国企5折收房，开发商不愿“割肉”

城建·水岸楼盘位于武汉城市郊区，属于当地房价洼地，小区中央两排22层高的江景房正在被“改装”成学生宿舍。

这批宿舍楼由湖北大学阳逻校区向武汉城建·水岸收购其部分存量商品房改造而来，共352套房，可新增学生住宿床位2800个。不久前，湖北省发展改革委官网发布了相关批复文件，显示该项目的估算投资约1.98亿元，资金来源为争取中央预算内投资及学校自筹。

据《中国新闻周刊》此前报道，该小区自2023年交付至今，入住率仅有20％左右。因此，此次校企合作也被视为一举多得，开发商减少了去化压力，学校快速解决了宿舍短缺问题，得以顺利扩招。作为国内首个高校“收储”案例，如顺利完成，“将从诸多方面突破此前地方政府指定国企收购存量商品房用于保障性住房的单一模式”。清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟对《中国新闻周刊》指出，“收储”应因城施策，甚至因项目施策，类似做法提供了收储新思路，也与今年政府工作报告的导向相吻合。

今年全国两会政府工作报告首次提出，在收购存量商品房时，“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。相比过去，有较大的政策突破。

“存量房收储新提法较之前有明显放松，有望解决此前实践中遇到的痛点、堵点问题。” 吴璟说。

国企能当好房东吗？

“30平方米单身公寓，每月房租不到980元，大概只有周边同等条件房屋租金的7折。”今年29岁的马月桥是最早一批搬进郑州城发嘉园美寓人才公寓的租户之一，他告诉《中国新闻周刊》，这是他到郑州工作后的第二个落脚地，已经住了快一年半。

该公寓紧邻郑州东三环，基本处于城市1小时通勤圈内。原为华润置地开发的新时代广场，部分存量房经由郑州城市发展集团有限公司（下称“郑州城发”）收购后改造为人才公寓，共有2380间，房间面积在30平方米—55平方米，月租金在980元—1500元。

2023年10月中旬，嘉园美寓开始对外配租，马月桥11月入住。当时公寓周边围着一圈烂尾楼，工地尘土飞扬、噪声不断，商超等配套设施更是无从谈起。他记得，最初人才公寓用的是商水商电，第一年冬天还没有供暖。之所以住在这里，区位好是最大优势，其次是性价比高，相当于向国企房东直租，省去和中介或同租舍友之间的扯皮，“人才公寓更符合年轻人独居与社交的需求”。

根据郑州相关政策，申请人才公寓需要符合“郑州市区无房、45周岁（含）以下和大学专科（含）以上学历”等条件。在“郑好办App”核验资格通过后，在线选房，大数据直接筛掉了不符合要求的申请者。

马月桥介绍，首次配租后的很长一段时间，嘉园美寓有大量房间空置。为此，运营方曾以奖励物业费券的方式鼓励“老带新”，还在2024年降租一次，才到如今的价位区间。而他之所以继续租住，则是看到了运营方对居住条件的不断改善。去年9月13日起，公寓改为民水民电，入住后第二个冬天有了供暖，电动车充电区、超市和快递站等设施也陆续配齐，眼看着周边两栋大厦复建完工，去年底还等到了胖东来即将在附近落户的消息。“如今嘉园美寓算是郑州人才公寓中最抢手的一个。”

一位今年2月才签约嘉园美寓的租户告诉《中国新闻周刊》，她连续“蹲守”了11天，才抢到一间面积最小的公寓。

“近期一直处于满租状态。”记者以租客身份询问嘉园美寓工作人员，对方回应，每天上午9点、下午4点“随机放房”，“不是每天都有，有人退房，才会放新房源”。

此前曾有媒体报道，郑州在配租人才公寓时控制节奏，通过少量多次地推出房源，保持公寓相对较高的出租率，因而基本不存在空置成本。尽管仍有部分项目处于亏损状态，但在“暂不计算收购成本且财政补贴到位的前提下，人才公寓整体可实现1％左右的年化收益率，每年租金收入基本可以覆盖当年运营、资金等成本”。

