“经济学家建言2025中国经济”系列|陆挺：“怎么花钱”比“花多少钱”更重要-陆挺、王慧

2024年9月以来，在政策“组合拳”之下，中国房地产市场呈现止跌回稳的态势。2025年房地产怎么走？如何推动房地产市场升温回暖？

野村证券中国首席经济学家陆挺在“经济学家建言2025中国经济”对话中表示，恢复大家对买房的信心至关重要，在此过程中保交房是关键，如果购房者因担忧开发商无法准时交房而只购买二手房，房地产就很难真正企稳。

在陆挺看来，过去几年经济下行极为重要的一个因素是房地产行业的下行。如何通过财政支出和政府的干预，在市场失灵的情况下让房地产市场出清？如何推动保交房和债务清理？这些都是财政发力的重要方向。他同时指出，应该借中央政府增加财政赤字和支出的机会，推进社会福利体系的改革，提升低收入阶层，尤其是广大农民的社会保障和养老金水平。

“经济学家建言2025中国经济”系列，是观察者网在全国“两会”前推出的重磅系列对话节目，围绕扩大内需、提振消费、外贸外资、股市楼市、新质生产力、乡村振兴、高质量发展等诸多领域的民众关切，邀请多位知名经济学家，前瞻并建言2025年中国经济，敬请关注。

【对话/陆挺&王慧 整理/王恺雯 编辑/冯雪】

观察者网：从2021年下半年开始，中国房地产行业进入一个新的调整周期。您认为这一轮调整的背景和本质是什么？

**陆挺：**2021年至今，中国房地产行业的下行存在多方面因素影响，其中之一是中美博弈的大环境。2018年贸易战开始之后，我们非常深刻地感受到，中国不仅要富起来，还要强起来，不能被别人“卡脖子”。2020年年底，我们相继出台了“三道红线”和“两道红线”，针对的就是房地产融资。

为什么要把中美博弈的大环境和房地产行业联系起来？因为当时我们有一种很理性的看法，认为中国经济过度依赖房地产了，大量资源通过金融行业被导流到房地产行业，而高科技行业，尤其是硬科技行业因此得不到足够的支持。在我看来，“三道红线”和“两道红线”出台的背景，就是要让中国强起来，要导流资源到芯片、新能源和其他被“卡脖子”的行业。

在这样的背景下，我们从2021年开始执行这加起来的“五道红线”。但在这个过程中，我们也看到了一些“层层加码”的情况，房地产行业可能下行得过快。另一方面，一些我们希望能够高速发展的行业，如芯片行业等，未能快速发展起来。换言之，房地产行业是下来了，但其他一些行业在发展过程中也遇到了瓶颈，对中国经济来说，并没有出现一个行业下去、另一个行业起来的“占补平衡”。

另一个背景是，我们出台这些政策的时候，恰逢疫情期间。虽然2020年底到2021年中国对疫情的控制相对其他国家而言是最好的，但2022年出现了反弹，所以也叠加了一些疫情因素。

如果把时间线放长一点，我们要看到中国房地产行业的下行也许是必然的。我刚才提到的两个因素可能加速了中国房地产在2021年到达顶点、再从顶点开始下滑的进程。从长期来看，第一是中国人口的老龄化。疫情期间，我们的出生率出现了进一步下降。第二，中国的城市化此前经历了快速发展，后面的发展速度必然会减缓。

这里还有一个很重要的背景。往前追溯9年左右，也就是2015年，在经历了股灾之后，我们为了提振经济执行中国版的量化宽松，也就是货币化棚改政策。那一次货币化棚改实际上把中国房地产发展的重心从中心城市推到了广大中小城市。

在这个过程中，很多中小城市的房地产行业和城市发展突飞猛进，但也出现了一些问题。因为随着一个国家经济的发展和人口流动，大家还是希望到大城市和中心城市去，当大量的资源，无论是开发商还是买房的居民都涌入中小城市，而中小城市也没有特别好的市场机制来配置这些土地资源、信贷资源和老百姓的储蓄资源时，就形成了资源的扭曲。到了一定的时候，我们就发现很多地方房子盖多了，一些居民发现房子买多了，或是发现工作是在大城市，但房子买在了中小城市。这就是从2015年开始的货币化棚改所导致的广大中小城市面临的房地产供需不平衡。

