许家印做不到的，左晖或许可以_风闻

作者|二毛

想要在史书上留下姓名的商人很多，一个流传很广的桥段是许家印曾经在喝高了以后问部下：我怎样才能流芳百世？王石在2020年向清华大学捐赠2亿股万科股票时曾说“留名当如王石”，曹德旺也曾在采访中明确表示：“人死留名，真正有理想的企业家会考虑身后评价。”

但贝壳创始人左晖却没有过这样的念头，他曾在一次采访中明确提过： “不要幻想能够青史留名，这个时代不存在那么多机会。”

然而，左晖离开这个世界的第5年，他的名字被提起的次数却不曾减少。很多时候，他像是贝壳人的“纯元”，每当贝壳人的心绪无处安放时，“老左”便成为他们的精神安慰剂。

房地产开发商有很多，王健林、许家印、王石、孙宏斌……多年以后，这个群体中谁会在史书中留下怎样的评说无法预测。但房地产交易服务商全行业默认的唯一“领袖”，目前仍然只有左晖一个。

随着链家“房客分离”变革政策的施展开来，在社交平台上，关于贝壳、链家以及彭永东，人们似乎有很多话要说，也有很多的抱怨要倾诉。

这很正常，任何变革都要经历阵痛期，彭永东不是第一次“做坏人”，但这一次，彭永东的尴尬在于：他干得好了，贝壳得以伟大，左晖青史留名；他干得不好，人们会频繁的拿他与左晖对比，作为房地产交易行业的精神图腾，左晖曾为行业人建立起价值观与尊严更会被反复提及——

就像现在。

左晖成为彭永东难以逾越的高山，或许他从不想翻越高山，但贝壳当下的精神价值观却亟待整饬，对于喜欢用数字和技术管理企业的彭永东来说，这不是他的长项。

彭永东的当务之急，除了让贝壳这头大象继续跳舞之外，他还需要向人们证明：老左的精神还在。

01 变天了

这一幕似曾相识。

很早之前，彭永东发现自己的126邮箱有时会收不到别人发的邮件，他分别做了几个假设：电脑的问题，发送者的问题，经过一番排查后，最后发现是邮件后缀的大小写问题。

这是彭永东一直以来的做事方式，也是他在IBM担任战略与变革高级咨询顾问时学到的第一个技能：先做假设，再验真伪。“假设做的好不好直接决定了做事的方向和精力，最关键的是能不能解决问题。”

上线贝壳找房平台时，彭永东也用了这个方法。

2017年，彭永东推出了房产交易平台贝壳找房，这是他与左晖筹划已久的项目。早年间，链家内部曾讨论过一个命题：链家会被谁干掉。推演多次，答案都是固定的：一个可以整合线下资源的互联网平台。

《只有偏执狂才能生存》一书中，曾记录过这样一个案例：

20世纪80年代中期，英特尔在存储器市场被日本竞争对手的高质低价产品击败，利润从1.98亿美元降至亏损超1.8亿美元。面对危机，时任CEO安迪·格鲁夫与集团创始人戈登·摩尔在办公室里讨论出路，格鲁夫问：“如果我们被踢出公司，新CEO会怎么做？”

摩尔回答：“他会放弃存储器业务。”格鲁夫随即说：“那我们为什么不自己这么做？”于是，英特尔放弃了存储器业务，全力转向微处理器。后来，英特尔成为微处理器领域的霸主。

在安迪·格鲁夫语境里，“偏执”是一种极端清醒、极端主动的危机思维，拆解成三种质素，大概就是假定失败、提前行动，持续迭代。

彭永东的第一份工作是从事CPU直流电源研发，同是技术出身的他有着同样的“偏执”，看问题的角度喜欢比行业快一步，他做了与安迪·格鲁夫同样的选择：既然链家的答案已经清晰，那就提前行动。于是，推出贝壳这个互联网交易平台就变成一件势在必行的事情。

另一方面，彭永东认为只有交易平台才能用规则、利益引导行业发生更有价值的改变，而为行业创造价值，是左晖的后创业时代一直想要做的事。

但贝壳的商业模式是否行得通仍需要验证——一直到现在，贝壳“既当裁判员，又当运动员”的商业模式都在被人诟病，更何况项目之初，这种不确定感只会更甚。

彭永东选取了郑州作为“试验田”，将内部的管理系统开放给第三方使用。然而，前三个月进展极其缓慢，店均业绩大概只有3万元。

华兴资本创始人包凡曾经这么评价过左晖：“基本上老左是一个想问题很周密的人，轻易不会推一个东西出来，那么推一件事情时，很多事他基本上自己都想明白了。”

