去库存，压债务，头部房企上半年以退为进_风闻

时间进入8月份，距离“924”新政发布，已经过了300余天。

在近一年的时间，市场在政策刺激下有过一次次脉冲行情，但短暂的高呼、狂喜过后，又回归到波澜不惊。

截至8月15日，两市共有72家房地产上市公司发布业绩预告，在上半年，一些佼佼者业绩也出现了显著下滑。比如保利发展上半年或实现归母净利润27.35亿元，同比下降63.15%。自2023年起，保利发展已连续两年在销售额榜单居首，在今年1-7月，仍是房地产TOP100榜单的头把交椅，但上半年的利润率已降至3%以下。

8月15日，龙湖集团也发布了业绩预告，预计上半年公司拥有人应占溢利录得45%左右的下降，仍为已发布业绩预告的房企中，为数不多的正向盈利成绩。

相较于保利、龙湖这些优等生，更多企业则是在过去的半年里录得亏损。房企深陷盈利的困局里，政策是市场的阻尼，平滑市场的走势，却没有照亮房企的报表。

当然，也有观点认为，利润或者不是当下最紧要的，比起捞上来多少鱼，活下去并积聚面向未来的能力，变得更为重要。

**超六成房企“预亏”**2025年上半年，房地产市场仍在震荡筑底。

8月15日，根据国家统计局数据，上半年，全国70城新房平均价格同比去年下跌4.49%，其中7月单月，全国70个大中城市新房价格同比下降3.37%，自去年10月以来，已连续9个月同比降幅收窄。

数据里有积极的一面，楼市新的趋势已有雏形，自2021年起的下行周期或将接近筑底；积极之外的内容，则是调整周期尚未结束，行业持续筑底的巨大挑战仍笼罩着房企的利润表。

据Wind数据显示，截至8月15日，共有72家房企发布2025年上半年业绩预告，其中，业绩“预增”的仅5家、业绩“扭亏”的12家，而预亏者更众，报告期内预计出现亏损的公司有46家，占比超过六成。

其中，预计亏损额度最高的是万科，半年度或将亏损100亿元至120亿元，同比去年亏损进一步扩大。在2024年上半年，万科亏损98.52亿元，全年归属母公司净利润亏损金额494.78亿元，录得1991年上市以来的首次亏损。

利润表的持续恶化，在近三年的房企中并非个例，数据显示，2022年以来，亏损的上市房企在不断增多，A股、港股的上市房企亏损数量，从2022年56家增至2023年69家，在2024年上升到了95家。

在2025年上半年，再度有14家公司预计同比由盈转亏。其中，亚通股份、沙河股份、中国武夷、香江控股4家企业，在去年全年的归属母公司净利润均为正值。

业绩预告的公告里，万科将本期业绩亏损归纳为三个原因：一是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；二是结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值；三是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

万科的解释几乎是当前房企的普遍处境，有业内人士表示，多数地产开发企业都面临两个难题，一是没项目可结算，二是结算了没利润。

如此困境，即便是表现尚可的企业同样不能幸免，例如，保利发展在业绩快报中，解释相关利润指标同比下降时表示，房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。

龙湖也在预告中提到，由于受房地产行业下行的影响，其地产开发业务的结算收入及结算毛利率下降。

利润保卫战据华泰证券统计，截至2025年4月，将近4年的调整周期，新房和二手房价格，累计回撤幅度达到10.1%、17.4%。

这其中，有房企主动的降价促销，也有被动的随行就市。房价之于房企利润的影响不言而喻，换句话说，在旷日持久的利润保卫战里，不论上升或下降，房企能够交出一份正向盈利的“半年卷”，已是佼佼者。

统计显示，2025年上半年，共有26家房企预计实现盈利，天保基建、深深房A、新黄浦、深物业A、滨江集团等5家房企业绩“预增”，渝开发、城建发展、广宇集团、城投控股等12家房企预计扭亏。