在这个过程中还有一个问题，这和我们货币化棚改有一定关系，但也和中国房地产特别的销售制度有关，那就是预售制。

要说预售，全世界其实都有预售，但我们把预售做到了极致，不是只付定金就行，而是要100%的现款。换言之，买房人给开发商提供了大量的融资，预售资金占房企融资的一半以上；如果算上工程欠款等开发商的应付账款，老百姓买房的预售资金占房企负债的三分之一。

我们把大量的房地产供需推到中小城市，而中小城市在预售制度的监管方面不如大城市严格，这就导致很多开发商为追求扩大规模，房子卖多了，地方政府为追求卖地收入，卖地卖多了，大家拼命在这些方面努力，但在施工速度和施工质量方面是有欠缺的。在这种情况下，一旦居民买房速度出现下降，甚至出现比较严重的萎缩时，开发商的资金链就出现了问题。

2024年12月6日，山西太原一售楼部销售人员为市民推介商品住宅。 IC Photo

在我看来，上述几个情况基本可以描述2015年以来，尤其是2021年以来中国房地产发展背后一些比较深刻的原因。

观察者网：房地产市场的持续下行，对于中国经济造成了哪些方面的影响或连锁反应？

**陆挺：**就老百姓的体感来说，最直接的影响就是财富缩水了。

无论是中国人民银行做的调查统计，还是大学和民间智库的研究，基本都认为房地产在我国家庭财富中占比在50%-60%之间，一些调查可能更高。2021年中国住宅总市值可能在300万亿左右，约为当时全国GDP的3倍。按照官方的统计，房价从2021年的顶点到现在下行了15%左右，按一些商业机构的估算甚至下行了25%-30%左右，在财富方面的量是相当大。

而且不仅是财富缩水，还有流动性下降。比如我现在急需用钱，要卖一套房子，无论是大城市还是小城市，这个时候卖二手房难度都是非常高的，小城市的流动性可能更差一点。

第二个方面，房地产下行给上下游企业带来了很大影响。我老家江苏南通是非常著名的建筑之乡，我对房地产行业的关注可能比其他同行稍多一点，就是因为我确实非常直接地看到了这些情况。2021年第一轮受到冲击的不仅是开发商，实际上最早受到最严重冲击的是建筑企业。

过去，在房地产行业快速上升的时候，开发商有着非常强的谈判地位，有上下游企业给它提供融资，主要包括建筑企业。所以2021年第一批倒下的是建筑企业。此外，还有供货商、装修公司等。房地产下行冲击的是整个上下游，这个过程中被连累的企业是很多的。接下来就是冲击就业，建筑业农民工可能减少了几百万。

此外，地方财政也受到了冲击。2021年中国地方政府卖地收入达到8.7万亿人民币，当年我们的GDP为114.92万亿人民币，卖地收入约占GDP的8%。卖地收入加上房地产所产生的各种税费，房地产带来的整体收入占地方财政收入的比例达到38%左右。对一些地方政府来说，这个比例可能远远不止38%，当然有些地方的比例可能低一些。

过去几年，地方财政受房地产下行的冲击是相当大的。按官方的统计，这几年地方政府卖地收入下降了一半，如果扣除地方政府把地卖给自己平台的那部分资金，卖地收入可能下降了80%左右。这也是非常直接的影响。

去年9月初我写了一篇研究报告，提到“第二波冲击”，主要讨论的一个问题是，当地方财政出现非常大的困难时，尤其是那些产业比较单一，没有旅游业、出口等行业作为支撑的地方政府，他们在经历了第一波冲击、削减地方政府支出乃至公务员薪酬后，最后“砍无可砍”，就会想到趋利性执法，甚至出现“远洋捕捞”的情况，这对中国的营商环境也产生了冲击。

