中报 | 越秀地产增收不增利，少数股东损益创新高_风闻

《星岛》见习记者 钟凯 广州报道

8月26日晚间，越秀地产（00123.HK）发布2025年中期业绩公告。数据显示，尽管总体经营保持稳健，但宏观环境对公司仍有一定影响。

2025年上半年，越秀地产录得营收475.7亿元（人民币，下同），同比上升34.6%，创下该公司半年度业绩新高；而期内销售成本为425.11亿元，同比上升39.4%。这使得公司的毛利额录得50.63亿元，同比上升4.5%；对应毛利率则约为10.6%，同比下降3.1个百分点。

根据克而瑞研究中心发布数据，过去一年典型上市房企整体营收与利润出现了双降，整体毛利率为10%，同比下降2个百分点。房地产行业普遍盈利难已经成为从业者的共识，在8月26日当天召开的越秀地产2025年中期业绩发布会上，越秀地产董事长、执行董事林昭远也对此进行了回应。

林昭远表示，从2021年以来，市场销售下滑以及价格下降确实让一些项目毛利率水平受到很大影响。但他亦认为，在目前环境下，“有10%以上的毛利率也是不错的。”

三费方面，除了汇兑亏损及相关衍生财务工具公允值亏损而导致财务费用增长98.7%，越秀地产上半年的销售及营销开支占收入比例约3.1%，与上年同期持平；行政开支占收入比例的1.3%，同比下降0.3个百分点。在加强控费的基础上，越秀地产还得益于期内应占联营公司的盈利上升了244.3%，达到13.48亿元，最终促使公司的税后盈利仍能保持16.1%的增长。

然而，上述增量利润大多沉淀在并表但低权益的项目中。数据显示，期内越秀地产仅录得归母净利润13.7亿元，同比下降25.2%，其中核心归母净利润15.2亿元，同比下降12.7%。业绩下降主要由于少数股东损益飙升119.8%，达到16.06亿元。这也是越秀地产首次在半年报中出现少数股东分走超过10亿元利润的情况。

究其原因，则或许与越秀地产的拿地策略有关。近年来该公司一直保持合作扩张的方式，在大本营广州以外的城市尤为明显。而需要关注的是，在合作过程中，低权益占比项目增加的情况。截至今年6月底，公司发展中物业、持作出售物业合计2088.49亿元，同比下降10.3%。它们通常代表的是绝对并表资产；而公司于联合营的权益约为383.95亿元，同比上升了22.1%，这些资产主要以权益法入账，其资产、负债不并入越秀地产的报表。

数据也显示，2024年全年，越秀地产新购土地共计24幅，持股低于50%的地块占10幅；今年上半年新购土地13幅，持股低于50%的地块则达到8幅，分别位于广州、上海、杭州、西安及北京。由于低权益占比的项目不并表，这类项目的增加，容易导致外界难以窥见越秀地产的资产全貌。

但上述合作开发的模式让越秀地产实现了轻资产、快周转经营，既可提高资金周转效率，还能提高市场竞争力，本质上是战略权衡下的更优解。

上半年，越秀地产实现合同销售额615亿元，同比增长11.0%，在TOP10房企中增速位居第二。按城市分，北京市场贡献197.2亿元，同比上升255.1%，广州、上海市场分别贡献157.56亿元、144.92亿元。据半年报披露，公司2025年可售资产约达2354亿元，计划实现全年销售目标1205亿元。

与此同时，二季度末，越秀地产的资产负债率为64.6%，净借贷比率53.2%，现金短债比1.7倍，保持“三道红线”绿档达标。现金及现金结余、定期存款、定期存款及其他受限存款总额约446.4亿元。期内加权平均借贷利率3.16%，同比下降41个基点；期末平均借贷利率进一步下降至3%以下。

另于近日，越秀地产还成为了行业内当前唯一获得标普投资级评级的地方性国企。在盈利承压的背景下，该公司通过守住绿档并获得资本市场认可，为后续合作扩张保留了融资弹性。

标普在报告中表示，越秀地产的评级优势源于多个核心因素：坚实的政府与国企背景、优质且高度集中于高能级城市的土地储备，以及多元顺畅的融资渠道。公司长期深耕一线和核心二线城市，凭借良好的市场口碑和经济韧性较强的区域布局，为销售去化和业绩稳健增长提供了有力支撑。