从利润金额来看，上半年，保利发展、滨江集团、龙湖集团等3家公司预计归属母公司净利润在10亿元以上，此外，城建发展、中华企业有望在报告期内实现盈利超过5亿元。

在市场持续筑底的过程中，房企遇到的困境大同小异，但搏得盈利的途径却不尽相同，其中三类企业最为典型：

第一类，得益于非经常性损益。上述盈利企业中，渝开发、天保基建、深物业A、粤宏远A均明确在变动原因中提及非经常损益，比如，渝开发在报告期内实现扭亏为盈，主要原因为公司转让朗福公司1%股权，剩余股权按公允价值重新计量确认投资收益2.4亿元；天保基建本期业绩同比大幅上升2329.27%，因子公司住宅项目于一季度冲回土地增值税金额1.7亿元。

第二类，经营性业务提升盈利稳定性，代表企业为龙湖集团。在2024年龙湖的经营性业务已是公司的主要利润贡献源，在此次中期业绩预告中，龙湖表示，集团运营业务及服务业务保持增长，持续贡献稳定利润。数据显示，在今年1-6月，龙湖集团实现经营性收入约141.5亿元（含税），持续增长的同时创下半年历史新高。

第三类，区域型房企在分化的市场中抓住机会，典型企业如滨江集团、中华企业。截至2024年末，滨江集团在公司于杭州的土地储备占比达到70%，连续7年成为杭州市场销冠；中华企业作为上海本地国企，于今年2月份完成中企云萃森林项目东区完成交付，该项目位于上海浦东新区，成为本期业绩扭亏为盈的主要来源。

相较偶发性的非经常性损益，与长周期布局的经营性业务，部分区域型房企的表现，更能影射行业的现状——业绩分化，亦是城市间市场分化的缩影。

据统计局数据，在全国70个大中城市中，1-7月仅有3座城市新房房价均值同比上涨，其中即包括中华企业所在的上海，与滨江集团所在的杭州，其余67座城市同比均有不同程度下跌。

有观点认为，当下房地产已经进入“局部阵营”，从城市维度看，只有局部极少数城市房地产能做到安全与机会兼得，95%的主流城市已经不活跃，或是机会极少。

存量时代拉开帷幕无疑，上海、杭州等少数城市的火爆，并非市场的全貌，也很难带动市场的全面回暖。

仅从库存来看，截至2025年7月，全国商品房待售面积为7.65亿平方米，虽逐月回落，但自2024年2月以来持续维持为7亿平以上的高位。

而据克而瑞研究中心发布的报告显示，2025年6月末，50个重点城市新建商品住宅狭义库存为30927万平方米，按12个月测算去化周期约为21.82个月，也高于18个月的良性水平。

城市紧迫的去库存任务，于房企而言，直接对应着自身的存货数量。但存量待售房源的去化，并非一朝一夕之功，翻遍商业世界的法则，去库存最有效的雷霆手段，就是在价格上让步，而这自然也会让房企的利润进一步承压。

摩根士丹利在研报中表示，由于房价持续下跌、去库存和资产减值压力，预计地产开发利润率会进一步下降。该机构认为，尽管流动性风险和融资成本可能会降低，但鉴于市场销售前景充满挑战，民营房企的资产负债表在下半年可能会保持疲软。

从最新的数据来看，房地产市场的彻底止跌，尚有一段路要走。在今年1-7月，全国新建商品房销售额累计为4.96万亿元，同比降幅较上半年扩大至6.5%，7月单月的销售额仅有5325亿元。

根据机构的测算，2025年销售额有望在9万亿元左右，刚好为2021年全国房地产18.19万亿元销售规模的一半。而从长期来看，行业或许会在8万亿元的位置达到较为稳定的供需平衡。

对房企而言，销售规模的腰斩，对应着城镇化带来的增量时代终结，倒逼房企转型的进程加快。在已经拉开帷幕的存量时代，房企将适应以运营驱动代替开发业务的投资驱动，寻找新的增长点。

穆迪在7月发布的行业报告中就表示，“不断增长的经常性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性。在受评开发商中，华润和龙湖拥有较高的经常性收入，在过去几年中，它们在同一评级类别中表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。”

站在当前时点上，房地产的调整周期仍未结束，无论是由北京打响头枪的新一轮政策预期，还是上海、杭州等市场的热度传导，都存在诸多的未知数。

归根结底，市场依然倔强而又变化莫测。

于房企而言，所谓拥抱变化，即是一场压上短期利润的迁徙。而这未尝不是一种以退为进，毕竟，放大确定性，才是对抗不确定的最好武器。

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