上海今年首场土拍：金茂+庆隆拿下虹口“新地王”，释放楼市回暖信号？

（文/孙梅欣 编辑/张广凯）

2月20日，上海迎来2025年首场土拍，当天共有虹口、浦东新区、松江和奉贤4宗地块出让。最终4宗地块被金茂+庆隆联合体、华润+越秀联合体、国贸+金地+星狮联合体、龙湖+建华联合体分别斩获，本场土拍共计揽金159.26亿元。

其中最获瞩目的，是上午拍出的虹口C080302单元hk329-11地块地块。央企金茂+庆隆联合体在竞价184轮之后，以89.64亿元的价格，拿下虹口地块，以38.2%的溢价、楼面地价11.74万元/平方米的价格，成为上海虹口“新地王”。按照这一成本价，预计可售楼面价为12.5万元/平方米。

这一楼面地价，仅次于去年8月绿城拿下的上海徐汇斜土地块，和去年末宸嘉发展拿下的徐汇龙华地块。斜土地块的楼面地价为13.1万元/平方米，龙华地块为12.6万元/平方米，分列全国第单价第一、第二。

开年首场土拍，上海虹口地块就刷新了区域纪录，也让市场对从去年末延续的市场表现为之期待。上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，有了高楼面地价的烘托，让市场更期待小阳春的到来。

竞拍184轮！上海内环再出稀缺地块

虹口地块位于曲阳板块，在曲阳南路以西，属于内环内位置。地块周边相当成熟，东南方是地标大盘瑞虹新城，生活配套齐全，太阳宫、月亮湾是板块内重要的商业中心，由于地块发展成熟有稀缺性，虹口地块在出让之前，市场就有高价预期。

目前周边可以参照的楼盘价格如瑞虹新城，二手房售价超过16万元/平方米，中粮瑞虹海景壹号价格约为17万元/平方米，价格水平无疑给虹口地块预留了充足空间。

优越的区位也让虹口地块颇具竞争力，除了金茂+庆隆联合体之外，还有中海、招商+绿城联合体、保利发展、华润+越秀联合体参与竞拍，现场竞争颇为激烈，最终现场竞拍次数达到184轮。

值得注意的是，近期金茂出手频繁，拿地颇为积极。在12月上海2024年的最后一场土拍上，金茂和宝冶、招商分别组成联合系，一举拿下3宗地块，成交金额超过百亿，展现了资金实力和加快在上海土地储备的决心。

事实上去年金茂在上海的在售项目已经基本售完，今年只有早前和华润、建发联合拿下的桃浦地块，因此在去年末加快补仓。而在年初就重仓市中心的虹口地块，区域位置较年末郊区地块更为优越，可以看出金茂今年想走高端路线，实现利润最大化的目标。

相较于其他房企，联合体之一的庆隆集团知名度相对较低，但实际则是投资界“老钱”。庆隆集团是新加坡老牌投资公司，是新加坡知名房企，实控的黄氏家族是新加坡银行业巨贾，在新加坡、马来西亚、中国等地都有投资。

庆隆集团早年就在上海设立投资公司，在上海长风、新江湾有沁和园、沁风雅苑等住宅项目，以高端住宅产品为主，但近年来较少出现在土地市场上。

有意思的是，本场土拍拿地的新加坡“含量”颇高，除了拿下虹口的庆隆，联合国贸、金地拿下松江地块的星狮地产，也是新加坡知名房企。早年金地商置收购了星狮股份，但近期星狮已经多次以资金方的形式，出现在上海土拍市场。

在一定程度上也表明，当价格回归到合理范围时，上海这样一线城市的优质土地，仍然会获得资金的高度青睐。

房企积极补仓释放回暖信号

除了虹口地块，浦口新区地块也是当天的热门地块，有中海、建发、浦发、保利发展、招商、华润+越秀等6家拍卖主体参与。最终，华润+越秀联合体以50.9亿元价格、33.4%的溢价拿下该宗地块，楼面地价约为7.47万元/平方米。

这也是华润和越秀在浦东新区新杨思板块内合作拿下的第二宗宅地。去年11月，华润、越秀、中能建三家联合体以总价78.969亿元拿下了临近地块，当时的楼面地价为7.44万元/平方米。由此来看，年初这宗地块虽然容积率更高，但单价和去年基本持平。

在出让之前，浦东新城地块曾被市场寄予更高期望，市场普遍认为该宗地块也会打破区域纪录。但从最终出让结果来看，并未达到更高预期。

国贸+金地+星狮则以8.15亿元的总价、2.62万元/平方米单价，拿下了松江新城地块。这宗地块也是当日出让总价和容积率最低的地块，预计未来主打改善型住房群体。

另外龙湖+建华以约10.56亿元总价，拿下了奉贤新城商住混用地块，楼面地价2.047万元/平方米，为当日单价最低地块。

4宗地块悉数拍出揽金超过159亿元，其中1宗还突破区域单价纪录，跻身全国榜单，上海首场土拍结果也让市场为之提振。加上2月19日公布的1月全国70城房价中，上海二手房价格环比涨幅达到0.4%位居全国之首，似乎也给市场带来一丝“止跌回稳”的气息。

卢文曦表示，这场土拍释放了一些积极信号：“市场在转暖向好，尤其对于高总价的高端改善产品，市场预期较为乐观，这一点在去年末的二手房市场交易表现中也有所呈现，也促使房企拿地更为积极。”

“首场土拍4宗地块均溢价出让，也显示出对未来市场的信心。”卢文曦表示，从结果来看仍有分化表现，市区2幅地块关注程度高于郊区地块，国企、央企拿地的坚决程度也更高：“一方面预示未来市区房价还会向上突破，另一方面，提升楼市持续好转的预期。”