开发建设，官方没有任何补偿和说法，这或将成为压垮企业的“最后一根稻草”。

昆明阳宗海风景名胜区管理委员会近日向澎湃新闻（www.thepaper.cn）证实，国土空间规划城镇开发边界划定时，该项目约1793亩用地位于城镇开发边界外，因此不能按照原计划进行房地产开发，须转型发展。

佳达利公司由此陷入困境：一期项目已售出的六栋公寓，每栋包含54户住宅，管委会指示将建筑物调整为公共用途，要求将六栋公寓回收改造为酒店；公司目前资金捉襟见肘，难以为业主办理退房；即便成功回收公寓，也缺乏运营酒店所需的资源与实力。

那些被套牢其中的购房者们，还期盼着有朝一日能够住进“面朝大海”的新房。

高空俯瞰春城海岸项目一角。

春城海岸的“海景别墅”

4月2日，云南省宜良县法院下达了一份执行裁定书，申请执行人为昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司，被执行人是云南昆明佳达利房地产开发经营有限公司（以下简称佳达利公司）及其法定代表人李留存等。这份执行裁定书中表示，将对李留存名下位于人民中路的如意大厦3层商场进行评估拍卖。

云南昆明佳达利房地产开发经营有限公司位于闹市区的总部。

佳达利公司成立于2001年，是一家以城中村改造项目起家的昆明本土地产商。自2007年起，该公司一路高歌猛进，三年后同时操盘运作“春城海岸”“别样蓝天”（即别样幸福城）和“凤凰龙庭”。

后两个项目都是城中村改造项目，凤凰龙庭因资金短缺至今未动工，3个项目占地总面积逾3000亩。

作为昆明网红烂尾楼盘“别样幸福城”的开发商，佳达利公司一度成为舆论关注的焦点。外界鲜为人知的是，该公司另一个地产项目“春城海岸”同样深陷烂尾。

环湖步道直穿小区，可通向福昆线。

春城海岸项目位于云南九大高原湖泊之一的阳宗海西岸凹子山山麓，宜良、呈贡和澄江三县间，正门紧邻福昆线，距离昆明约40分钟车程。宣传资料称该项目“东邻阳宗海万亩湖泊”，是佳达利地产倾情打造的“国际化高品质”项目，于2009年2月开工，将用3年时间建设完成，为昆明增加一张新的休闲旅游地产名片。

“春城海岸”项目开工当日，云南本地媒体如此报道：时任昆明市委书记仇和与市长张祖林到场宣布“项目正式开工”，并参加了植树活动。仇和“按动了象征项目开工的电子按钮”，“顿时六门礼炮齐鸣，数百只白鸽直冲蓝天”。

2016年12月，仇和因受贿罪已被判处有期徒刑十四年六个月；2024年12月，张祖林涉嫌受贿罪被检方提起公诉。

“依托阳宗海依山傍水的自然资源，营造普罗旺斯异域风情，打造拥有世界级品质的度假社区。”地产资料显示，“春城海岸”项目占地2400亩，总体容积率为0.375，绿化率超过60%，建筑密度为12%。项目规划有超五星酒店、高档商务会所和高尔夫球场，以及各式奢华精致的独栋和双拼别墅、湖景一线简约灵动的度假酒店公寓，可让“每家每户面朝大海”。

当地一位地产人士向澎湃新闻介绍，在春城海岸动工前，阳宗海沿岸已有柏联温泉SPA、春城湖畔度假村等顶级高端物业。春城海岸的亮点在于“海景别墅”概念的开发，而阳宗海则成为了当时的“投资新宠”。

与之遥相呼应的是，宜良县委一位官员曾表示，2005年和2006年，省市相关部门连续两年在阳宗海旅游度假区召开现场会议，提出要把阳宗海片区建成“世界级的集会议、休闲、康体、旅游、度假为一体的风景观光旅游胜地。”