其实，这个评价放到彭永东身上也同样适用。

在业内人士看来，彭永东是一个能与左晖 “同频共振”的人，甚至左晖自己也说过，他与彭永东不分彼此。所以，尽管开局艰难，但彭永东对贝壳的商业模式其实已经想明白了，说是试验，但团队要做的就是不惜一切实现它。

后来的故事我们知道了，郑州模式跑通后，2018年4月，全国最大的房产交易平台贝壳正式上线，两年后，这家产业互联网平台赴美上市，成为当年中概股最大的IPO之一。

现在，彭永东又要开始验证了。

7月1日，上海地区的链家开始正式实行“房客分离”政策。所谓“房客分离”，是将房源维护和客源开发拆分成两个岗位，打破过去一个经纪人同时服务买卖双方，而是专注于代表交易中的一方（买方或卖方）。

其中，M序列经纪人（主要由店长担任）不可获客，只做客源维护，A级经纪人（普通经纪人）只做客源开发；同时调整收入比例，房源端的业绩比例从45%提升至53%，客源端占比从55%下降至47%。

改革的原因，是因为市场发生了结构性变化：

以链家上海为例，目前链家的二手房挂牌数量超过了17万套，五年前，这个数据是10万套。平均单套成交总价也在降低，2024年平均单套成交总价是384万，今年就变成了370万，都是典型的老破小。这意味着中介机构在找客户的同时，也需要将更多的精力和时间放在筛选房源上。

而成交产值降低的同时，房源成交周期由原来的46天延长至98天，经纪人的人效也随之降低，对于链家来说，房源需要深度维护，客户需要高效匹配，传统的“双边经纪”模式显然无法满足市场需求，而链家也需要“筛选”出更专业更志同道合的人才，提高成交效率和服务质量，“挤掉”冗余的人员数量，提高运营效率。

这项政策实施没多久，一份链家COO王拥群近日在工作微信群里的发言就在社交平台上流传开来：

“即便排山倒海，即便死尸成堆，没有什么比证明房客分离的成功更重要。”

不难看出，这又是一次不达目的不罢休的假设与验证。上海模式跑通之后，全国范围内的链家势必也会复制，进而带动行业整体转身，就像曾经的郑州一样。

中介，即将变天。

02 承重墙

职业经理人很多时候没有姓名，但彭永东不是传统意义的职业经理人，链家从一个线下的连锁房产交易服务品牌，进阶到链家网，再到后来发展出的房产交易平台贝壳，彭永东在其中的作用比外界了解的要更多。

一位了解彭永东的人曾告诉媒体：“他有一眼看到本质的能力”。很多人曾问过左晖这个问题：你为什么选彭永东？左晖却反问道：“什么叫选彭永东？彭永东是跑出来的，跟选有什么关系？”。

彭永东原是IBM的战略咨询顾问，受左晖所托，为链家厘清公司使命、战略、价值观，以及要不要做互联网、怎么做互联网等问题。在链家“要不要互联网化”的命题上，彭永东与左晖思路极为契合，左晖索性将其及其团队直接挖来公司。

彭永东加入链家时，链家已成为北京地区最大的房屋中介公司，在全国开出了520家门店，经纪人数目也已过万，他没有参与链家的“地基建设”。

但若将链家是如何成为贝壳的过往拉开来看，每一个重要节点的背后，彭永东的名字都赫然在列。

比如，支撑贝壳大厦的“承重墙”中，有两个关键因素：真房源和ACN经纪人网络。彭永东在其中的作用举足轻重。

左晖接触IBM的同一年，链家开始搭建楼盘字典，而彭永东进入链家，接手的第一个任务就是利用已有的在线产品（面向C端的链家在线及面向经纪人端的SE系统，该系统可以让经纪人完成从房源录入、过程管理到成交撤单的所有环节，同时让公司对整个过程进行监督和风险管控）推动建立真房源数据库。

他将传统中介零散的房源信息抽象为结构化数据模型，不仅将物理房源转化为可计算的数据资产，还促使链家真房源率从67%跃升至96%。

2011年，链家发起“真房源行动”，承诺消费者发现一条假房源赔付100元，行动的背后，是彭永东搭建的数据体系在做支撑。2020年贝壳上市时，左晖接受央视记者的采访时透露：“线上的真房源实际上是彭永东最开始提出来的。”

作为项目的提出者和执行者，彭永东的能力已经展现出来。

值得一提的是，多年之后，为了抵制贝壳找房平台的上线，链家之外的几家主流中介公司举办了“全行业真房源誓师大会”，这就像一群人准备发狠报读清华北大，但抬头一看，对手已经从清北毕业了。