“国企平台收储的主要任务，一方面是消化存量房，另一方面还要稳定不动产的资产价格。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国新闻周刊》，地方政府本身就有常态化筹建保障房、人才房等工作，通过与收储结合可以为更多人群提供更为便宜的房源。

“地方国企原本意向收购住宅项目，但在实践中，公寓成为主要收购标的。”李宇嘉介绍，随着住房限购放松，公寓政策优势消解，库存高企，降价也难卖出，开发商急于脱手公寓项目，但抛售住宅项目的意愿不强。

郑州市人民政府官网披露，截至2025年1月，累计收购存量商品房项目96个，共计12.5万间（套），收购量全国第一。其中，运营人才公寓项目63个，共8.6万间（套），出租率99％。

郑州模式也在放慢

“郑州早在所有试点城市之前便开始启动存量房收储，某种程度上说，郑州开创了地方国企收储后转为保障房的模式。”吴璟介绍，2021年下半年开始，郑州城发下属子公司郑州城发安居有限公司便通知房企上报拟售项目，到2022年初，个别项目已完成签约。

当时郑州房地产市场正经历从高峰到谷底的震荡。一家Top3房企在2021年郑州市场年报中这样总结：下半年市场热度骤降，主城尚能抗压，郊区全面下行。尤其是第四季度整个大郑州（主城八区+近郊的航空港区、荥阳、上街、中牟、新郑市）的住宅成交套数同比降幅约六成。

郑州率先在收储存量房方面取得进展有其特殊性。郑州保交楼任务重，收储存量房是其中一种模式。客观上，城市楼市去化慢，房企配合政府的意愿更强。但在落地过程中，郑州收储模式如何解决估价、资金来源、后续运营等问题，也经历了长期摸索和多次调整。

曾有郑州城发安居工作人员接受媒体采访时表示，早期报名项目少，房间分散，给后期管理带来难度，逐渐提出“整栋、整单元”的收购标准。2022 年，郑州将收储存量房与保交楼结合后，将收储范围扩展到部分期房，收储方式转变为集中批量收购。当年先后推出两批共计31个拟收购项目后，郑州不再按批次收购，而是直接约谈开发商。

2024年2月初，央行与国家金融监督管理总局下发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。文件要求，企事业单位利用银行贷款购买的商品住房、商业用房等，应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋。据媒体报道，此后，郑州收购存量房逐步向现房倾斜。“不是现房，银行不给放款。”

当时市场普遍认为，郑州先行探索或有参考价值，甚至可以在各地复制移植。到目前为止，全国已有上百个城市收购工作专班选定收购主体，70多个城市公开发布房源征集公告，至少10个城市已有项目落地，包括武汉、苏州、郑州、重庆、长春等，筹集保障性住房上万套。

重庆也在去年推出了首个收储后配租的项目，佳寓光环店房源推出后不到三周即实现满租。该门店工作人员表示，有住房需求者均可申请，没有特殊限制，出租门槛较低，“目前所剩房源已不多”。

重庆在收储政策中明确要坚持“以需定购”原则。收购房源要求位于重庆市中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内，并且要以整幢整单元作为基本收购单位，且单套建筑面积不超过90平方米。

克而瑞研究中心发文分析，以郑州和重庆两个典型城市为例，配租型保障房落地效果普遍好于配售型商品房，因低于周边平均租金，加之配套设施完善，往往能取得不错的招租效果。

进入2024年，郑州收购步伐相对放缓。随着新规出台，收储标准提升，符合条件的房源逐渐减少，同时，出于风险控制考虑，收储主体也在有意识地控制增量，消化存量。去年7月29日，郑州在此率先开启配售型保障性住房的配售工作，包括配售项目和预配售项目，共计1999套。

重庆紧随其后，多个新建配售型保障房项目进入申购环节，九龙坡、大渡口、高新区、北碚区等四个区的保障房项目已经在8月进行购房意向登记填报。从售价来看，价格仅为同板块商品房的5—7折。

意向售价最终传导到了收购定价上。从各地发布的政策来看，收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考，按照基本覆盖土地划拨成本、建筑安装成本等合理支出以及不超过5％的经营利润测算。“该价格可能仅为同地段商品住房价格的5折左右。”广州中原地产项目总经理黄韬坦言，这也是企业参与意愿不高、收储推进缓慢的其中一个重要原因。