2024年10月17日，杭州一在建楼盘。 IC Photo

观察者网：房地产行业可以说是牵一发动全身。我们看到从去年9月26日的政治局会议，到此后的中央经济工作会议，都十分强调要让楼市“止跌回稳”，中国的房地产由此也进入了另一个阶段。您认为2025年推动房地产市场回暖的关键是什么？在政策的重点发力目标和方向上您有什么建议？

**陆挺：**过去一年，我们看到了一些非常明显的变化。第一，大家开始出现这样一个共识，即中国经济确实面临着一些困难，这个困难背后非常重要乃至最重要的原因就是房地产在过去几年大幅度萎缩。这样的认识非常关键。再往前看一步，房地产行业过去面临着各种各样的限制，所以近两年我们取消了绝大部分地方的限售、限购、限价。我们要让房地产行业回归市场，这也是大家的共识。

大家看到了房地产行业的问题，但要怎么应对这个问题呢？是不是要多建保障房？是不是要在这个过程中强调城中村改造？是不是该收储土地，向开发商买房？刚才提到了逾期交房、烂尾楼的问题，那是不是应该把目标放在保交房上面？保交房非常重要，这也是过去一段时间大家的共识。

就房地产市场而言，一方面我们要取消很多不必要的限制，最起码是取消和目前实际情况不符的限制。另一方面，我们要降低大家买房和交易的成本，包括下调房贷利率、契税。

还有非常关键的一点，就是恢复大家买房的信心。这也是中央2022年就提出，2023年和2024年更加强调保交房的原因。不仅是时间上的准时交房，房屋质量也要保证。新房中现房的比例是很低的，而大家在买期房的时候，一方面关注的是价格，另一方面关注的是能不能准时交房？房屋的质量是不是符合合同上的标准？这都是涉及信心的问题。

我们要恢复大家对市场的信心，对开发商的信心，对地方政府作为监管者的信心。银行也算是一个监管者，房屋预售款的资金有一部分是由银行管理，理论上说不应该出现逾期交房，中间肯定有些环节出了问题。

我们要让市场中最重要的需求方恢复信心，让上下游企业对开发商恢复信心。说白了，我们要让市场出清，要解决这中间严重的债务链条问题。

**观察者网：您认为最关键的是要把保交房这个环节做好？

**陆挺：我觉得现在保交房成了一个专用术语，从狭义的角度来讲就是保交房，但不要机械、刻意地理解保交房，我其实更愿意用另外一个词汇——出清。为什么？房地产作为中国经济里面最重要的一个板块，从2021年开始出现了大幅度的萎缩，在这个过程中就出现了非常复杂的债务链条，这些债务链条如果得不到及时出清，市场的信心就很难恢复。

举个例子，我担心你不能准时交房，所以我即使买房也买二手房，但如果大家都只买二手房，中国的房地产就很难真正企稳，开发商很难真正活过来，地方政府的土地财政收入和其他房地产相关税费也很难真正稳定下来。

另一方面，建筑企业和房地产企业之间的信任被破坏了，房地产企业需要融更多的资才能够推动项目的执行。以前很多融资是通过建筑企业和其他原材料企业来完成的，甚至通过农民工来完成。过去农民工每年真正大头的薪酬结算是在农历年底，现在大家也都学乖了，不愿意这么干了。我们看到的是信用链的层层萎缩，所以市场出清非常关键，而保交房在我看来是出清过程中最重要的一环，因为在开发商的债务结构中，买房人是他最大的债主。

观察者网：您刚刚也提到了收储的问题，收购商品房用作保障房是稳楼市的一个重要手段。不过，从2024年各地收储的整体进展来看，速度还是偏慢的，您认为原因是什么？

**陆挺：**这个问题的背后存在一些很重要也比较特殊的制度背景。很多人以为房地产市场就像我们平时所看到的各种市场一样，如果供给大于需求，就肯定是开发商盖了很多房子没有卖掉。实际上不是这样的，房地产市场更像是远期市场，因为我们有预售制度。

在这一轮房地产萎缩之前，90%的新房是预售，也就是我给你钱，你过了两三年之后再给我房子，这中间就涉及到融资。这个市场不是一手交钱一手交货，就导致了一个问题，我们实际上不是供给远大于需求，而是需求已经摆在那边了，我已经买了房，钱也给你了，但房子却没有如期保质保量地盖完。对很多开发商来讲，前面的房子没有卖完，信誉受损了，后面房子也卖不出去了。

