AI正在成为贝壳新的“承重墙”_风闻

“金九银十” 曾是房地产行业传统的营销节点，伴随楼市深度调整，其热度已经逐渐回归平稳。

国家统计局数据显示，2025年1-9 月，全国商品住宅销售额为 55329 亿元，同比下降 7.6%。

在整体市场仍处于调整周期的大背景下，贝壳交出了一份稳中向好的答卷。三季度，贝壳总交易额（GTV）达7,367亿元，净收入同比增长2.1%至231亿元，净利润7.47亿元，经调整净利润12.86亿元。虽然增长幅度不大，但在行业整体承压下，贝壳仍实现了收入正增长与持续盈利。

分业务来看，存量房业务GTV同比提升5.8%，表现优于新房业务。非房产交易业务净收入占比已提升至45%，几乎占据半壁江山。这意味着，贝壳的业务结构更加均衡，抗周期能力增强。

AI是贝壳逆周期成长、提质增效的新引擎。从2022年起开始尝试AI应用，贝壳将自有居住领域数据和通用大模型整合，构建了居住领域语言大模型和图像大模型。

如今，平台已上线了大量智能体，包括为C端提供的AI线上服务助手“布丁”，和帮助平台上超40万经纪人理解客户意图的AI应用“来客”等。

对于贝壳而言，AI正从辅助工具逐步成为业务提质增效的重要支撑，为公司的运营效率与长期增长探索新的可能。

一方面体现在战略资源的倾力投入。在多数企业收缩战线、削减投入时，贝壳却选择在技术研发上持续加码。

第三季度研发费用6.48亿元，同比增长13.2%，实现连续八个季度研发费用同比增长。

另一方面则是对核心业务的重构，以房屋租赁服务为例，贝壳深度推进AI与运营融合，通过AI对服务者作业、客户体验的全链路赋能，推动租赁业务在第三季度贡献超过人民币1亿元的利润。

随着AI的深入应用，贝壳在行业周期波动中找到了新的着力点：从过去依赖规模扩张，转向以科技重构作业模式、以效率驱动增长为路径的发展模式。

而对于资本市场而言，AI也为贝壳未来的增长故事提供了新的想象空间。

A

三季度，贝壳交出了一份结构优于总量的成绩单。

报告期内，贝壳总交易额（GTV）达7367亿元，与去年同期基本持平。净收入为231亿元，同比增长2.1%。

一个关键指标的变化值得关注——“非房产交易业务”（包括家装家居和房屋租赁等其他业务）收入占比已攀升至45%。

这意味着，贝壳的收入来源正从过去高度依赖房产交易，转向家装、租赁等业务形成的多元业务结构。其中，房屋租赁服务表现尤为强劲，收入同比大幅增长45.3%，达到57亿元。贝壳的第二增长曲线已然成型。

2021年，贝壳首次提出“一体两翼”战略，其中“一体”为房产交易赛道，“两翼”为家装家居与租房赛道，打破单一业务依赖。2023年该战略升级为 “一体三翼”，在原有基础上新增贝好家（数据驱动型住宅开发服务平台）业务板块，进一步拓宽业务边界。

无论是“一体两翼”还是“一体三翼”，对贝壳而言，其核心都是从之前的交易赛道，升级向居住服务相关多元化方向发展。

经过四年发展，驱动上述业务提效的因素也已经从规模效应变成了AI技术。

2021 年前，贝壳主要依靠门店和经纪人扩张驱动增长，2021 年门店数量达 4.2 万家，经纪人超 50 万。但随着市场竞争加剧，单店 GTV 和人均产能增长放缓。从2022年开始，贝壳布局AI，以技术驱动提升运营效率。

现在，在房产交易领域，AI助手“好客”识别的商机虽仅占个位数比例，却贡献了超过50%的成交量。租赁业务也实现了全流程智能运营。在收房端，AI审核单均耗时20秒，较传统人工审核提效60 倍，目前AI审核已落地11个城市，累计拦截风险房源1.6万多套。

