年度盘点：2024年房地产在低迷中等待修复

（文/孙梅欣 编辑/马媛媛）

经历了行业的巨大震荡，冷淡许久的房地产行业，在2024年末出现翘尾行情。

市场经过了一整年的观望期，部分一线、强二线等风向标城市都成交量和成交价，在临近年末之时，开始呈现出止跌企稳的态势，令市场层面对今年可能出现小幅回升也有所期待。

从首次提出“保交楼”工作任务以来，这一稳定楼市的关键词，已经成为房企过去2年的重点工作。随着去年末全国住房城乡建设工作会议上宣布已经交付338万套住房，“保交楼”的既定任务已经完成。

同时，随着房地产市场所呈现出的重大趋势变化，2024年也成为近年房地产利好出台最密集的一年，降契税、松限购、降利率、降首付……一系列利好“组合拳”的出台，对市场购买力实现有效刺激，对四季度的市场回温起到明显拉动作用。

就在新年伊始，碧桂园、融创等出险房企，也纷纷公布、通过境内外化债方案，房企发展重心，也在进入新的阶段。

岁末年初的小幅翘尾行情，化债方案的陆续公布，让低迷已久的地产从业者燃起新的期待：2025年度的房地产，会好起来吗？

交付住房338万套，重头戏已完成

2024年12月24-25日的全国全国住房城乡建设工作会议上公布，2024年持续打好保交房攻坚战，已交付住房338万套，完成既定目标。

自2022年7月28日首次提出“保交楼”的工作任务以来，过去2年，房企住房交付成为稳民生的重要环节。

头部房企管理层也在多个场合强调保交楼的重要性，碧桂园董事局杨惠妍在去年6月就表达出保交房的重要性和艰巨性，万科、绿城、金地、远洋等房企都曾在2024年中期再度表达对保交楼的重视程度。

亿翰智库发布的房企交付排行榜中，TOP50房企合计交付房屋约303.9万套，是全国保交房任务的主力军。中指研究院公布的数据显示，碧桂园去年交付38万套房屋，居于房企首位；中海、融创、保利、绿城等交付房源超过15万套，绿地、龙湖、新城等房企交付数量超过10万套。

年末收官之际，房企也纷纷交出2024年的交付成绩单。龙湖集团相关人士表示，2024年在全国43个城市交付了120多个项目，约10万套房源，其中20%的项目可以实现提前一个月交付。

融创公布的数据显示，2024年实现交付18.6万套，2022-2024年累计交付超过66.8万套，2025年融创仍要将保交房作为经营首要任务。

旭辉控股董事会主席林中则在公司新年献词中表示：“2024年完成6.2万套新房的交付任务，2022-2024年累计交付超过27万套新房，整体交付交付率超过95%。”

金科集团公布数据显示，2024年交付7.242万套住房，交付面积1205万平方米。2022-2024年间累计交付总套数超过30万套住房。

一位头部房企区域公司负责人透露，今年从各地反馈来看，房企在各地保交楼的压力并未减轻，但相较于保交房要求刚提出的时候，的确压力会小一些：“今年房企还是要持续保持运营，对于交付节点，以及如果延期后的赔付都要做好准备。”

随着保交付重头戏的达成，部分公司的发展重点也在往新的方向调整。

“前几年的重点一直在保证交付上，历史交付量基本完成，2025年还剩于一些交付量但基本完成的差不多了，压力小很多。”上述某房企一位内部人士表示，虽然2025年房企保交房规模有所下降，但是房企仍普遍面临流动性紧张问题，保交房的压力仍然存在。

建业集团董事会主席胡葆森在去年11月曾公开表态，建业地产在河南省的保交房任务已经完成过半：“争取要在2025年底前全部完成交付。”

旭辉林中则表示，三年保交付攻坚战已经告一段落：“接下来旭辉的工作重心将逐步从保交付向’求生存、谋发展’转移。”

政策出台超700次，促市场止跌企稳

回顾2024年，利好政策频出，是最为明显的特征。

统计显示，2024年是今年来返个地产市场政策释放最为密集的一年。截止到11月末，从中央到地方陆续出台的房地产调控政策，累计超过700次。

政策出台方向涉及税收、金融、购房政策等领域，覆盖面包括消化存量、优化增量、促进市场止跌回稳等方面。一系列政策的组合出台，对第四季度市场的翘尾回升有明显的拉动作用。

降低契税，是去年下半年出台的最为重磅、辐射范围最广的政策之一。2024年11月，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》中，统一将首套房、二套房先行享受1%税率优惠面积标准，从90平方米提高至140平方米，并从12月1日起实行。

这意味着从全国范围内，有相当大的购房群体，会从去年12月起节省出至少数万元的契税税费，对购房、交易市场流通、交税积极性都起到拉动作用，并从客观上起到促消费作用，尤其是和住房关联性消费的积极性得以提振。

对于一线城市、重点城市最大程度的松绑，则是去年国庆前夕一线城市限购政策的松动。其中，北京针对非京籍人士社保年限要求降低，五环外购房年限从5年变2年，五环内从5年变3年等“松限”政策，将购房门槛降至过去13年来最低。

上海、深圳均在这一时期，降低了不同于的购房社保年限，广州松绑力度则最为彻底，全面取消限购。

在此之前，杭州、苏州、成都等重点核心二线城市，早在去年上半年就已经陆续松绑限购，为一线城市的松绑进行试水。

重点城市尤其是一线城市的限购松绑、限售取消等购房政策的宽松，除了对部分本就具有购买需求和购买力人群进行释放，对放缓的房屋买卖市场流动性进行提速之外，对市场预期和信息的提振，都起到正向作用。