加入链家后，彭永东对中介行业有了更深的认知，他将行业的痛点总结为五大矛盾：消费者与经纪人之间、经纪人与经纪人之间、经纪人与行业周期、前台与后台、经纪人与经纪公司之间的矛盾。

由此造就的局面，就是行业里鱼龙混杂，恶性竞争频频上演，道德底线一低再低，行业效率十分拉胯，从业人员流动率高，平均从业周期只有6个月，整个行业无法得到健康发展，还有那个令左晖痛心疾首的问题： “尊严离这个行业太远了”。

彭永东找到了破局点。

他提议，可以借鉴美国MLS（Multiple Listing Service，多重上市服务系统）——一个美国当地会员经纪人共享共建的房源、求购信息数据库，它要求房源方经纪人获得独家代理委托后负责录入、拍照、定价等所有房源端的动作，成交后买卖双方经纪人各取3%的佣金。

只不过，中国的房产经纪行业基础薄弱，且是双边代理制，即一个房产中介同时服务买卖双方，无法照搬MLS。于是，彭永东创造性的设计出后来被命名为ACN的经纪人合作网络：

将整个交易流程拆分成获取房源和达成交易这两大环节，其中获取房源又拆成了信息录入、所属和实勘三类角色，它们可获得30%的佣金，达成交易的经纪人则得到剩下的70%。

这意味着，只要参与了交易过程中的任何一环，就能分到钱，这一举措结束了经纪人之间剑拔弩张的单打独斗，根据《21世纪经济报道》的记载，在内部试水ACN后，链家二手房交易的单边比从2014年的3.2:1上升到2017年的接近7:1，即每单交易有接近7个经纪人参与。

更重要的是，这促使经纪人愿意共享自己的房源，而其他人也可以卖共享出来的房源，极大地扩大了买家群体，成交效率大大提升。

年轻的时候，彭永东酷爱玩游戏，不同的是，他不止于享受游戏本身，更在于通关后他会改变游戏设置，自己设计关卡，他说：“核心是有挑战，才开心，要不然很无聊。”

这恰恰是左晖最为看重的抽象思维能力，他觉得彭永东能跳脱开行动本身，将底层逻辑归因，同时又能根据事物的相关关系，将复杂业务简化为可复制的模型和框架。

搞定了两个关键因素，链家由此撬动了行业，与同行拉开了距离，行业也由此形成了“链家”和“非链家”两大派系。而彭永东的贡献远不止此，接下来，他将一手主导链家线上化和平台化的全过程。

03 举旗手

如果以老百姓的“衣食住行”做参考维度，互联网平台分别跑出了阿里、美团、贝壳和滴滴这四家巨头，抛开贝壳，其他三家都是通过线上平台重塑线下生意，贝壳是唯一一家由线下对线上发起反击且成功的公司。

而这场战役的核心指挥者，正是彭永东。

2014年，互联网公司和资本大举进攻房地产经纪和渠道领域，原本只做线上的搜房网，开始组建线下团队；58同城也收购了安居客，剑指中介市场；纯互联网基因的爱屋吉屋更是只用半年时间就占领了上海30%左右的房屋租赁市场，并在当年10月直接踢馆到北京——这里是链家的大本营。

业务来源偏重线下的链家意识到，必须提升集团的线上业务了。

于是，在将链家在线更名为链家网后，彭永东带着团队以及左晖对他“干掉链家”的期待，从链家总部独立出去，从望京搬到上地西二旗——这里是码农的聚集地，开始一步步推动链家后端运营和前端交易的线上化。

事实上，做贝壳平台的愿景在这个时候就已经产生了，但思前想后，左晖和彭永东一致认为链家的势能还不足，仓促发力一旦失败，很可能会怀疑平台模式本身的可行性，彭永东遂放弃了这个念头，专注于为链家内部互联网化。

一年后，链家网承担了集团60%以上的客源导流功能 ，促成交易占比快速提升至30%左右 ，2017年前后，链家网促成的交易额占比达到58% ，超过线下传统业务 。而链家网也在以“楼盘字典”为核心的数据库系统下构建了一套标准，而这个标准也为后来做交易平台贝壳趟平了底层逻辑。

链家网的内部互联网建成以后，左晖的担忧仍在：房屋交易中介行业相当分散，即使链家是行业中的领头羊，市占率也不过10%，若有一家平台型巨头快速将散落各地的中小中介整编起来，链家也是束手无策。唯一的方法就是把自己变成平台。