然后我们再来看收储的问题，会发现真的有那么多已经盖完的房子可收储吗？其实并没有。我们可以把不同行业的市场分为两类，一类是现货市场，一类是远期市场。就远期市场来说，对供需分析要稍微复杂一些。我曾经说过，现在有一个很关键的问题，不是开发商盖了很多房子没有卖出去，而是开发商卖了很多房子还没有盖完。

去年5月，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款以支持地方收储，当时我就预计这个收储资金是很难被用掉的，为什么？因为央行给地方政府的收储设置了非常高的标准，需要的是盖完的房子，但盖完的房子是比较少的。对于地方政府来说，为了便于管理，他希望收购成栋的房子，这个比例就更少了。开发商手上有没有已经盖完但没有卖掉的房子呢？有，但一般来说都是尾盘，还散落在不同的楼里面，这样收储难度就更高了。此外，资金本身是有成本的，对地方政府来说，也确实面临资金成本和资金量的问题。所以收储是不容易的。

也有人说，如果收储已经盖完的房子不容易，那就收储没有盖完的房子。没有盖完的房子分两类，一类是已经卖掉的，这才有了保交房的问题。另一类是没盖完的，如果我们去收储没盖完的房子，那还不如直面保交房问题。

2024年10月25日，山西省太原市，市民在商品住房促销活动现场参观。 IC Photo

还有人会说，我们干脆去收储开发商的土地，因为开发商过去买了很多地，有些还没开发。但这对资金量的需求是极大的，而且价格也不容易确定。为什么？因为这几年很多地方没有有效的土地市场，在无法确定市场价格的时候收储这些土地，难度是非常高的，而且也给贪污腐败留下了极大的空间。

把上述所有细节分析完后，我们就会发现以保交房为主的市场出清的方式是最合理的。最起码盖房子每平米所需的成本相对来说是比较清晰的，比方说一平米在2000元到3000元之间，价格空间已经被限定了，相对来说是比较容易操作的。此外，在保交房过程中，可能会出现一些盖完后没卖掉的房子，这就可以作为我们收储的对象。

观察者网：虽然收储有很多困难，但它也是一种稳楼市的方式。我们现在整体收储速度是偏慢的，怎么才能加速收储进度？把这些资金给用下去？怎么样的收储速度和方式才是对房地产行业以至整体中国经济健康发展最为有利的？您有什么建议？

**陆挺：**从操作角度来看是非常困难的。在我看来，其实可以先把收储放在一边，首先解决保交房的问题，在保交房的过程中再做一些收储。

我们来看一下开发商手上的楼盘，它可以分成几类，有些销售率非常高，有些销售率很低。对于销售率特别低的楼盘，可能未必要100%保交房。你可以退款，或者把购房人买的房子转到那些销售率比较高的楼盘。所以保交房并不是100%的要盖房，实际上是一个清理债务的问题。如果一个楼盖了，当中有些房子确实还没有卖掉，之后也很难通过市场卖掉的话，那么就可以作为收储的对象，这是一个比较好的办法。

但这个过程需要资金的投入，而且我认为这些资金应该来自于中央财政，此外，还要有一个专门的团队来负责。这里面涉及的要素资源就不仅仅是钱的问题，还要看我们能不能更好地花这笔钱，花大量的精力去出清这方面的债务问题。

另一方面，就中国房地产企业的架构来说，尤其是大型房企，它往往有一个母公司，但很多项目会成立可以独立核算财务的公司，因此我们谈保交房时，更多是以项目为主，或者说以项目公司为主。如果要在未来几个季度更快实现房地产行业企稳复苏的目标，就需要对一些标志性的房企做出一定的处理。

有些房企可能确实存在严重的资不抵债，该破产的就要破产，去讨论项目怎样被别的企业收购等问题。还有一些房企资不抵债的情况不是那么严重，主要是流动性的问题，那我们也许可以考虑通过政府的帮助，让它们生存下去。这是从母公司的角度来救助房企。这些事情都需要有人去做，也需要有资金的投入。

