酒店业两重天：奢华酒店难有溢价，县域市场需求旺盛

随着全球经济环境的波动和消费需求的不断变化，酒店行业正经历着一场深刻的转型和投资变革。

从市场规模上看，当前酒店行业扩张明显。酒店之家最近发布的《2025中国酒店投资白皮书》数据显示，截至2024年12月31日，全国15间及以上酒店的数量为37.03万家，较2020年底大幅增加了34.21%；全国15间及以上酒店房量为1846.69万间，较2020年底增长了24.28%。

伴随着行业规模的不断扩大，全国连锁酒店的数量也在不断增加。截至2024年底，全国连锁酒店数量为5.96万家，较2020年增长52.92%。

与此同时，2024年，行业还呈现出各县级城市酒店市场新开业表现区域分化明显、县域市场需求旺盛的趋势。

其中，四线及以下城市（县级市场）新开业15间客房及以上的酒店共1.73万家，占比达37.31%。而这里面，经济型酒店（0-2星）新开业1.25万家，占比约72%，远超其他档位，显示出县级市场对基础住宿的需求依旧旺盛。

如果再聚焦到酒店集团的发展来看，2024年三大酒店集团均有着较为积极的扩张动作。无论是酒店数量还是酒店房量，都同比有所上涨。

从供给涨幅上看，2024年，锦江在东北区域门店涨幅最高，超100%；首旅在华中区域门店涨幅最高，超300%；华住则在华南区域供给涨幅最高，超150%+。

另从翻牌情况来看，2024年全季酒店翻牌率为3.13%，亚朵翻牌率为3.7%；希尔顿欢朋酒店翻牌率为9.88%；维也纳和维也纳国际酒店整体翻牌率为14.68%，是列举的四个品牌中翻牌率最高的。

酒店之家驿镜数据研究院院长韩全政表示，2024年酒店市场RevPAR（每间可供租出客房产生的收入）数据集中反映出，国庆档（RevPAR同比+40.6%）和暑期7月（+11.7%）已成为新增长极，传统旺季持续疲软（春节/五一档RevPAR一度下滑超10%）。

因此，基于这些趋势，他建议2025年投资人应重点配置门店相关资源，并优化定价策略，加强差异化、精细化、品牌化运营。

北京龙藏天下投资管理公司董事长赵祥龙亦从投资角度出发，对当前酒店品牌市场作了两个判断：一是现在中国酒店业特别是中高端品牌市场不缺品牌，而是品牌同质化高度雷同，很多品牌在本质上并不具备为资产赋能的作用。

他认为，当前行业依然处于调整期，未来随着出游与商务需求逐步上行，第三轮供需周期有望启动。而在当前行业周期轮动的大背景下，酒店投资者应进一步保证自身产品品质，并控制投资成本，以抵御周期性波动。

“从国内酒店资产交易的趋势来看，当前奢华酒店资产溢价能力并不十分突出，尤其是近几年的资产出清或都带有被动性。对于酒店投资者而言，现阶段更应控制酒店的初始投资额。”赵祥龙表示，中国经济增长方式的转变给中国酒店业的发展以及酒店资产的定价带来全新的周期性挑战，据此应适当降低投资强度，关注资产产生现金流的水平有利于降低风险。

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