经营吾悦广场13年的新城控股，商业板块韧性凸显，助力穿越周期

（文/孙梅欣 编辑/张广凯）

在进入商业地产13年之后，吾悦广场去年对新城控股的毛利贡献率接近半数水平，商业板块对公司利润的贡献正在显现。

新城控股公布的业绩显示，去年公司实现营业收入约为890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%；扣非后归母净利润8.7亿元，同比增长183.07%；公司整体毛利率为19.8%。

新城控股也成为地产行业市场下行期，少数净利润仍能逆势上涨的房地产企业。这其中，以吾悦广场为代表的商业运营业务表现尤为抢眼。

财报显示，去年商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。物业出租及管理业务毛利达到84.4亿元，在公司总毛利占比提升至47.89%，和地产开发业务的占比基本看齐。

尽管在房地产高速发展时期，已经有不少房企意识到商业运营可以带来更长期稳定的现金流和利润水平，但真正愿意以时间换空间，并在商业运营上进行持续投入的开发企业却并不多。

然而新城控股做到了。在经过了13年的商业运营投入后，吾悦广场接住了由促进消费带来的消费复苏红利，并成为新城控股可以持续发展的另一条支柱业务，实现企业“住宅+商业”双驱动发展战略。

商管业务毛利撑起“半边天”

财报显示，去年公司近890亿元的营收当中，物业出租及管理所带来的营收为120.29 亿元，较上年同比增长13.15%。物业出租和管理的营收，绝大多数来自于新城商业吾悦广场的贡献。

除了流量金额上升之外，该业务的毛利率也达到70.17%，较上年增加0.27个百分点，利润水平进一步增强。

目前新城控股在全国已经布局了200家吾悦广场，在已经开业的173家当中，有148座为公司自持的项目，有25座为管理输出项目，超过1600万平方米的商业体量已经在行业位居第三。

这其中，去年新开的吾悦广场有15家，有7家为自持商业，另外8家为管理输出的商业。

新城控股表示，预计明年还将有5座自持、管理输出的商业项目将新开入市，并将商业运营收入目标瞄准至140亿元。

虽然自持商业仍是商业主力，但可以看出，管理输出项目在新增业务的比重也在提升，这对于商管企业而言，能带来更好的流动性和利润率。

不仅商业体量在增加，吾悦广场的出租率也达到一个较高水平。财报显示，吾悦商管与超过3.2万家品牌商家的长期紧密合作，保证整体商管出租率达到97.97%，在行业处于领先位置。

其中吉林、海南、贵州、福建、青海、甘肃等省共计11个成熟商业的出租率，达到100%满租水平，在行业中也属于较少比例的优质水平。

事实上，近年来受到整体环境影响，全国新开商业项目也呈现下滑态势，去年全国新开项目降至363个，商业地产运营方也正在从“跑马圈地”扩规模的方式，转变为“重品质、重运营”的思路。这对于商业地产运营方对消费者需求，有着更深的洞察力和挖掘能力。

另一个显著特征是，全国范围内低线城市单位商业面积远未饱和，消费意愿也在走高，2024年低线城市新开业餐饮、文化娱乐、生活休闲商户数同比增长 47%、27%和 58%，三四线消费需求的增长红利凸显。

这与吾悦广场重视二线以下商业市场的布局策略相吻合，从去年各地商业的毛利率表现来看，云南、陕西、贵州等地的吾悦广场都处于较高水平，当年毛利率增幅都超过10个百分点。叠加近年来国家大力促进居民消费，低线城市居民展现出的购买力，也让吾悦很好地接住了这波线下商业的客流增长。

同时，吾悦广场还抓住了商业的流量入口，搭建好会员体系，到去年末，吾悦广场的会员人数达到4370万人，较上年末增加了32%。这一庞大的会员人数，不论对于新城的商业或是地产开发，都是颇具黏性的用户人群。

销售回款率达到102%，保证充裕现金流

在商管业务大力发展的同时，住宅开发业务仍是公司的支柱板块。

财报显示，去年新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米，公司实现结转收入金额1336.66亿元，房地产开发销售带来的年度营收额为760.41亿元。

在“保交房”方面，新城控股去年完成10万套房屋的交付，交付面积达到1388.85万平方米，完成保交付任务。

面对波动的市场行情，新城控股管理层认为，房地产发展模式仍处于调整期，人口增量变化、住房观念转向、 房企经营模式变化等都将重构。面对去年四季度逐渐回暖的居民购房需求，市场正在呈现出阶段性企稳迹象。

值得注意的是，新城控股去年回款金额达到411亿元，回款率达到102%，高于签约金额，显现出公司对现金回款的把握能力，为公司的稳定的现金流提供了基础。

同时，新城控股连续第7年保持正向的经营性现金流，去年达到15.12亿元，为公司持续发展预留空间。截至去年末，新城控股在手现金余额为102.96亿，流动资金较为充裕。

债务方面，公司去年净负债率为52.44%，继续保持较低水平。截至期末，公司期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，继续持续降低债务水平。

对于今年的市场走势，新城控股管理层认为，房地产政策宽松基调或将延续，有望围绕“促进需求”和“优化供给”继续展开，公司将仍将继续保持稳健经营的原则，加强政策跟踪与市场分析，不断提升管理运营效率和化解风险能力，确保企业持续健康发展。