缺席十年的新加坡地产商重回上海拿地，外资房企正在用脚投票

（文/孙梅欣 编辑/张广凯）

在2025年首场上海土拍市场上，两家外资地产商的出现，让行业内看到外资重回国内一线市场的信号。

在2月20日的上海土拍上，金茂+庆隆联合体以89.64亿元的价格，拿下上海虹口地块，楼面地价11.7474万元/平方米，溢价率38.2%，成为目前国内单价第三高的地块，同时刷新上海“双高双竞”政策以来的总价纪录。

这其中，庆隆集团的出现，引发了市场的关注。作为一家老牌新加坡房地产商，庆隆集团算得上是土拍市场的“稀客”。

庆隆集团成立于1949年，是新加坡黄祖耀家族全资持有。黄氏家族是新加坡银行业巨贾，并将投资触角延伸到马来西亚、中国等地。在福布斯榜单上，黄祖耀家族在2023年财富达到71亿美元，约合人民币510亿元，在全球富豪榜中排名第333位。

庆隆集团在2004年就进入中国成立投资公司，2010年，庆隆集团首次在上海成功拿地，是以20多亿元的价格拿下上海普陀长风地块。2012年时，又以6亿多元的价格，拿下杨浦新江湾综合地块。在此之后，庆隆集团便不再出现在上海土地市场。

和国内地产商擅长的“快速周转”不同，庆隆这两宗地块的开发周期都颇为长久。上海普陀地块开发的沁和园售价11万元/平方米，直到2021年才售完最后一批房源。

新江湾城地块的沁风雅苑，更是到拿地11年后的2023年才开盘。但正是此时踩上了国内购房市场的下行期，沁风雅苑销售表现不如人意。

时隔13年，庆隆集团再度在上海土地市场出现，选择和央企金茂组成联合体拿地，一方面用脚投票认可上海核心地段土地价值，一方面又和具备本土化操盘能力的开发企业合作，避免再出现早前“水土不服”的情况，调整适应本土住宅市场的开发节奏。

除了参与拿下虹口地块的庆隆集团，在松江和国贸、金地联合拿下地块的星狮地产，也同样是新加坡房地产商。早年金地商置收购了星狮股份，但近期星狮已经多次以资金方的形式，出现在上海土拍市场。

事实上，近期外资房企在上海拿地表现颇为积极。同为新加坡的丰隆集团，去年11月和厦门联发共同拿下了极为稀缺的黄浦区新天地地块。港资房企宸嘉发展也在去年12月的土拍市场上，拿下了徐汇区龙华地块，12.6万元/平方米的楼面地价，和金茂+庆隆地块位列全国单价地王二、三位，显示出势在必得的决心。

另外，去年大宗交易市场上，也出现外资的身影。2024年6月和9月，新加坡主权基金GIC先后收购了万科位于南翔印象城MEGA、松江印象城部分股权。铁狮门在去年也以3.6亿元的代价，拿下上海五角场智选假日酒店。印尼金光集团则收购了北外滩星荟中心项目股权。

“早前高盛预测中国房地产住宅市场有较长的恢复期，但外资地产商当下在上海拿地举措，可以看作是对预判的反驳。”戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强认为，外资有资金内循环的需要，住宅地产的的流动性更强，能带来更快的回报：“可以看作外资认为市场正处于底部，对区域住宅市场的认可。尤其这块热门地块本身地价较高，投资者对高端豪宅市场的天花板还有想象空间。”

中原地产数据显示，今年以来上海豪宅市场延续了去年年末出现的“翘尾”态势，前两个月总价3000万以上的豪宅成交量达到270套，早前同期则为53套，增幅超过409%。

有业内人士认为，由于土地市场整体降温，近年来上海土拍市场开始更多出现核心区域的优质地块，这在前两年的市场上较为少见。此次出让的虹口地块，以及去年出让的新天地、龙华地块，都是过去几年上海土拍市场的“稀罕货”。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为，这也符合外资企业在上海长期以来的投资偏好：“他们拿地通常较为谨慎，尤其对核心区域、核心资产更感兴趣。此时外资房企参出手拿地，一方面市场开始出让这些地块，他们作为投资人身份，这些土地资产带来的高端住宅市场上行有预期。”

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