限购、限售的取消释放了购买力，而去年接连下降的首付比例、购房利率以及存量房贷利率的下调，都从金融端对新入市和已入市的购房者提供积极支持。

去年上半年相关部门就率先将首套房、二套房最低首付比例降至15%和25%，9月之后首付款最低比例统一为15%，商业贷款也取消首套房和二套房的认定，极大程度降低购房资金压力。

同时5年期以上LPR更持续下探，到10月份LPR下降至25个基点，仅为3.6%。具体到各个城市的房贷利率也在持续下行，包括南京、苏州、广州、玉溪等部分城市首套房商业贷款利率最低降至3%以下，成为近年来市场最低的利率水平。

另外，对符合条件的存量房贷批量下调对于更为广大的存量房购房人而言形成“普惠”，降低新旧房贷之间利差过大带来的矛盾，减轻了存量购房者的经济压力，也减少提前还贷现象。

经过了2024年政策的密集释放，2025年还会有哪些政策利好空间？

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年的政策利好方向，大概率会集中在结构性调整方向，促进增量政策的落地。

“去年出台的主要是纾困政策，今年的增量政策主要在城中村改造的房票、货币化安置，存量土地的收储和存量房收购、保障性住房等方面。这些增量政策是否能落地很关键，重点从源头上降库存，缓解市场供求关系，让市场预期能够得到一些提振，避免房企被迫通过降价、甩卖资产等方式解决企业问题。”李宇嘉坦言，这些政策的出台更为重要，但需要住建、自然资源、财政、人民银行等各部门都有效参与才能起到积极效果。

年末市场翘尾，提前预热今年“小阳春”

2024年9月26日中央政治局提出“要促进房地产市场止跌企稳”，随后一系列政策组合拳的发力，效果立竿见影，让市场层面在去年第四季度，呈现出翘尾行情。

国家统计局公布的70个大中城市房价指数，从10月份开始便出现拐点走势，当月新房价格环比上涨的城市就增加至7个。至去年12月，新房价格环比上涨城市已经达到23个，一线和二线城市住宅销售价格同比虽仍有下降，但降幅均有收窄。

中指研究院的报告显示，去年9月26日之后，核心城市房价走势趋稳，其中11月、12月分别有4个和2个城市二手房价格环比上涨，结束全国百城连续7个月的全跌局面。

量在价先。房价止跌，成交量则率先上行。克而瑞研究院数据显示，重点城市11月新建商品房销售面积8188万平方米，同比上升3%，销售额8270亿元，同比上升1%，住建部统计数据显示，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长。

12月表现更为显著，30个重点城市整体成交1801万平方米，环比增长5%，同比增长17%，绝对量水平较2022年12月也增长2%，创近三年同期最高。

根据头部房企公布的全年销售面积来看，第四季度也呈现出不同程度的上涨。其中，中海第四季度成交面积385.65万平方米，季度环比上涨76.09%；万科第四季度成交面积环比涨幅22.64%；保利发展销售面积季度环比上涨13.06%；绿城中国销售面积季度环比涨幅也达到44.9%。

新房成交量上升，各地二手房成交量则更为抢眼，其中一线城市二手房市场反应最为迅速。

北京市住建委数据显示，去年12月北京二手房网签超过2.1万套，环比增长15%，同比增长66%，为过去21个月以来二手房成交量峰值。第四季度北京二手房网签套数超过5.76万套，同比2023年上涨33.5%。

同样，上海链家监控数据显示，去年12月住宅成交套数超过2.6万套，较2023年同期上涨73%，成交金额达到981亿元，同比增长81%。全年全市成交二手房21.6万套，同比涨幅超过20%。

深圳中原研究中心数据则显示，12月深圳二手房过户8282套，同比大涨133.7%，成交套数创近51个月新高，也是2020年9月之后首次超过8000套的月份。

中指研究院报告显示，从全国范围来看，第四季度重点城市新房销售面积同比增长约16%，30城二手房成交同比增长约35%，百城二手房价格累计跌幅收窄至1.69%。其中12月百城二手房均价虽然环比仍下跌0.53%，但跌幅收窄了0.04个百分点。

年末市场除了成交量翘尾、成交价开始止跌企稳，豪宅市场更是走出一波独立行情，在市场整体行情低迷的时期，全国3000万以上总价的高端住宅表现尤为抢眼。

克而瑞监测数据显示，30个重点城市新房和二手房3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1497套，同比分别增长65%和17%，明显高于整体表现。

以单个项目来看，上海中海·顺昌玖里套均价格超过4000万元，去年年内多次加推均被抢购，单盘销售额累计超过318亿元；翠湖天地六期108套房源，套均价格超过1亿元，也实现开盘售罄，销售总额接近120亿元。单价超过17.5万元/平方米的北京中海·京华玖序全年销售108亿元，成为去年北京唯一销售额超过百亿的项目。

而在刚刚开年的1月12日，由融创、中信和新湖三家开发的上海壹号院就以66亿元的开盘销售额，让市场为之一振。

豪宅市场的火热，也呈现出在整体市场下行期，市场对于高端住宅价值的认同，以及市场两极分化的加剧。

而市场更为关心的是，去年末的这轮翘尾行情，是否能在2025年得以延续？

中原地产首席分析师张大伟认为，中央已经明确，市场已经进行供需结构的扭转，止跌企稳是政策目标，在市场遇冷期会有所拉动。

李宇嘉表示，从现在市场表现来看，还将延续10月以来的市场回升态势：“止跌回稳的诉求非常强烈，今年一季度市场表现将会出于高位的景气状态。而从一些城市的举措来看，已经在对小阳春的市场进行提前预热了。”