最直观的体现是“人均产能”的提效。租赁资管经理月均管理房源从90套增至超130套，增幅超过40%。

换句话说，在不增加甚至减少人力的情况下，贝壳能管理更大规模的资产。

事实上，AI 的价值不是取代经纪人，而是助力他们。AI正在将经纪人从繁琐、重复的工作中解放出来，专注于更具价值的服务环节。

截至三季度末，经纪人AI助手“来客”已覆盖41.4万经纪人，其AI选房、智能总结与聊天助理功能，有效提升了客户委托及维护转化率。

这些看得见的业务提效背后是贝壳在AI上的持续投入。贝壳Q3持续加大研发投入，研发费用达6.48亿元，同比增13.2%。上市以来研发投入超100亿，从2023年Q4起，单季度均是研发费用均同比增加。

充足的现金储备让这场豪赌更加有底气，截至三季度末，贝壳剔除客户备付金的广义现金余额维持在约700亿元人民币。

B

**在贝壳的AI实践中，租赁业务目前已经实现AI全流程覆盖。**第三季度，贝壳租赁业务收入达57亿元，同比增长45.3%。

租赁业务，特别是分散式长租公寓，在传统运营模式下并非一门好生意。其客单价相对较低、产品非标、服务半径大且维护成本高。

最终导致行业“规模不经济”，即管理房源越多，复杂度越高，边际成本不降反升。也正因如此，行业一直未探索出可规模化复制的有效路径。

但这又是一块不容被忽视的市场。中国住房租赁市场规模已达2万亿，背后是超2.5亿的租赁人口，随着存量房时代到来，“租好房” 的需求持续升级。

更重要的是，在新房、二手房交易受周期影响显著的背景下，租赁业务的稳定性可以对冲行业波动风险。

作为后来者，贝壳从一开始就选择了以技术破局。

2021年年底，贝壳开始调动各个部门的精干力量专攻租赁业务，在微利的租房赛道，贝壳通过大数据、VR看房和线上签约等技术提升效率，从资管效率及客户服务上盈利。

贝壳的租赁业务从开始就具备线上化和AI的基因，这也是贝壳的核心特质之一。2008年由链家(贝壳前身)启动的“楼盘字典”，如今已经成为重要的数据资产，也正是因为通过“楼盘字典”有效解决了“真房源”的难题，也让链家在当时激烈的市场竞争中脱颖而出。

如今，AI技术已深度融入贝壳租赁业务全流程，AI屋况采集、定价、洽谈方案及库存房托管等，均实现AI主导。一线人员的作业能力也随着技术螺旋式上升，运营和决策变得更加智能化，效率大幅提高。

在收房端，AI实现人店盘的网格化高效匹配，并主导定价、洽谈、审核等流程，收房人效提升13%，AI节点审核时长降低96%。

在出房端，AI实现智能托管和精准营销去化，年节省成本过亿。

贝好家也将AI与大数据应用于住宅开发前端，分析和挖掘客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以C2M模式提升需求匹配度。截至2025年10月底，贝好家已在北京、上海等地累计落地17个项目。

C

三季度，贝壳斥资2.8亿美元进行股份回购，创下近两年单季回购新高。

将时间线拉长，自2022年启动回购计划以来，贝壳累计回购金额已达23亿美元，这个数字甚至超过了很多新兴互联网公司的市值。

回顾贝壳的估值变迁，受地产周期影响之深可见一斑。市值一度超过了当时万科、保利等头部房企市值的总和。

这一估值既是房地产市场上行周期的红利，也包含了资本市场对其“科技平台”属性的溢价。

但随着房地产调控加码，贝壳市值持续回调。尽管贝壳具备科技属性，但深度绑定传统行业的平台仍难以完全脱离周期波动。

贝壳是否被低估，最关键的或不在于当下房产交易量是否回暖，而在于其能否向资本市场证明，自己具备摆脱单一周期依赖、实现可持续增长的能力。

AI以及贝壳锚定的多元居住或将成为这一转型的重要变量。一个仍依附于地产交易波动的平台，与一个以科技AI为核心、具备多元收入模型的科技公司，资本市场所赋予的估值天花板截然不同。

租赁业务AI深度渗透业务的成功，不仅是收入的增长，更是贝壳向资本市场证明其具备“抗周期能力”与“科技溢价”的关键实证。

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