房企不愿“贱卖”

去年11月，广州安居集团发布征集通告，面向全市收购已建成存量商品房用作保障性住房。通告要求房源需取得竣工联合验收意见书，面积需在90平方米以下，且优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。这是广州收储首次从以往增城等区扩大到全市范围，政策受到广泛关注。

然而，房源征集时间已经结束三个月，相关进度仍未对外披露。广州安居集团方面曾对媒体表示，下一步将根据项目进行实地调研，同时与意向房企沟通相关交易细节。

“实现资金平衡是存量收购的第一原则，也是最大障碍。”李宇嘉告诉《中国新闻周刊》，收储后用作保障房，要遵循商业模式可持续原则，而非单纯接盘，国企不要求盈利，但也不能出现亏损，因此对收购房屋的要求比较高。在一线城市，整栋或整单元90平方米以下现房，且交通便利、配套齐全，在售项目中符合相关条件的房子，本身不愁卖。另一方面，项目周边如无租赁市场需求，或是楼盘零星卖不掉的尾货，也不符合收储标准。

从多个城市的运作实践来看，配售型保障房的价格为同区域商品房价格的5到6折，配租型保障房价格通常也在周边租金的7折以下。“要资金平衡，收购价格可能要更低，影响企业申报意愿。”李宇嘉说。

碧桂园旗下云江月花园项目曾入围郑州首批拟收购名单，但交易并未完成。据媒体报道，接近城发安居的人士透露，碧桂园集团层面否决了这笔交易，认为价格过低，不如自己销售。

“双方价格谈不拢，背后各自有深层次的客观原因。”吴璟指出，地方国企申请专项债进行收储，需要准备“一案两书”，申报材料多，为了不增加地方政府隐性债务，需经过多个部门审批。吴璟团队曾到各地调研收储情况，有地方国企管理层直言，万一收购后出现运营过程中的亏损，会承受非常大压力，甚至可能被怀疑存在利益输送，“多一事不如少一事”。

在实地调研过程中，吴璟团队还发现，有意参与收购的开发商，其中很大一部分为出险企业，如其负债后没有债务重组，偿付顺序将严格排序。这种情况下，如果房企降价出售，排名靠后的债权人将面临账款无法回收的风险，倒逼房企不能一味降价。在未出险房企中，又有相当一部分为上市公司，只要资金链撑得住，就可以慢慢出售，反之如果低价抛售，账面上会立刻反映出大额亏损，房企没有动力主动降价。

此外，还有部分地方国企既是收储主体，也是城市库存的主要持有者，双重身份导致其难以申请债务资金。有地方收储主体开玩笑建议，两家国企互相收购对方的存量商品房，但现实中同样难以通过审批，收储进度自然受阻。

“以需定购有效确保了收储后房源满足保障对象需求，但客观上也加大了收储过程中的难度。”吴璟举例，最无奈的情况便是城市空间上的供需错配，当前需要收购的存量土地和商品房大多集中在三四线城市，而保障性住房的需求更多集中在一二线热点城市。

去年5月，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

据华泰证券统计，截至去年11月末，落地审批贷款金额约435亿元，仅占保障性住房再贷款总额的14.5％。在落地额度中，若扣除8个试点城市推进比较成熟的项目（共计412亿元），新增落地额度或仅23亿元。

“尽管多个城市表态支持收储工作，但实际收储量较小，未能达到预期目标。” 中国社会科学院研究员、国家未来城市实验室副主任王业强回复《中国新闻周刊》。地方政府在收储实操过程中会对商品房库存进行“再配置”和“再定价”，使得实际效果与市场预期的去库存有一定偏差。“由于诸多约束的存在，存量房收储的进展相对偏慢。”

关键在于“打破常规”

