年度盘点：走进“红海”的物业管理求新解

（文/孙梅欣 编辑/马媛媛）当上游地产行业的光环散去，同气连枝的物业管理行业，也从“红利”走向”红海“。

作为房地产的关联性行业，其发展走势和房地产趋势相关联。作为地产配套服务的一部分，头部物企尤其是上市物企的现金流部分，和地产行业表现有明显关联。

集中上市带来的行业普便性红利已经见顶，上市物企的表现正在出现分化。优质物企集中度提升，管理面积进一步扩大；尾部上市物企管理面积出现下滑，部分物企甚至退市。

有部分城市提出“取消物业费”，给物业费进行政府指导定价，主业营收面临天花板……在经济环境发生变化的大背景下，本就具有具有服务业、劳动密集行业特征的物管行业，正在面临政策面和企业面的新挑战。

而面对企业化债、行业变化的问题，物管行业也需要在新的时期，寻求更好的解法。

上市物企红利见顶

和地产行业趋势类似，2024年的物管行业，在低迷中前行。

从60多家上市物企公布的2024年中期业绩来看，虽然大部分上市物企的营收仍在增长，但增速脚步放缓，不少物企的营收增幅百分比只有个位数，而雅生活、正荣服务、远洋服务、南都物业等上市物企营收，同比均有下滑。

相比之下，上市物企净利润的下滑则更为迅速。包括头部物企碧桂园服务、恒大物业、远洋服务的净利润降幅均在20%以上水平，雅生活、融创服务、融信服务的利润降同比都在200%以上。

值得注意的是，上市物企业绩呈现出“集中度越高、抗风险能力越强”的特征。根据上市物企在管面积的排名来看，排名前十的企业中，营收同比下滑的只有1家，净利润同比下滑的为3家。而在管面积排名较后的十家物企中，营收同比下滑的有6家，净利润同比下滑的企业则达到8家。

行业整体经营的退行，令上市物企在资本市场的表现也颇为沉寂，股价长期在低位徘徊。

克而瑞物管报告显示，2024年物业股流动性变差，近九成上市物企换手率低于1%。截止2024年11月29日，66家上市物业股首日至今股价下跌的物业股有51家，占比77.2%，其中下跌0%-50%的有15家，下跌50%-100%的有36家。

流动性差、股价低迷，一些上市物企正失去其作为融资平台的作用，并选择退市。华发物业服务和融信服务两家上市企业，就分别在去年宣布私有化并进行退市。

2024年9月，华发物业服务母公司华发股份的私有化价格为0.29港币/股，较停牌收盘价格有30.63%的溢价。11月退市的融信服务，注销价格为0.6港币/股，虽然较停牌价的0.52港币/股有15.38%的溢价，但相比2021年的4.83港币/股上市价格，仅为当时约十分之一。

一边是物企退市，另一边两家国资背景物企则成功上市。

泓盈城市服务和经发物业两家国资物企去年先后登陆港股，成为去年仅有的两家成功上市物企，并且上市周期较民营物企相比，时间缩短约一半。

克而瑞物管报告统计显示，目前还有深业物业、联投城市运营、瑞景城市服务、武汉城市服务等4家国资物企在等待上市，其中深业物业已经在去年10月更新了招股书，即将准备IPO。

中物智库创始人杨熙坦言，现在物企上市存在难度：“股价低迷有整体市场环境因素，去年港股市场整体表现不佳，地产股也很低迷，物企股价难以独善其身。在这样的市场环境下，物管企业尤其是民营物企，很难有上市融资机会，即便发行，投资者购买意愿也不强。”

他指出，“国资背景物企之所以还能成功上市，主要有地方扶持国企上市需要，不同地区对能上市企业有激励和奖励。相较于建筑、地产平台，本身就负责管理公共建筑的物管企业收入较为稳定。在这样的情况下，还能满足上市条件。

物企管理转向“提质”

行业分化加剧，是物管行业去年呈现的一大趋势。一方面，头部物企在管面积进一步扩大，行业集中度加深，梯队间差距拉大；另一方面，上市物企出现退市现象，前些年的资本红利退潮加速。

从头部物企公布的数据来看，整体行业管理规模还在持续扩大，但扩张速度放缓。

克而瑞数据显示，行业前十名的管理门槛从3.4亿平方米提升至 3.8 亿平方米，同比提升 11.7%。这一增速较2023年的15.32%，已经有所放缓。

即便在行业前十的名单中，集中度的差异也越发明显。克而瑞公布的数据显示，到2024年末，预测万物云和碧桂园服务的在管面积均超过10万平方米，其中万物云在管面积约为10.6万平方米，碧桂园服务则为10.54万平方米，两者不相上下，分别位列行业第一、二位。

