郑州人想退房都想疯了？_风闻

来源：法律博主@徐斌房产律师

郑州人想退房都想疯了。我的咨询里面，有一半是房屋质量，各种裂和漏水，有一半是烂尾楼，烂尾楼里10个有5个是郑州，还有2个是郑州周围的河南其他地区，最后3个全国合起来。郑州保交楼口号喊得最响亮，但是盖不起来、盖到一半强行交的房子，怕是很多都在郑州。咨询的绝大多数，都是想自己悄悄地退，想在我这得到什么高招。

我说你们得组织，他们就给我抱怨，一抱怨邻居们不团结，二抱怨邻居们愚蠢，三抱怨上级打压，四抱怨法院不公，我听得多了，有时候会回怼两句，我想告诉他们，你们打电话找我咨询，我也没收你一毛钱咨询费，你没必要和我辩论，我说什么你反对什么，没有任何意义。

还有一些行动派，有从北京、南京、上海、深圳回老家维权的郑州人，这些人在过去几年前赴后继，回去组织业主维权，基本都是失望至极，表示以后再也不回郑州。有一直在反复、不停起诉的郑州人，有的是接力赛，你输了我上，我输了你上。也有运气好，在保交楼前夕赢了官司，保全了监管账户的幸运儿。有输了一轮又一轮，打完一个一审二审再审，隔了一年又立案的。什么情况？

2022年到2025年，小夫妻起诉之前，郑州可能一套房子都没退过。我不客气的说，我们从全国烂尾楼审理的情况来看，郑州这种特别极端的司法黑洞，覆盖面最大最广，做事风格极端，可能就相当于烂尾楼“放开”最晚的一个洼地。

这事要从22年说起。

2022年开始保交楼，保交楼专班，主导是住建系统。住建系统对烂尾楼的认知，就是老百姓一旦退房，或者起诉要违约金，就有可能去保全监管资金账户，导致原来剩余的购房款、纾困资金以及白名单贷款，这些原本要用来盖房子的钱被拿来退房子。（其实这个是个错误认知，因为就算查封了监管账户，按照现行规定，只要住建不同意，这个钱是不可以执行的。过去是可以执行的）

像郑州，买房的时候一平米一万五六，盖房子一平米可能一千五六，也就是说，退一套房子的钱能盖十套房子。所以领导就不允许退房。但是法院下判决的时候，他不会这样写。只有个别的法官会在判决中说，是保交楼专班不同意退房，所以不能退。因为这又涉及到了政府领导的责任问题：行政不能干预司法。于是双方形成了一个默契，就是你问保交楼专班，我起诉退房行不行，保交楼专班说，行政不干预司法，想告就去法院告。于是，等你真的去法院告了，又会被各种判败诉。败诉的理由五花八门。有说你房子能盖好，法院为你好别退。

有说疫情影响、大气影响，不可抗力，延期多少天多少天都不违约的。（起诉的太早）有说你过了除斥期的。（起诉的太晚）我说的这件事是不是事实，其实非常容易区分，因为法院判决文书全部都是公开的。你可以从2003年出台了《最高院关于审理商品房预售合同纠纷若干问题的司法解释》（双解除的规定来源），一直看到2022年，之前怎么判，之后又怎么判，就可以理解，今年7月入库的双解除案例，实在是法律原本的样子。

郑州应该是最后一个“放开”的城市，因为我们在全国各地，去年就陆陆续续的拿到双解除的判决，包括河北，包括陕西，就是这些省份都能支持双解除，唯独郑州依然坚持不给退。郑州在2022年到2025年7月，从公开的数据库上，一个退房案例都没有。直到2025年7月7日双解除入库之后，突然小夫妻就发了抖音，说他们退房立案进去了，并且以一个相对而言非常快的速度缴费开庭。他们的影响力，给法院出了一个难题，如果堂堂正正的按照法律判，就应该让这小两口退房、停贷。这样开了一个口子，给所有等着退房的郑州市民一条活路。

可以说，小夫妻这时候突然杀进来，算是给郑州的法治环境照进了一束光。为什么说是活路呢？因为郑州的保交楼禁令，应该并不是一直存在的，据我所知，虽然过去三年全郑州法院都不给购房人退房，甚至不立案，但是银行起诉业主的案子，是打的飞起，早就放开了。只要保交楼一宣布交房，哪怕是没有手续，哪怕是小区一片狼藉，哪怕是10栋楼只能交3栋，哪怕是地下室都没修，哪怕是临水临电，都不影响传票如期而至。郑州有很多有意思的房地产特色，比如，他是全国极少数还有大量首付贷的城市（在全国绝大多数地区都因为违规而严格禁止），他也是要求购房人必须花钱请担保公司给银行按揭贷款担保的城市。

以我对全国范围内其他城市房地产政策的了解，郑州的房地产是非常有特色的。既然话都说到这里，就多说几个，郑州是全国少数所有网签都是预告登记的城市，郑州是少数交房就办证的城市，郑州是在北方城市中小区绿化做的最好不像北方的城市。这些特点，是有优有劣。但是一万个优点，抵不上一个缺点，就是对购房人过于残酷、对开发商太好。保交楼三年，大部分购房人日子也不好过，经济大环境不好，就会有人失业、减薪，有人没活到房子盖好，有人因为买房分手了，有人得了重病。