武汉城建·水岸其中一栋高层住宅一层，设立了湖北大学阳逻校区值班室，部分教师在这学期已经开始到宿舍午休。从该校北门到新宿舍，直线距离不到400米，仅一路之隔。

按照湖北大学收储数据估算，平均收购单价约4650元/平方米，该项目备案均价约7300元/平方米，相当于打了近6折。

《中国新闻周刊》此前曾报道，校企双方都表现出了足够的诚意，“武汉城建主动报价，就没提到过6000多元”，双方沟通了一两个回合后，就敲定了最终的价格。到2024年底，双方正式达成合作意向。

吴璟分析，原本的收购主体、价格和用途被限制在一个明确的范围。在拥有更多自由裁量权后，各地可充分探索新的收储和使用模式，有望解决之前的瓶颈问题。“未来郑州模式仍会是地方收储的主流模式之一，但不再是唯一。”

直接收购存量房用于城中村改造安置，或将是未来最主流的方向之一。

广东省住房和城乡建设厅曾披露，在佛山郊边村的旧城改造中创新补偿方式，提供产权调换、货币补偿或两者相结合的三种补偿方式，开拓性地提供多达10个安置小区房源供被拆迁户选择，其中7个是存量房小区，选房后即可交付，显著缩短了村民安置时间。

房地产市场持续调整过程中，城中村改造及危旧房改造已经成为地方推动楼市止跌回稳的一个重要抓手。据2025年洛阳市政府工作报告，洛阳今年将实施19个城中村改造项目，110个老旧小区改造项目全部开工。3月11日，洛阳发布《城中村改造以购代建实施方案（试行）》，在保留传统新建安置房安置方式的基础上，创新推出房票安置、自主购买和组织购买三种模式。新模式旨在用存量房解决安置需求。

之所以出台“以购代建”方案，洛阳市住房和城乡建设局方面表示，一方面是响应国家积极稳步推进城中村改造的战略部署；另一方面旨在拓宽征收安置渠道，同时加快房地产市场去库存。

收购目标如何破局？去年底，安徽省第一家房地产上市公司合肥城建打包出售了2318套商品房，合同金额33.32亿元。据媒体报道，合肥城建董事会方面介绍，交易对手方为合肥最大的国有租赁住房运营平台，致力于提供租赁型人才住房。

合肥的做法也为寻找收储目标提供了借鉴。李宇嘉认为，存量商品房收储应寻找保交房难度大、债务偿付压力大，或意欲退出房地产行业的企业，这些企业通过市场化解决保交房资金、偿债资金无果后，更有意愿寻求地方政府的渠道。

而能否在价格上达成一致，也取决于比国企“更灵活的买方”。在吴璟看来，当收购用途发生变化，其背后必然有收购主体和价格机制的创新做支撑，“三要素缺一不可”。

以人才房或职工宿舍为例，企业更有筹集动力，而当更多企业尤其是非房地产企业成为收购主体，便能以更灵活的价格机制促成收储。

“未来几个月，地方政府如果能够更多发挥积极性、自主性，探索推动几个不同类型、比较成功的示范类项目，将能够在全国范围内起到很好的样板作用，有利于更大范围地推动收储工作落地。”吴璟预测。

海南已经先行一步。3月初发布的《海南省推动康养产业发展三年行动方案（2025—2027年）》提出，鼓励存量房屋建筑用于康养产业。鼓励有意向的企业将存量商品住宅作功能性改造，满足消防安全、运营等条件后，提供康养服务。

各地也在积极推动多种收储用途的落地。武汉公共资源交易平台近期披露，江汉大学附属医院（武汉市第六医院）盘龙院区改扩建项目启动，主要是前者购买盘龙城天纵城企业中心负一至31层改建成医院，拟建设门诊、急诊、住院部等，设置床位500张。

值得一提的是，除了央行提供的保障性住房再贷款支持，财政部去年10月还提出支持用专项债收购存量商品房用作保障性住房，正在配合有关部门研究细化相关措施。今年政府工作报告中也明确提出“拟安排地方政府专项债券4.4万亿元”，其中一个使用方向就是收购存量商品房。

“给予地方城市更大自主权，相当于提供了更大的探索空间，安排地方专项债，也是为了支撑新模式落地。”吴璟指出，更多收储思路能否加速实现，关键在于双方供需是否匹配，不论传统模式还是新思路，每一种路径最终落地的过程都不会很轻松。

（记者 李明子）