做一个未必恰当的对比，2008年发生了全球金融危机，源头在美国，有些企业最后倒闭了。最先倒下的华尔街投行是贝尔斯登，之后雷曼兄弟、美林证券也倒了，它们最后的命运并不相同，有些是倒闭之后被收购，有些直接由政府安排收购，有些是政府实质上托管了。总之在这个过程中，除了美联储或者美国联邦政府要出钱外，还存在大量风险管控的问题，要让这些实体要不就是清盘并购，要不就是得到政府的救助从而生存下来，这样才能够维持整个金融系统和经济系统的运转。

在中国，房地产行业极为重要，有些大型开发商资产负债表的规模不亚于一个中型银行。所以在这方面，我们要非常认真地对待市场出清的问题。

观察者网：按照中央经济工作会议的部署，2025年我们国家要实施更加积极的财政政策。您一直强调，“怎么花钱”比“花多少钱”更重要。2025年在财政政策的发力方向上，您有什么建议？如何优化财政支出结构才能更好地“惠民生、促消费、增后劲”？

**陆挺：**刚才我谈到的内容已经涉及在房地产方面“怎么花钱”的问题。在我看来，过去几年经济下行极为重要的一个因素是房地产行业的下行，我们如何通过财政支出，通过政府的干预，在市场失灵的情况下，让房地产市场出清？怎么样推动保交房、推动债务清理？在我看来，这是财政支出的一个非常重要的方向。保交房、收储房产、收储土地这些问题都和财政有关。

第二个方面，最近的一些财政支出对经济的复苏起到了立竿见影的作用，尤其是以旧换新。去年国家发改委会同财政部，向地方下达1500亿元超长期特别国债资金，支持各地因地制宜实施消费品以旧换新。有关措施在去年四季度起到了非常重要的作用，过去几个月，家电和汽车的销售都出现了两位数增长，今年以旧换新的规模会扩大。我认为这是一个很好的政策，能够在短期之内提升消费者的信心，让企业获得非常可观的现金流，让市场活跃起来。

2024年12月21日，江苏省淮安市，市民在汽车家电家居迎新惠民集市购物消费。 IC Photo

但我们也要看到，无论从政策本身，还是从资金或消费者的角度来看，以旧换新政策的可持续性是有限的。对消费者来说，比如我在去年四季度买了一台电视机或一辆新车，那今年就不会买了，甚至未来几年都不会买了。今年，以旧换新的范围扩大到手机等领域，但是扩大也有范围。所以，虽然以旧换新的政策很好，但是我们不能指望这些政策成为经济可持续增长的源泉，不能认为这几个月的消费情况可以延续到未来几个月。

第三个方面，也是很关键的一点，就是如何能够让地方政府的运行稳定下来。刚才我也提到了房地产行业对中国经济的第二波冲击，其中就包括冲击地方财政，而且即使房地产行业稳定下来，乃至稍微有一些复苏，我们也不会再看到2022年以前房地产行业给中国财政贡献近40%收入的情况，那样的“黄金时代”已经过去了。

所以，我们一方面要考虑给地方政府化债，去年10万亿元化债规划出台，未来几年我们要在这方面持续努力。另一方面，我认为，从中央政府的角度来说，还有非常关键的一点，就是在这个过程中怎样给地方政府信心，给企业家信心？我们在化解地方政府债务和推进财税体制改革过程中，如何能尽量让地方政府减少趋利性执法和“远洋捕捞”的动机？

关于“怎么花钱”，我认为应该给大家一个清晰的原则，就是短期可以救助，但是从长期的角度来讲，要做好两点。

第一点关于中央对地方的转移支付。现在很多经济学家有这样一个共识，认为在目前的情况之下，中央政府应该增加赤字、增加支出，增加给地方政府的转移支付。我认为，从短期角度来看，这样的提议完全是正确的。

