戴德梁行针对2024年房地产市场进行全方位盘点

1月15日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行成功举办2024年终市场回顾媒体发布会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场、产业地产市场以及REITs资产证券化市场进行全方位的盘点和2025展望。

上海写字楼市场稳健发展。2024年，上海甲级写字楼市场迎来12个优质项目入市，共计近80万方，主要集中在黄浦、虹口以及徐汇新兴板块。

预计2025年上海甲级写字楼供应压力持续，不完全统计甲级写字楼计划年度供应面积超过百万方，出租率和租金如何企稳回升是市场面临的巨大挑战，仍需较长周期。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，2024年上海政府陆续出台面向供求两端多项利好政策将推动新一年写字楼市场稳健发展，供应端如推进商务楼宇分类管理将助力不同级别办公楼宇功能提升；需求端如支持上市公司并购重组行动，重点产业企业迎来新发展机遇；而推动跨国公司总部升级也将吸引更多外资企业落户；行业方面，人工智能“模塑申城”实施方案、会展经济效应将带动以人工智能+产业、贸易制造行业稳步前行。

上海首店经济仍持续发力，零售市场供应类型非标多元化。自2024年初以来，上海政府持续出台一系列政策支持消费市场扩容提质，四季度则大力提高消费券的发放力度，切实拉动消费领域的需求。

与2023年对比，上海市的核心商圈内平均租金小幅下跌，空置率较去年对比小幅下降。核心商圈未来供应项目（2025-2028年），总供应量约88万平方米；非核心商圈未来供应项目（2025-2028年），总供应量约805万平方米。

2024全年，上海市首店新增总数达到1269家，与去年同期相比小幅增长。从入驻品牌及门店空间来看，业态创新和体验式消费趋势明显，可持续时尚和环保理念也崭露头角。

戴德梁行华东区商业部董事陈云九表示，尽管2024年商业市场有所波动，但基于政府一系列优质振兴消费的措施与政策出台，上海零售市场逐步复苏，无论是品牌方、开发商，还是消费者表现都是积极正面的。上海围绕“首发经济”和“精品消费”推出了一系列政策措施，将吸引全球消费者到访上海，增加上海对国际品牌的吸引力。

上海大宗交易市场以价换量，成交逆势突破超七百亿。2024在各种投资市场上均是稳健小年，在该形势下，上海房地产大宗交易市场依然共录得117宗、共计707亿元的成交，金额相比去年下降仅14%。整体来看，与住宅市场存在难得的同频现象，2024上海大宗市场“以价换量”特征明显，买卖双方均存在愿意达成交易往前走一步的意愿，部分买家认为价格已经在足够低位置，卖家经过几年考虑也愿意在该价位出货。其中，单宗平均金额有所下降，相较2023年单宗交易金额为6.94亿元，2024年单宗交易金额为6亿元，其中小于5亿元的宗数占总成交的67%。

中国公募REITs市场二级市场价格总体回暖，常态化发行取得新进展。戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国REITs联盟理事、上海房地产估价师协会理事兼房地产金融特聘专家顾悦如表示，随着12月31日，招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：508012）在上海证券交易所成功鸣锣上市，中国公募REITs在2024年顺利收官。截至12月31日，全市场上市REITs产品共58只，全市场总发行规模约1600亿元；2024年较2023年新增29只，无论发行数量和规模均已大幅超过去年全年水平。而2024年公募REITs二级市场较2023年末出现较为普遍的修复性上涨，58只REITs中有48只实现当年正收益，分板块看保障房板块二级市场表现最为突出。

中国公募REITs自首批发行上市三年以来，已顺利迈入常态化发行的新阶段。随着市场机制的不断完善和规模的持续扩大，基础设施公募REITs将为不动产行业的转型升级注入新的活力，并为经济高质量发展提供有力支撑。

展望2025年的商业地产市场，戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，“将迎来’智变’之年，在政策调整、市场需求变化以及科技创新等多个方面的共同作用下，不断迎来新的发展机遇。戴德梁行密切关注政策调控和市场动态，助力企业灵活应对市场变化，从而实现可持续的发展和投资回报。”