这些购房人，因为各种原因无法还贷款，由于房子烂尾了，所以他们是因为维权断供也好，是真的还不上也好，是因为不懂也好，总之，不还贷款的业主比例相当的高。这房子，不交还好说，可以一直拖着不还贷款，一旦房子能交了，保交楼专班一句话，银行就扣担保公司的钱，担保公司就起诉业主。一旦起诉，就是胜诉，一旦胜诉，就意味着用现在的市场价的房子法拍，抵不过银行贷款本金利息的零头，郑州的房价早已跌穿，如果不让这些购房人起诉开发商（商品房预售合同纠纷），那么就意味着他们只能在借款合同中当天然的违约方，他的首付也拿不回来、贷款也还不清，房子也没了，这么大规模的人群，不逼死几个是很难想象的。有一天，又是郑州的购房人来咨询我。我给业主讲解法律规定，组织建议，业主跟我说，徐律师你自己也要注意安全，我们业主在群里讲这些，都被警察打电话警告了。我说我全国到处做咨询，这些话天天讲，别担心。话音未落，收到了一个短信提示，说我是疑似诈骗。客户也收到了这个提示，提醒他防范我。

我真想把郑州的咨询全屏蔽了，尤其是郑州人里面，虽然有很多明事理的业主，但是还有相当比例的蠢货，给他们免费帮助还要被他们怀疑，明明是他们找我咨询的，搞得我好像坑了他们一样。我真想把郑州的咨询全屏蔽了，但是我的同情心不允许我这样做，哪怕我已经非常忙了，我知道郑州所有的电话对我而言毫无意义，对他们而言也只是苦难，知道真相，他们恐怕也做不了什么。但是小夫妻就不一样了。

其实在很早之前关于他们的文章里，我一般不愿意去批评一个具体的人，更愿意批评一个组织。我认为小夫妻应该把他们的注意力放在烂尾楼的维权上，而不是把重心放在要2万块钱，否定烂尾楼烂尾，毕竟融创城6期每年都是年底交房，每年年底也没交房。现在小夫妻的起诉，给郑州法院送了一道选择题，是选择法律，还是选择政治。是依法治国，还是搞权大于法。本来文章写到这里就很足够了。但是还要多写两句，因为傻瓜实在太多。

1、烂尾楼退房，钱也有房子也有，不退房才是钱房两空。

2、2003年~2022年，以及2024年之后，双解除都是可以的，不允许的原因就是政策因素。

3、在历史上，关于烂尾楼能不能退房的政策，一贯是房价上涨想方设法交房（2014、2015），房价下跌保障老百姓能退房（2002、2003），最高院的态度是非常明确的（2023年1号解释）。

4、烂尾楼允许普通人退房，银行不会因此垮掉。前面3点我在其他回答里已经多次解释，在此不再赘述，关注我的朋友都可以替我回答评论区的疑问了。

关于第4点，就是总有傻子认为，退房了银行就完了，这是大错特错的。一个房子烂尾了，卖不掉，银行的贷款就是收不回来，这里说的银行并非只有给小业主贷款的银行，其实给开发商贷款的银行才是大头。

保交楼排斥破产程序，会导致整个债务周期搞得过长，影响了第一家金融机构的退出，会增加极大的资金占有成本，同时，为了把房子盖好，白名单的银行和国开行的资金会进去，这些钱进去了退不出来，因为保交楼盖了个破房子、烂小区。他们对购房人说，容缺竣备、强行收房，但是他们没办法给二手房市场的买家一个交代，就是没有人会傻到去买这样的房子，这就等于变相的把剩余货值牺牲掉了。

保交楼专班会为了完成保交楼认为，把烂摊子玩命往后甩，房屋质量、房子验收、房屋保修、房屋产权、施工方债务、银行债务，统统甩给未来，反正我只管我自己。金融机构在这里头扮演的角色，可以说是一点儿也不能实现自身的利益诉求。至于那些按揭贷款的银行，在业主真正断供之后，他们大规模的起诉收割业主，本身也是极其有争议的。我们地方政府也好、法院也好，一个一贯的思想就是要维护社会秩序的稳定，所以到底把起诉断供业主这个事情，在立案执行层面放开到什么程度，是这个硬币的反面。如果你从公平公正的法律角度说，银行本来就应该承担这个风险，业主的购房款无论首付还是尾款，无论解除还是履行，都应该是优先保障的，最高院说这个的时候提到了一个概念，叫生存权。

就是你银行失去的只是钱，老百姓损失的是命。所以原本的法律设计，就是房子烂尾了，银行必须承担损失。如果你不想承担，你为什么不老老实实的审查贷款，放到监管账户，把监管账户看好了，是因为法律不允许这样做吗？如果真的是银行的利益最重要，不能让银行吃亏，那放那么多白名单贷款去保交楼，难道是闲得蛋疼吗？我们的评论区有很多人，脑子特别奇怪，他们分析问题，总是搞一些权谋、计策，好像有一盘大棋一样。我们的政府也好、银行也好，不是一个人，是大群人，不存在一个什么刘伯温、房玄龄，藏在幕后天天谋划这个谋划那个的，每个人都在自己的位置上，按部就班的履行他的职责，表达他的诉求，或者谋求经济利益，或者谋求政治前途。

只有无聊到抠脚的看客，会把一个复杂到难以想象的复杂社会，压缩成一本三国演义，以为靠一两个人运筹帷幄指点天下。郑州这地方，不知道为什么，让我特别厌蠢。不是说郑州市民蠢，而是围绕着郑州的话题，总是会招来很多愚蠢的声音，这些声音过于响亮，以至于常常会实实在在的给购房人带来实质性的伤害。比如什么，退房了，开发商没钱，执行不了，钱房两空。我就看不了这种话，我特别讨厌人说话没有脑子。

但是只要你提这个话题，评论区这种声音就跟癞蛤蟆一样，呱呱呱的一大片。