但另一方面，我们不能把未来整个中国经济的发展建立在中央政府扩大赤字和支出的规模上。中国是大国，如果大量的财政最后都集中在中央的转移支付上，肯定会削弱地方政府的积极性。所以，对转移支付要有一个清晰的规则，尤其是未来的转移支付应该和人口流动、地方经济发展、城市发展挂钩，比如和吸纳农民工和大学生的数量挂钩。这样地方政府就有了发展经济的积极性，中央政府的转移支付也有非常清晰的分配原则。

第二点，我们在当下就要考虑如何推进必要的财政改革。中国的财政体系再也无法回到2022年以前的结构，即来自于房地产的各种税费和卖地收入几乎占到财政收入40%。我们要考虑如何给地方政府留更多的税收，如何在这个过程中让地方政府有动力去积极培育税源。财政体系改革在我看来是迫在眉睫。

这是我认为的第二个怎么花钱的方向。这里面尤其涉及到中央政府怎么花钱，因为接下来中央政府转移支付的比例和力度会越来越高。

此外，我认为应该借中央政府增加赤字和支出的机会，改进中国的社会福利体系。

过去几十年来，我们看到中国的社会福利体系有了长足的发展，这方面的成绩是非常大的，我自己能够亲眼看到，亲身体会到。比如原来农民是要交税的，2006年开始，我们取消了农业税；过去，农民是没有医保和养老金的，现在农民有了医保和一定的养老金。

但是我们也要看到，整个中国的低收入阶层，尤其是农民，在社保方面还没有完全跟上国家经济的发展和人均收入的提高，这方面还有一定的改进空间。借着扩大赤字的机会，加上我们又认识到消费对经济稳定增长的重要性，在这样的背景下，包括老年人收入分配和社保体系就应该纳入政府“怎么花钱”的范围。

在我看来，养老方面的改革应该是中央政府扩大支出的重要一环。相较于世界上绝大部分国家，中国养老体系的内部差距是比较大的，处于顶端的约7%的群体，他们平均每月的养老金有6000多元人民币；处于中间层的企业退休职工平均每月养老金大概有2000多元，这个群体占比约38%；剩下约55%的城乡居民，主要是1.71亿农村老人，他们每个月的平均养老金是223元。这个差距是非常大的。

2025年2月5日，山东省济南市，不少农民工来到劳务市场门前寻找工作。 IC Photo

为什么要强调这方面的改革非常关键？首先，对于这些农村老人来说，他们的收入确实太低了，消费能力非常有限。

第二，也是很关键的一点，他们是中国广大农民工的父母，农民工有非常沉重的养老负担，这些老人的处境也是中国3亿农民工的未来。很多人可能没有想到这点。经常有人和我们探讨，为什么中国人的平均储蓄率那么高？我说中国一半的非农就业人口是农民工，可能小部分农民工将来的退休金可以达到两三千元，但绝大部分人可能只有200多块，这个时候你怎么可能不储蓄？

我们改革养老体系很关键的一点，是要让现在工作的人看到他的未来是有一定保障的，这样他才会增加当下消费的比例，减少储蓄的比例，我们的消费才能成为维持经济稳定增长的更重要的部分。

观察者网：去年中央经济工作会议部署的一个很重要的任务就是提振消费，如果能改善养老金结构，就能让更多人有信心去消费，预期也会更好一些。

**陆挺：**对，这次中央经济工作会议部署的9项重点任务中，第一项就是消费，其中就提到了提高城乡居民基础养老金，提高城乡居民医保财政补助标准。我认为，中央已经把这个问题提到了一个非常高的高度，这个问题得到了足够的重视，我相信在3月的全国两会上，应该会在这方面出台一些明确的政策。

医保也很重要，现在城乡居民医保个人缴费最低标准是400元，在很多省份实际上要交600多元，江苏（南通）是620元。其实对于很多农民来讲，620元也是一笔不小的数字，差不多是他们每个月基础养老金的两到三倍。所以在这些方面，我认为政府都有改进的空间。

之前在我们做宏观经济研究的人中间有一些争论，有些人说我们应该发各种各样的消费券，应该给全国人民发钱。我也写过一篇文章，认为在这方面操作的难度比较高。在我看来，以中国居民的收入结构和分配现状，针对中低收入阶层出台更有利于他们的政策，对于提振整个中国的居民消费会起到很好的杠杆效应。