建高尔夫球场致整个项目停工

时间回溯至2003年，佳达利公司与宜良县政府签订了招商引资意向协议。

四年后，该公司通过招、拍、挂方式，经过36轮激烈竞价，大手笔拿下了阳宗海西岸土地。

“当年就全部交清了土地出让相关款项，建设项目规划审批名称为‘春城海岸’， 取得土地时已按照当时的阳宗海保护条例规定退距30米。”佳达利公司负责人告诉澎湃新闻，2008年，该公司完成包括规划环评在内的所有开发建设所需的审批手续，计划总投资约60亿元。省、市发改委批复项目建设内容为高尚草地生态运动区、会议观光接待酒店、国际会议中心、旅游休闲度假屋及配套设施等，并取得了“四证”（土地证、规划用地许可证、规划建设许可证、施工许可证、部分预售房许可证）。开工当年就被列为云南省“三个一百”重点建设项目。

云南省发改委作出的相关意见。

昆明市发改委作出的相关批复。

该负责人表示，高尚草地生态运动区即高尔夫球场，仅此就斥资了上亿元。

2011年4月11日，国家十一部委联合发布《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》中表示，为合理利用和保护土地资源，遏制高尔夫球场的盲目建设，国务院办公厅2004年曾印发《关于暂停新建高尔夫球场的通知》（以下简称《通知》），明确要求暂停新建高尔夫球场，清理已建、在建的高尔夫球场项目。《通知》印发后，盲目建设高尔夫球场的现象基本得到了遏制。但最近一个时期，一些地方无视《通知》和国务院有关文件要求，违规建设高尔夫球场，占用大量耕地和林地资源，造成了极坏的社会影响。为保护耕地和林地资源，坚决制止违规建设高尔夫球场现象，经国务院同意，在全国开展高尔夫球场综合清理整治工作。

《通知》中提及，对违法违规建设高尔夫球场的行为和有关地方政府部门违规审批、监管不力、执法不严等失职渎职行为，要依法进行查处，并追究相关单位和人员的责任；对违法违规行为已完全纠正、整治措施全部落实到位的高尔夫球场，可由相关部门为其重新办理相关手续，并从新从高缴纳相关规费。

前述公司负责人称，在此背景之下，政府部门要求“春城海岸”项目停工整改，并非因2008年下半年的阳宗海砷污染事件所致。

开发商称项目原高尔夫球道已被当地政府悄然硬化为环湖健康步道。

10年后复工复建与官司缠身

直至2017年1月，《全国高尔夫球场清理整治结果》公布，云南昆明阳宗海凹子山石城高尔夫球场被列入“整改到位的球场”，结果显示为“已进行整改”。从这个角度来看，该球场属于被保留的球场之一。

“但没人敢拍板放话让高尔夫球场继续建设，因此就一直摆在那里，动也不能动。”佳达利公司负责人说。

“项目核准批复中无高尔夫球场建设内容。”阳宗海管委会相关部门则向澎湃新闻表示，经全面排查发现，凹子山石城高尔夫球场不符合土地利用总体规划，占用耕地 21.83 亩。按照整改要求，该球场已于2014年复耕到位，并返还给七甸街道胡家庄社区。2017年1月至今，国家、省、市尚未出台关于重新办理高尔夫球场相关手续的政策文件。现阶段，阳宗海管委会坚决落实“三停”工作要求，对该项目拟建未建的球场维持现状，加强日常监管。

此间，《云南省阳宗海保护条例》于2012年迎来一次修订，扩大了一级保护区的范围，“春城海岸”项目用地范围在证载用地红线基础上又后退了70米，项目减少300多亩建设用地。

“春城海岸”项目遭遇滑铁卢，加之“别样幸福城”资金链断裂，其间的风险最终如同多米诺骨牌一般扩散开来。公开信息显示，佳达利公司数百起官司缠身，被列入失信名单上百次。

中国裁判文书网显示，2016年，香港买家钱某、陈某进以佳达利公司逾期交房违约为由，一纸诉状将佳达利公司告上法庭，所涉商品房正是春城海岸地产。原告称，其购买的项目存在两个标的物，一个是楼房，一个是附属的高尔夫球场。为便于销售，佳达利公司已将附属的高尔夫球场的价格并入房屋价格中进行销售，并宣称项目完全符合国家规定，承诺按时交付使用。原告购买本案所涉房屋，正是看中此种承诺。

