孙宏斌全身而退后，华发还在填深圳百亿地块的“坑”_风闻

房企们狂奔时期激情买下的地，如今正在被打折回收。

2020年11月23日，深圳完成一场史诗级土拍，8宗宅地揽金339.81亿元。

其中，宝安沙井地块以底价127.1亿元出售，竞得者为深圳融华置地投资有限公司，股权穿透后显示该公司实际为融创+华发联合体，公司由融创持股51%，华发持股49%。

这是一宗定向出让的地块，因开拍前仅有一家报名竞买，在正式开拍前就已成交。

这也是一宗不折不扣的巨无霸地块，土地面积高达43.7万平方米，总建筑面积131万平方米，项目建成后，将推出最高限价4万元/平方米、建面30万平方米的可售型人才住房，还配有74.25万平方米办公、10万平方米的娱乐设施以及4.9万平方米的大型酒店等配套。

巨大的体量、超过70万方的办公楼，开发难度和回报周期之长可想而知，这显然“劝退”了大部分的房企。

当年正野心勃勃的融创成了这个押注的人。早在2019年12月，融创就与宝安区签订总投资额高达367亿元的合作协议——融创中国大湾区总部、冰雪文旅综合体，两个重大项目拟落户宝安。

这是融创首次布局深圳。当天的签约仪式上，宝安区委书记，宝安区长等政府代表，以及融创中国董事会主席孙宏斌，时任融创中国华南区域集团执行总裁余英均列队出席，足见对这次合作的重视。

2021年3月22日，深圳融创冰雪城项目开始动工，计划于2026年12月完工。机器的轰隆声没有响太久，融创就陷入流动性困境，项目在2021年底进入停工状态。

直到2023年1月，华发股份才以35.8亿元接手了项目的剩余股份。深圳融创冰雪城更名为“深圳前海·华发冰雪世界”，其中30万平方米的人才房社区从融创·华发天樾华府更名为“华发新城”，是深圳最大的人才房项目。

融创全身而退，华发也没有能力继续将项目推动下去。近日，华发将该项目的部分地块退回给了深圳政府。

根据公告，7块商业用地，均处于“未建状态”，面积共计7.0468万平方米，政府开出了44.05亿元，相当于地块账面价值58.4亿元的七五折。

这不是深圳政府收储动作给出的最低折扣。近日，澎湃新闻报道称，深圳市计划以68亿元的总价收储世茂集团（00813.HK）旗下“深港综合体项目”12宗地块。这一价格相较世茂集团176.25亿元的竞买价格打了不足四折。

不过，上述消息目前还未被证实。原因或在于世茂集团并不愿意接受如此低的收储价格。

华发割肉“烫手山芋”

七五折退地，华发亏掉了去年赚到的一半净利润。

报告直言不讳称，“资产于2020年取得时房地产市场正处于高位，近年来深圳房地产市场处于深度调整阶段，尤其是办公市场整体持续低迷。”

也就是，纯纯的高买低卖，而买家只能为曾经的激情下单承受后果。

根据华发股份的公告，预计本次土地收回收购交易产生的亏损超过公司2024年经审计净利润的50%。

2024年，华发股份实现净利润约14亿元，较上一年腰斩。2025年上半年，华发股份预计预计实现营业总收入381.99亿元，同比增长53.76%；但归母净利润为1.68亿元，同比下降86.69%。

尽管退回地块将锁定近7亿元的亏损，但对华发而言，这或许也算是及时止损。

作为深圳前海·华发冰雪世界项目前期主要的收入来源，2023年初，华发新城正式开盘，项目均价约3万元/平，单价最低可以到2.7万元/平，大大低于人才房最高限价4万/平，对比同区位的商品，这个价格也相当于6折。

截至2024年末，华发新城的结转收入金额+预收楼款期末余额约为80亿元；而同一时期，整个项目已投入超180亿元，未来仍需要投入160亿元左右。

由于售价低、且当初拿地为依靠商业项目盈利，人才房或仅能维持不亏损，而剩余的商场和冰雪中心项目也无法在短期内实现盈利，这将持续对华发的现金流造成巨大挑战。

“通过政府收回收购方式，华发股份预计回笼资金超40亿元，将增强公司流动性，进一步优化公司现金流状况。”华发股份在公告中称。

这个当初承载着两大开发商野心的百亿地块，如今却成了不得不割肉求生的“烫手山芋”。

不过，冰雪世界和部分商业项目，华发还要继续“咬牙”开发，深圳前海·华发冰雪世界目前主体结构封顶，项目预计今年第四季度开业。

拿地凶猛，却履陷产品质量问题

华发集团组建于1980年，与珠海经济特区同龄，被称为珠海的“亲儿子”。珠海第一个房地产项目、第一座旅游商场、第一家物业公司都出自华发。在当地，也一向有“一城珠海，半城华发”的说法。

今年4月，珠海市国资委还将珠海另一家地产公司格力地产将并入华发集团。

披着国企外衣，华发却俨然把自己活成了闽系。近年来，在土地市场的激进表现，给其现金流造成不小压力。

早在2015年，华发就在3个月内联合华润置地以超158.45亿元拍下上海大宁的两宗地块，成为当年上海的总价地王，也就是后来的华润华发静安府。

据不完全统计，2015-2016年，华发在上海、珠海、武汉等地频频拿地，包括多宗地王，2年耗资300亿元以上，导致资产负债率一度超过80%，净负债率也超过300%。到2020年底时，华发股份“三道红线”全踩。

数据显示，在2020-2021年，地产还未彻底“爆雷”前，华发就疯狂拿地，两年拿地总额均超770亿元。

仅2023年，华发就出手竞拍超100个地块，最终收获23个项目，全口径新增货值727亿元，拿地建面497万平方米，为近3年最高值。

不过，华发在产品上的口碑却赶不上其狂奔的业绩，上述深圳人才房华发新城近期也因外墙墙皮脱落引发业主维权。

据南都周刊报道，6月初，有深圳前海·华发新城华苑业主反映，小区其中一栋楼的顶楼外墙出现墙皮脱落现象。根据业主们上传的现场照片和视频，画面中满地狼藉的材料碎片，引发众人对居住安全的担忧。

早在华发新城华苑收楼不久，就有业主在小红书爆料，电梯漏水成“水帘洞”，地下通道外墙、业主房子的内墙墙壁也漏水。此外，在武汉、上海等华发深耕的城市，也均有业主因产品质量问题而维权的情况。

2020年到2024年，华发连续五年销售额破千亿，但在2024年，其营收和净利润下滑明显，新增6宗地块，较2023年大幅缩减。

值得一提的是，目前华发并在财务报告暂未对深圳冰雪世界项目进行计提减值准备，这或为未来的业绩埋下一定“隐患”。