**观察者网：给特定人群发钱。您曾经说过，我们如果发钱，应该要优先发给我们亏欠的人。

**陆挺：这是一年前我在一个论坛上无意之中说的。我觉得，说亏欠也有一定的道理。老年农民在他们年轻的时候工作很辛苦，也交过很多公粮，而且那个时候中国存在“剪刀差”。到八九十年代，后一代农民为中国的城市化做出了非常大的贡献，只不过那个时候很多社保体系还没有建立起来。现在我们都在说工龄，其实对很多农民工来讲，他们十几岁就出去打工，工龄也很长，你不能说他没有工龄。

所以我们在完善整个中国社保体系的时候，应该考虑这部分人。而且对整个国家来讲，补助他们不仅在经济上可以让消费更稳定，也可以让整个社会更加和谐。

2023年12月6日，山东省日照市岚山区向阳村，老人在长者食堂领取免费午餐。 IC Photo

观察者网：他们是共和国非常重要的建设者，要实现共同富裕，我们要把他们的养老问题解决了，这也是财政很重要的发力方向。您刚才还提到一个发力方向，就是地方财政。我们看到，长期以来的“土地财政”已经难以为继，不少地方的财政因此陷入困境，这些地方的整体经济发展也深受影响，这个问题怎么解决？如何才能逐步消除“土地财政”给地方经济带来的不利影响？怎么才能增加地方的财力？对此您有什么建议？

**陆挺：**这是摆在我们所有人面前的一个难题。上世纪九十年代实行分税制改革和住房制度改革以来，地方政府的收入基本形成了“三三三”结构，三分之一来自税收，三分之一来自中央的转移支付，还有三分之一来自房地产，主要是卖地收入。

但是，2021年以后，“三三三”结构受到了严重冲击，而且未来还可能会出现这样一种情况：一些中心城市在取消限购限售之后，可能还能够维持某种程度的“三三三”结构，但对于中国绝大部分城市，尤其是中小城市来讲，这样的结构是一去不复返了，这就是我们当下所面临的一个问题。

解决的方案是什么？第一，我觉得我们不可能再回到从前，而且也没必要回到从前。因为人往高处走，人口向大城市流动，我认为这是中国经济发展的必然结果，也是推动中国经济增长的动力。所以我认为，市场在配置土地和信贷资源的时候，中央政府在配置财政转移支付的时候，应该充分考虑到这样的自然规律、人口流动和经济发展的规律，尊重这些规律。

转移支付应该和地方的实际需求相吻合，中国总人口已经处于负增长，如果未来地方的人口出现下降，那么相应的财政支出、政府配置是不是也要有相应的调整？我们不能假定所有地方的人口都是增长的，这是不现实的，我们也不能假定所有地方的经济一直增长，因为人口是在调整的，而且在取消了房地产限购限售之后，我相信未来十年调整的幅度可能还会加快。从这个角度来讲，地方政府的财政支出应该根据当地的实际情况做一些调整。

另一方面，我认为应该适度改进中国的财政体系，适度增加地方政府的税收分享比例，比如留更多的消费税和增值税，也许可以适度增加消费税的比例。这些改革都在研究讨论和推进过程中。总之，提高地方政府留存收入比例在我看来很有必要。

最后一点涉及过去几年的一个热门话题，就是能不能用“股权财政”来替代“土地财政”。在我看来，对某些地方来讲，“股权财政”有一定的吸引力，但不是每个地方都能做到合肥那样，把地方大基金和政府的各种基金投到一些特别好的企业，通过资本市场获取很高的回报。对绝大部分地方政府来讲，要谈“股权财政”难度是相当大的，它对地方政府运作水平的要求非常高。所以我认为“股权财政”只能因地制宜。这不是说它不好，而是不能说用“股权财政”就能替代原来的“土地财政”。

观察者网：接下来想跟您讨论最近很热的一个话题，一些地方宣布“取消公摊”或逐步推进“取消公摊”，这一政策引起广泛的关注和热议。您觉得“零公摊”会成为一种新趋势吗？“取消公摊”会对房价乃至整个房地产市场带来哪些影响？在这个问题上您有什么建议？