于是，便发生了开头的那一幕，贝壳在彭永东的指挥下应运而生。

“如果说链家创始人左晖奠定了公司的价值观和结构框架，CEO彭永东更像是公司的智慧大脑和控制力中枢。”作为为数不多接触过彭永东的媒体，《南方人物周刊》曾这样总结过。

入职链家的前两年，彭永东曾转发一个微博：

1992年一艘从中国出发的货船在太平洋上遭遇强烈风暴,船上一个装满2.9万只塑料玩具鸭的集装箱坠入大海.难以置信的是,其中1万多只玩具鸭组成的“鸭子舰队”在海洋上漂流了14年之后，竟抵达英国海岸.后来,这些鸭子售价激涨百倍—— 一个人的价值并不在其出身，而在于他谱写什么样的人生履历。

至此，彭永东的人生履历也一步步走上高峰，由副总经理→链家网CEO→链家CEO→贝壳CEO。

事实上，至少从2018年起，彭永东就已完全接管了贝壳。“我们的生意基本上百分之八九十以上取决于Stanley他这个CEO带领的团队。”

对于彭永东，左晖选择完全信任，甚至不吝说出：贝壳是彭永东自己的事业。他在世时，彭永东在贝壳股权架构体系中持股3.1%，并享有1%投票权，贝壳在高峰时市值约6000亿元人民币，这笔股权最多时价值180亿元。

左晖曾说：“S（彭永东的英文名叫Stanley，内部称其为S）这个人很有价值，到十年之后大家才发现他的价值。”

然而，在发现S的价值之前，质疑先发生了。

04 误会

公众对于彭永东的认知并不多，大多数时候，这个低调的CEO隐藏在媒体背后。但现在，他有了一个互联网名字：彭七亿。

七亿，是他2023年的薪酬总额，这样的称呼可谓是攻击力十足。

据贝壳控股历年年报数据，彭永东在2021年至2024年的薪酬总额分别为847.8万元、4.75亿、7.13亿和4.01亿。

不难看出，在左晖去世后（2021年5月20日），彭永东的薪酬出现了陡坡式增长。而对应的背景是：贝壳2022年营收607亿元，较上年同期的808亿元下降24.9%，同时关闭门店超10,512家，经纪人数量减少超6万名，同比减少13.3%；以及2024年贝壳的净利润为40.78亿元，同比降低30.8%。

落到基层员工身上，境况也是同样的挣扎。

首当其冲是底薪的调整。2021年之前，本科毕业生享受12个月8000元/月保底薪资，现如今，这个数据降到了3000元，且只有上海等部分城市享有，多数城市实行的是借薪制。简单解释就是如果经纪人当月没有开单，就等于零收入，公司会预支当地最低工资标准作为保障薪，等开单后再从提成中扣除——相当于无底薪。

2024年，贝壳外部分佣、内部佣金及薪酬分别为228亿元、189亿元，合计417亿元，同比增长11.5%。同比而言，2024年，贝壳拥有49.99万经纪人，同比增长16.9%，也就是说，人员数量的增速高于佣金的增速，人均到手佣金自然是下跌的。

以上海地区为例，经纪人年均收入从2021年的17.4万元降至2024年的8.34万元，降幅达52% ，月均不足7000元。

怨气已经从社交平台上溢出，来自贝壳员工的吐槽比比皆是：“没有老左的贝壳，失去了灵魂”，“资本家嘴脸，压榨员工”，“链家面目全非，底层员工不如牛马”……

在行业下行，公司业绩承压，员工收入锐减的背景下，彭永东的高薪就显得格外刺眼，一些阴谋论甚嚣尘上。

事实上，彭永东的薪酬总额包含薪金、绩效奖金、股份支付薪酬费用这三个部分，其中占比最高的“股份支付薪酬费用”，几乎每年都超过97%。倘若去掉股份薪酬，近两年彭永东的薪酬为1253.1万元和1176.6万元，与其他地产大佬的薪酬差别不大。

而之所以有这么高的股权分红，原因是贝壳在左晖逝世后为保持管理层控制权，设计了“同股不同权”架构。但2022年贝壳又准备赴港上市，根据联交所《上市规则》规定，采用“同股不同权”组织架构的企业，“超级投票权”持有人（在贝壳的案例中指的是彭永东和联合创始人单一刚）必须为上市公司董事会成员，其股份相关经济利益占比必须超过所有股东权益的10%。

