兴业银行“豪掷”66亿深圳买楼，地块此前为恒大超级总部项目

（文/王力）

2 月 21 日晚，兴业银行（601166.SH）发布公告，其拟在深圳市南山区 T208-0054 地块项目购置部分物业，购置总价不超过 66 亿元。    

从这一地块跌宕起伏的 “前世”来看，其曾是恒大集团的超级总部项目地块，在 2017 年 12 月，恒大集团以底价 55.52 亿元成功拿下，彼时的规划是打造一座宏伟的恒大超级总部，计划于 2024 年竣工，成为深圳湾畔的新地标，承载着恒大集团进一步拓展业务版图的雄心壮志。

然而，世事难料，2021 年 9 月，由于资金问题，项目无奈停工，这座未完成的建筑也陷入了沉寂。如今，兴业银行与深圳市安和一号房地产开发有限公司达成初步交易意向，而这背后背后的战略考量或许是兴业银行对粤港澳大湾区战略布局。

兴业银行“豪掷”66亿，拟买下恒大超级总部项目地块

据兴业银行公告，2月20日公司董事会审议通过了《关于深圳分行购置物业的议案》，同意在深圳市南山区T208-0054地块项目购置部分物业，购置总价不超过人民币66亿元。董事会授权管理层根据市场情况变化，对投资预算在误差允许范围（10%）内予以审定。

截图来自兴业银行公告

按照规划，深圳安和一号在深圳市南山区宗地 T208-0054 地块投资建设的商品房，土地用途为商业服务业用地，建筑物地上层数高达 82 层，地下层数为 8 层。目前，该物业尚处于开发阶段，预计将于 2029 年竣工。兴业银行拟购的部分物业位于建筑物底层商业及中高层写字楼区域，未来将用于深圳分行及集团内各子公司运营管理使用。

然而，这一地块的历史轨迹充满了戏剧性。2017 年，恒大集团以底价 55.52 亿元将其收入囊中，彼时的深圳房地产市场正处于蓬勃发展的上升期，恒大计划将这里打造成集办公、商业等多功能于一体的超级总部，其设计理念新颖，规划宏伟，意图在深圳的天际线中留下浓墨重彩的一笔。此后，随着房地产市场的调控以及恒大自身资金链问题的浮现，2021 年项目无奈停工，这座未完成的建筑成为了市场波动的见证。

2022 年，深圳市安和一号房地产开发有限公司以底价约 75.4 亿元竞得该地块，项目迎来新的转机。如今，兴业银行的介入，使得这块土地再次成为市场焦点。

据悉，该物业土地用途明确为商业服务业用地，其建筑结构采用巨柱外框架 - 核心筒 - 环带 / 伸臂桁架体系，不仅保障了建筑的稳固性，也为内部空间的灵活布局提供了可能。地下部分深达 42.35 米，创下全国民用建筑基坑最深纪录，底部局部采用井字型抗冲切型钢梁，单根截面达 9 米 ×9 米、单根重约 10 吨，总重约 40 吨，如此复杂的基础建设，展现了项目在工程技术上的高难度与高标准。

粤港澳大湾区落子下，战略布局与投资风险并存

目前，兴业银行所购置的物业尚处于开发阶段，距离预计竣工的2029年还有数年时间。在这期间，项目将按照规划逐步推进，从建筑主体的建设到内部装修、设施配套，每一个环节都将精心打造，以确保未来兴业银行及其他入驻企业能够享受到优质的使用体验。

然而这一物业的购置背后，也存在一定的风险。从安和一号背后的股东来看，结构较为复杂，其中兴业信托持股约 97%，深圳安居建业投资运营有限公司持股 2%，深圳前海基础设施投资基金 1%。而兴业国际信托的控股股东为兴业银行。这意味着，兴业银行此次购置的物业，实际上是通过关联公司间接持有。

截图来自企查查

截至2025年2月，恒大地产被执行总金额已超600亿元，核心资产多数被抵押或冻结。尽管兴业银行公告称交易不构成关联交易，但恒大遗留的债务纠纷仍可能给物权稳定性带来一定风险。

深圳作为粤港澳大湾区的核心引擎之一，其地位举足轻重。独特的地理位置、便捷的海陆空交通网络、蓬勃发展的高新技术产业以及活跃的金融市场，都为深圳的经济发展注入了强大动力。腾讯、华为等知名科技企业汇聚于此，使得深圳成为中国乃至全球科技创新的高地。

正是在这样的背景下，兴业银行选择了在深圳核心区域购置物业，作为其在粤港澳大湾区战略布局的重要举措。通过拥有自有物业，兴业银行能够更加深入地融入当地经济发展，与当地企业建立更紧密的合作关系。兴业银行表示，购置物业主要用于自用。这一说法有其合理性。

目前，深圳分行位于福田区，员工共计1801人。随着业务的不断拓展，现有办公地点已满员，人力资源的扩展与发展需求日益增长。新购置的物业将为分行及子公司提供更宽敞、舒适的办公环境，有利于提升员工的工作效率和满意度。同时，购置物业还可以降低运营成本，实现成本的可控性。

然而，从资产配置的角度来看，兴业银行的这一举措也蕴含了一定的投资可能性。深圳的房地产市场，尤其是商业地产，具有较高的投资价值。尽管当前深圳甲级写字楼的空置率约30%，但从长远来看，随着深圳经济的持续发展，对优质办公空间的需求有望逐步增加。

此外，目前尚未出现其他银行大规模跟进类似投资的情况。深圳房地产市场虽然在2024年9月29日取消限购政策后呈现出一定的复苏迹象，但整体市场仍存在较大的不确定性。

写字楼市场方面，2024年深圳甲级办公楼空置率四季度下降至24.4%，仍处于较高水平，且2025年预计约有150万平新增供应，市场竞争激烈。若未来写字楼空置率进一步上升，租金可能会继续下行，这将对兴业银行的投资回报产生负面影响。