然而位列第三的保利物业，在管面积则已经落至7.9万平方米，到第四名的金碧物业在管面积已经落至5万方的台阶，到第十名龙湖创智生活，在管面积则为3.8万平方米，只有第一名的35%，可见排名之间管理面积差异之大。

同时，头部物企也从早前的”跑马圈地”、扩大规模作为最重要指标，转向去年更关注在在管面积效率，趋向管理面积质量，将管理精力更多投入能带来溢价回报的项目中去，部分物管企业也开始有选择地退出低效低盈利的部分在管社区，公司管理目标也在发生变化。

万物云就在去年中报中提到，期内公司退出了17个住宅物业项目，涉及饱和收入0.89亿元。绿城服务中期净减少了2150万平方米储备管理面积，其中包括部分交付项目、非核心城市项目以及存在交付风险项目的退出。

世茂服务到去年中期，管理面积也减少了1750万平方米，公告称减少原因是为了提升管理效能，对在管面积进行优化调整，主动退出部分利润率较低、发展潜力更小的项目。

甚至部分物管企业在逐渐弱化对于管理面积的关注度，在业绩中甚至不再提及管理面积。浦江中国、合景悠活等上市物企，都未在2023年报和2024年中报中公布在管面积规模。

中指研究院在报告中分析，一方面企业由于营收业务多元化，管理面积和营业收入之间的关联弱化，企业经营重点应转变为提升经营效益；另一方面，管理面积增速放缓，并且未来很难有告诉增长；另外，管理业态和业务越发多元，部分业态的收益主要来源于项目数量而非建筑面积。

渐苒咨询创始人汤晓晨认为，这也和资本市场对物企业要求的侧重变化有关：“投资者对优质企业的治理结构、盈利稳定性、现金流质量的要求进一步提高，对关联方的背景更加关注，对物企单纯管理规模体量祛魅。”

业务延伸、企业化债成新方向

融资难度增加，规模增长乏力，而物作为企主要收入来源的物业费，在2024年也争议不断。

重庆、武汉、广州、青岛、银川等城市在去年都陆续出台了物业费指导价，天价物业费被整顿。镇江、无锡、扬州等地也要求，长期空置的房屋可以打折缴纳物业费，给不少业主省下一笔钱。

行至年末，随着新的物业费标准实施，部分物业费收费项目被取消，“取消物业费”的话题再度被热议。

事实上，多年来物业和业主之间长期因为服务质量和缴费问题存在矛盾，物业费指导价的出台在一定程度上规范了行业收费标准，但从物企而言，物业费收缴一直以来都存在难度，收费价格的限制，可能会让物企利润率进一步摊薄。

克而瑞物管数据显示，2024年重点城市物业费平均收缴率跌至82%，较2023年净减少3个百分点，物业费收缴难度进一步加大，相关出台物业指导价城市的物业费降幅在20%-30%左右。

亿翰智库董事长陈啸天透露，2024年上半年，60%的上市物企现金流下降，平均现金及现金等价物下降1.24亿元；经营性现金流平均减少6700万由正转负；与此同时，62家上市物企应收账款总额高达1108亿元，12家上市物企应收账款，甚至超过营收总额。

因此，一些物企甚至有管理人员专门负责化债，碧桂园服务就在去年成立了欠款追讨委员会，以全面推进欠款追讨工作，解决公司的现金流问题。

杨熙认为，大部分业主和物业之间的矛盾，需要通过“质价相符”去解决：“业主方要意识到好的物业服务，尤其是对公共设施的维护，能够对提高自己的居住环境，以及房产保值起到正向作用，因此有必要正常缴纳物业费；另一方面物企也要提供能够匹配和物业费相等的服务，而不是只把重点放在利润率上。”

他认为，虽然小业主和物业之间的矛盾争议比较常见，但不论是法律支持，还是小业主的支付能力，都能够解决物业费的拖欠缴纳：“真正难度大的来自于合作或关联房企，包括前期案场服务，以及部分小区交付后，还有工抵房或者没有卖出去的房子，这些大业主的欠款收缴难度更大，一些企业暴雷后更难有支付能力，这些会是物企化债重点，其中不乏通过资产抵债的情况。”

事实上，在住宅物业管理发展出现天花板的时候，非住宅业务的拓展也成为新的竞争“红海。”

除了早前的写字楼、城市服务等业态，随着国内制造产业进一步发展，例如大厂的工厂、园区、超级工厂等专业厂区、产业园区的物业管理，也是物业企业未来发展的方向。

同时，大型厂区、学校、医院等人口密度较高的园区所延伸出来的餐饮、食堂等服务需求，也成为一些物业企业的增量业务方向。杨熙透露，以新城悦为例，这家物企开展“物业+餐饮”的新型后勤服务模式，先后收购了数家优质团餐企业，已经给企业带来数亿元营收。

或许，当传统业务见顶，地产红利退潮之际，本就具有更强流动性的物业企业，正需要更加灵活的转身。