换句话说，这是公司为了确保控制权不因投票权架构而旁落，通过一次性股权激励的方式，将大量股份授予两位核心高管。这部分股份按会计规则逐年摊销，导致他们名义上的“薪酬”极高，但并非传统意义上的现金年薪。

如果说薪酬上大众对其存在部分误解，那还有一些正在发生的事情却实实在在需要彭永东去反思：左晖曾经想要为行业创造价值的初心是否正在丧失。

05 吹黑哨？

三年前，有贝壳人向媒体透露，彭永东会把公司管理得很好，但这种‘好’是财务报表上的‘好’，他似乎并没有特别关注员工有没有变得更好。

彭永东做的确实不错。

据国家统计局数据：整个上半年，我国房价较去年同期下跌了4.7%。全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额44241亿元，下降5.5%；二手房住宅的价格也不明朗，六月份，70个城市中只有青海西宁一城房价环比上涨0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，二、三线城市环比均下降0.6%，降幅均扩大。

在此背景下，贝壳却迎来了大丰收：2025年一季度，贝壳总交易额为人民币8437亿元，同比增加34.0%。存量房交易的总交易额为人民币5803亿元，同比增加28.1%。新房交易的总交易额为人民币2322亿元，同比增加53.0%。报告期内，贝壳实现净收入233亿元，同比增长42.4%，净利润为人民币8.55亿元，同比增加97.9%。

作为房地产渠道商，贝壳挣脱了行业周期，给资本市场交出了一份满意的答卷。但好成绩的背后，争议的声音也越来越大。

矛头直指抽佣比例。

在新房市场，凭借强大的渠道能力，贝壳要求开发商签订 “独家合作协议”，否则限制房源展示，倒逼企业支付4%-10%的 “快佣”费用。（“快佣”就是开发商先把佣金打给贝壳，贝壳再分给经纪人，2024 年这笔预付款已占到贝壳新房收入约 49%）。

另一边，对加盟商则收取高额平台费与业绩保底费。去年6月，南方都市报报道的广州南沙区门店，贝壳平台在新房交易佣金中，对这些南沙店东的抽佣比例提高到23%，比广州其他区域总体高出5%。

还有新华财经报道，上海链家颇为强势地维持着行业最高收费标准——买卖双方合计支付成交价格的3%（即买方2%+卖方1%），并且没有让价空间。相较之下，其他中介机构普遍执行2%的收费标准且都留有让渡余地，部分中小机构为争夺市场份额甚至推出最低“买方1%+卖方免佣”的让利策略。

贝壳在2023年中期报告中曾表示，部分收入增加幅度较高主要由于增值服务的渗透率提高及贝联门店收取的存量房交易佣金率适度增加。

曾经让贝壳引以为傲的秩序也在渐渐崩塌。

平台宣称的 “7×24 小时验真系统”与“三级审核机制”形同虚设，虚假带看、数据造假成行业公开秘密 —— 经纪人通过 “买卖账号”刷高带看量，部分城市虚假带看占比超30%，“真房源”的基石已然松动。

2025年黑猫投诉平台关于贝壳的投诉量激增，累计投诉量超3300条，涉及“虚假房源”“合同陷阱”“客服推诿”等关键词。

至于来自消费者端的吐槽，社交平台上已经不胜枚举。

ACN经纪人网络，这个原本想通过分佣机制促进经纪人协作的服务体系如今似乎被异化为“数抽佣机器”——以上海一套480万的二手房为例，28.8万元中介费贝壳抽佣21万，远超交易税费，而经纪人实际到手分成不足三成。

悲愤的贝壳员工集聚成河，不断地发出“怀念老左”的哀悼，当然，他们也许更想念那个经纪人提成最高达70%，还有五险一金全覆盖的时代。

左晖曾在接受媒体采访时表示：“让最基本的商业文明能够在行业扎下根去，让一两百万人有一种比较健康的工作方式，并对消费者生活体验产生蛮大影响，这也是我们这么多年很重要的初衷，贝壳只不过是实现这些的一种形式而已。”

如今看来，不管是商业文明，还是从业人员健康的工作方式，以及消费者生活体验的改善，这些似乎离现在的贝壳越来越远。

彭永东的改革错了吗？此时，下任何结论都会过于武断，但很多时候，即使改革的方向是对的，失速也会让结果变味。

彭永东承认，老左是那个会抑制他欲望的人。“比如我做了两年规划，说两年就能干成这样，他说不行，得四年。”

现在，那个帮他把握节奏的人去了，彭永东需要自我调节了。

参考资料：

1、真叫卢俊：《不用太久，中介变天》

2、虎嗅精选：《链家如何变成了贝壳》