在庭审中，佳达利公司出具了有关政府文件（《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》等），以证明因国家对违规高尔夫球场的整治，导致其无法继续施工，以此作为免责事由。

最终二审法院判决由佳达利公司支付钱某、陈某进逾期交房违约金，至履行交房义务时止。

2018年11月，由昆明市中院作出的一份民事判决书显示，佳达利公司副总经理兼宜良阳宗海春城海岸项目部总经理赵某某，与佳达利公司因薪资问题而对薄公堂。赵某某于2016年12月3日离职，法院判决佳达利公司支付赵某某工资888700元。

2021年，“春城海岸”项目终于迎来了期盼已久的好消息，项目得到信达资产公司支持，遂向阳宗海管委会提交了复工复建的申请，但受诺仕达滇池长腰山违建别墅问题影响，仅同意复工项目一期的请求。

两千余亩土地被划入生态保护缓冲区

澎湃新闻近日走访时看到，“春城海岸”样板房内仅有几名保安留守，凹子山石城高尔夫球场长满杂草。

“原本规划的高尔夫球道已被当地政府改造为环绕湖泊的健康步道，这条步道直接横穿该小区，使得外部人员能够自由进出，导致小区业主的隐私荡然无存。”佳达利公司负责人介绍。

阳宗海管委会相关部门在接受澎湃新闻采访时称，春城海岸项目区内的环湖步道是项目内原有的公共道路，用途为消防通道。管委会在将该段道路纳入阳宗海环湖绿道前已与佳达利公司协商一致，该公司同意共同使用该段道路，作为小区的消防通道及对公众开放的环湖绿道，并未影响小区的正常使用，不存在破坏小区原有规划的情况。

对于阳宗海管委会的说法，佳达利公司负责人不认同。

荒芜的高尔夫球场。

俯瞰“春城海岸”，别墅群落以三条错落有致的建筑带形式呈现，自南向北依次铺展。建筑以红瓦覆顶，整体构造已竣工，道路两侧栽种的樱花开得正艳。

春城海岸项目现场工作人员告诉澎湃新闻，“春城海岸”项目总共分两期开发，已有约110栋建筑封顶断水，涵盖公寓和别墅。其中，部分住宅已达到了交付条件，目前仅差竣工验收环节。一期项目现已开发至95%的进度，二期项目被细分为四个地块进行开发，具体包括2-1地块、2-2地块、2-3地块、2-4地块。2-1地块的施工许可证早在2014年就已取得，规划建造房屋共计193栋，但目前阳宗海管委会仅准许建设27栋：对于已封顶的建筑允许继续完成收尾工作，刚达到“正负零”（即地面标高）则不得再建设。

时隔十年，2022年，《云南省阳宗海保护条例（修订草案）》再次向社会公开征求意见建议，正式条例已于2024年1月1日起施行。

“此次修订，项目2000余亩土地被划入缓冲区，因此深陷动弹不得的尴尬困境。接踵而至的是，阳宗海保护区国土空间规划调整，将项目建设用地划成了草地和林地。”春城海岸项目现场工作人员称，施工单位愿意垫付资金施工推进项目进展，“然而，一旦动工阳宗海管委会的综合执法部门便前来阻止。执法人员并未明确表明施工行为违法，也不出具任何相关的文书。”

澎湃新闻注意到，新修订《云南省阳宗海保护条例》将原先条例中“一级、二级、三级保护区”的划分改为“两线三区”的划分，即湖滨生态红线和湖泊生态黄线，生态保护核心区、生态保护缓冲区以及绿色发展区，并提出了相应的管控措施。

生态保护核心区实行正面清单管控，禁止开展与阳宗海保护无关的建设活动。在生态保护缓冲区内的区域以及绿色发展区主要入湖河道两侧20米各水平外延50米以内的区域，禁止新建、改建、扩建商品住宅、宾馆、酒店等商业性质的开发项目，新建房屋开展民宿。生态保护缓冲区已建成的商品住宅、宾馆、酒店，在不扩大原有规模的前提下，可以进行必要的修缮。

