美国酒店交易面临挑战，万豪：贷款困难、项目停滞

（文/宋虹姗  编辑/赵乾坤）

日前，美国旅业资讯网站Skift报道称，由于长期利率上升和信贷市场紧缩，今年美国的酒店交易市场可能会遇到诸多困难。这些因素不仅可能影响酒店的资产估值，还可能推高开发成本，甚至让买卖双方在交易条件上难以达成一致。

与此同时，美国酒店业在贷款方面也面临压力，因为贷款利率上升，导致融资成本增加，以上种种现象进一步加剧了酒店市场的不确定性。

“2025年酒店收购市场将面临挑战”，开发商桃树集团（Peachtree Group）相关负责人表示，这家集团开发并管理超过100家酒店。

这名负责人进一步表示：“尽管美联储在去年9月降息，但美国10年期国债收益率依然维持在4.5%以上，较美联储开始降息时的水平上涨了近一个百分点。短期利率的下降有利于酒店申请贷款，但长期利率上升则使得资产的相对估值受到压力。”

根据世界知名房地产咨询机构仲量联行（JLL）的数据，很多酒店贷款将于2026年底前到期。这些酒店曾通过贷款融资来支持运营、扩张或进行翻修，但这些贷款在到期后，将面临重新融资的问题，而新贷款的利率通常更高，这使得酒店所有者的财务压力加大，一些酒店可能不得不出售或重新融资，以应对这些到期贷款的挑战。

万豪国际集团总裁兼首席执行官安东尼·卡普亚诺(Anthony Capuano)提出，许多银行现在不如疫情前那样愿意向酒店提供贷款，特别是一些地方性和区域性银行，这些银行由于财务状况的波动，变得更加谨慎。

安东尼进一步表示称：“当我们与酒店业主和加盟商讨论时，阻碍新建设的原因并非利率或建设成本，而是新建项目所需的资本仍然有限。万豪有数百个已经准备好开工的项目，但由于融资问题，这些项目仍然停滞不前。”

当前，酒店建设贷款的利率通常与“有担保隔夜融资利率”（SOFR）挂钩。SOFR在过去半年内下降了约0.6个百分点，当前约为4.3%。尽管SOFR下降，银行和非银行贷款机构对酒店项目的风险更加谨慎，因为银行和非银行贷款机构对酒店项目的风险承受度下降，因此，酒店建设贷款的成本也受到影响。

一些专家认为，大型开发商在吸引银行融资方面更具优势，特别是在当前信贷紧张的环境下。预计将有更多风险相对较小的小型项目获得银行贷款，这类项目通常比大型全服务酒店项目更容易融资。因此，预计大型开发商对经济型和中档酒店的开发将更为活跃。

“如果你是一个有资金的开发商，你可以进行多个2000万美元的小项目，这样可以分散投资风险。”美国一家金融咨询公司的高级研究分析师表示。

此外，不同地区的酒店交易前景也各不相同，这主要受当地需求趋势、资产类型和资本结构的影响。美国佛罗里达州、得克萨斯州、亚利桑那州等地区的酒店市场显示出更多的收购和开发机会。相比之下，波特兰、明尼阿波利斯、巴尔的摩和旧金山等城市的酒店，可能会面临更多的困境，而像凤凰城和圣地亚哥这样的城市则需求强劲，因为当地的收入水平较高。

凯悦酒店 美国旅业资讯网站Skift

截至2025年12月，美国将有创纪录的6378个酒店项目准备开工，如果所有项目都顺利完成，将新增约74.96万间客房。然而，由于疫情以及建筑行业劳动力和供应问题，这些项目的推进被严重拖延，酒店业的交易活动也将因此出现停滞。

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