**陆挺：**在这个问题上我其实没有特别好的建议，我只是想说一个最基本的情况。我可以给大家一个例子，内地很多的房地产制度在一定程度上是学习模仿香港的，而香港原来在卖房的时候也不告诉你房价里有没有公摊，但大家都知道这个价格是包含公摊的，然后大家都想办法了解，中介也会告诉大家公摊的比例，这个市场最后就形成了这样的规矩。

后来香港特区政府实施了改革，要求必须“明码标价”地告诉大家公摊的比例。最后房子就有了两个价格，一个是含公摊的价格，另外一个是不含公摊的价格。对于一个运行有效的市场来讲，这没有太大的区别，关键在于能不能让公摊比例做到公开透明，获得大家一致的认同。

我们再来看内地的市场，有没有公摊会影响房价吗？我认为从理论上来讲不会的，因为没有人给大家付公摊费用。那我们能不能取消所有的公摊呢？这是不可能的，因为电梯需要公摊，楼下的花园、公共场所都需要公摊，所以公摊是一个客观的一个存在。在我看来，有没有公摊不是一个重要的问题，最关键、最核心问题是把公摊面积非常透明地告诉大家，形成有公摊和没公摊两个价格。

2024年2月29日，香港北角街头的一家房产中介店面贴出“全面撤辣”的宣传词，推介房产信息。 IC Photo

观察者网：最后想跟您一起展望一下未来，您觉得未来房地产发展新格局会是怎样的？房地产在中国经济发展中的地位会发生什么变化？

**陆挺：**先说地位，我想房地产的地位没有以前那么高了，“黄金年代”过去了。其实很多国家都有这样的情况，每个阶段做不同的事，就像基建一样，当我们建完大量的高速公路、高铁之后，后面没有那么多高速公路、高铁要建了。美国大规模高速公路建设是在上世纪五六十年代，从那之后可能几十年都不用建设太多高速公路。首先要认识到这个客观的规律。

第二，即使房地产不再是中国最重要的行业，也依然是非常重要的行业。因为中国的城市化还没有结束，人口还在向大城市流动，现在每年有1000多万高校毕业生。所以在这方面不用过度悲观。我认为过去两三年房地产行业出现了超跌的情况，实际上，过去这9年，因为种种原因，大量的房地产供需发生在了中小城市，一方面造成了很多问题，另一方面也留下了一些在大城市发展的空间。所以我们对房地产应该有一个乐观的预期，这个行业还会是重要的行业，还会在很多地方有很大的发展空间。

第三，房地产行业在哪些地方发展的空间比较大？在我看来，将来人口会更加集聚，而房地产发展的方向肯定是人口集聚的地方。一般来说，人口集聚的地方就是中心城市、大城市。至于哪些城市会从中心城市变成更中心的城市，或者哪些城市原来比较大，未来因为种种原因导致人口流出了，这就是另外要研究的话题。

最后一点，随着人均收入水平的提高，用我们现在最流行的以旧换新政策来讲，房地产行业将来也会有大量以旧换新、升级换代的需求。所以我认为房地产行业本身还是国民经济非常重要的支柱。所谓“衣食住行”，房地产肯定还会是支柱行业。

观察者网：您对2025年中国房地产市场的走势有什么预判吗？

**陆挺：**对一些经济表现很好、产业发展欣欣向荣的大城市来说，房地产行业可能会率先走出之前的阴影。我们会看到从二手房销售开始，到新房销售，再到开工、卖地，都会出现一些复苏的迹象。但在这个过程中，我们也会看到很多中小城市可能会面临严峻的挑战，因为一些大城市房地产行业的稳定会带来一些虹吸效应。

总体而言，就全国平均情况来说，房地产可能还是在底部徘徊，但是区域之间、城市和城市之间的差距会明显拉大，一小部分城市可能会率先复苏，但广大中小城市可能要面临更严峻的问题。所以地方财政面临的问题，如何改进中国的财政体系，这些挑战都还存在。

观察者网：谢谢陆挺老师，以上就是我今天所有的问题了，再次感谢您做客观察者网。

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