春城海岸项目该名现场工作人员说，按此条例规定，“春城海岸”项目剩余约1700亩建设用地无法开发建设，可这些土地当年都交清了土地出让相关款项，目前官方没有任何补偿和说法，这或将成为彻底压垮企业的“最后一根稻草”。

对于春城海岸项目现场工作人员的这一说法，阳宗海管委会相关部门回应称，项目土地于2006年至2007年由宜良县供应，已闲置十余年，且因佳达利公司涉及大量司法案件，目前均处于查封状态。管委会将积极配合其做好项目未开发利用土地的转型及服务工作。

“起初，一期房屋是与高尔夫球场捆绑销售，如今高尔夫球场建设遥遥无期，有的业主愿意接房，有的则持反对态度。”前述春城海岸项目现场工作人员说道，令人头疼的是，已售出的六栋公寓，每栋包含54户住宅，管委会指示将建筑物调整为公共用途，要求将六栋公寓回收改造为酒店。业主们见交房无望，纷纷聚集围堵公司；公司目前资金捉襟见肘，难以为业主办理退房；即便成功回收公寓，也缺乏运营酒店所需的资源与实力。

至今尚未交付的房屋。

官方称项目不能按原计划进行房地产开发

春城海岸项目在政府工作报告中多有提及，如昆明阳宗海风景名胜区管理委员会的2016年政府工作报告中，在谈到重大旅游项目时称，“春城海岸等项目逐步推进”。

2022年，时任昆明阳宗海风景名胜区党工委书记、管委会主任杨泽松率队调研辖区房地产项目，春城海岸在实地察看名单中。杨泽松称，相关部门要及时研究解决项目存在的困难问题，快速帮助企业纾难解困。

针对佳达利公司方面反映项目上千余亩土地被划入生态保护缓冲区，无法依照原有规划持续开发等问题，阳宗海管委会相关部门解释称，项目范围内湖滨生态红线划定遵循“应划尽划”原则，以山脊等高线与原一级区保护范围线进行划定，该项目在湖滨生态红线内约344亩；湖泊生态黄线划定遵循“应大尽大”原则，以阳宗海流域线为界限，结合山脊、道路等标识物进行划定，该项目在湖泊生态黄线内约1605亩。同时，按照《云南省阳宗海保护条例》规定，生态保护缓冲区的集镇空间只减不增，小区、村庄建设面积只减不增。严格控制各类开发利用活动对生态空间的占用和扰动，确保依法保护生态空间面积不减少、生态功能不降低。故在国土空间规划城镇开发边界划定时该项目位于城镇开发边界外约1793亩。因此，该项目不能按照原计划进行房地产开发，须转型发展。

“企业征信受损难以融资，项目复工面临重重困难。”据阳宗海管委会相关部门介绍，近十年来，他们通过与企业多轮会商，帮助支持企业进行招商推介积极寻求投资合作，但至今仍未达成。同时，会积极争取通过专项借款支持启动项目复工收尾建设，前期拟将春城海岸项目纳入保交楼专项借款申请范围及房地产融资协调机制“白名单”范围，后因该项目为商业非住宅项目最终未纳入，至此项目资金缺口较大仍处于停工状态。

阳宗海管委会相关部门向澎湃新闻表示，在此期间，管委会始终高度重视春城海岸项目问题，着力化解项目停工缓建、逾期交房等问题。对企业筹措的建设资金进行监管，对已售备案的房源主体工程按规划审批续建并完善配套设施。指导和配合企业做好规划核实及竣工验收工作，拟运用不动产化遗政策完成竣工验收办理不动产权证切实维护购房人权益。下一步，依托国家近期的康养、旅居政策，利用剩余房源和土地资源积极帮助企业寻求新的投资合作，推动项目向康养、旅居市场转型发展。

（澎湃新闻记者 熊强）