现在开发商做样板间越来越诛心了_风闻
北海湾拐角-12分钟前
一般中意一个人是什么感觉
那种一瞬间双方眼神的触电，然后打心底里认定彼此，最后走到一起
一眼一万年
这样的场景可能是初恋，也可能发生在：
样板间
作为客户认知楼盘的第一印象，我一直觉得房地产营销的本质不是卖房子，也不是让人来买房子，而是如何做到精准的匹配
所以有没有觉得看样板间的过程有点类似相亲
让人觉得我很好觉得我们很合适
更重要的是，也需要让人觉得错过我之后很难再遇见下一个的那种感觉
不夸张的说一个楼盘能否打动人，是最终和购房者露水情缘一拍两散，还是让用户心甘情愿完成如此昂贵的家庭资产配置
样板间决定了99%的概率
今天的案例确实都来自我这么多年来的真实可见以及怦然心动
那些一眼就能征服用户的样板间
都什么样
01
精致的裸妆：侨鑫·保利·汇景台
一直以来什么是恰到好处形容美女的最高等级，我记得有这样一句话
淡妆浓抹总相宜
但回顾这些年大家对于豪宅标准，却似乎只给到一个方向：就是用最昂贵的成本堆砌
于是这两年什么是客户视角下的豪宅
几乎所有的高端项目都会装上奢石的元素，名字也包装成碧波紫薇奢石，甚至台盆也可以做成玻利维亚蓝奢石
原先呈现的高级审美慢慢的消失
这也是汇景台最触动我的地方，来自另一个豪宅方向的启发，可以是极尽奢华
也可以是精致的裸妆
第一
在室内不同区域，侨鑫坚持使用大量的进口天然石材和木饰面的元素作为交付
进入餐客厅就仿佛打开了一张流动的画卷
美丽的大理石地面和墙壁自然融合
整个厨房从地面到天花板都是全木饰面的元素
没有很多人期待的那种石材和炫目的色泽，这样中性色调的肌理
你甚至会觉得洁白
卫生间的台盆和地面也都是用同一种石材铺装，让色彩在空间中自然流动
第二，这样色调下的线条感
在室内做弧线是当下豪宅样板间最显性的创新，但汇景台是怎么做的
有柔和的拱门圆角边缘，有隐蔽的金属作为装饰
就连入户这个屏风
很多项目都只是存在样板房里，而在汇景台这些都是交付标准
而且很多工艺也很耐人寻味
之所以把开门侧门的空间和电视机背景墙保持在一条直线上
目的是为了让室内开门的时候整个空间感更完整，让视线成为一条直线
这样的处理不得不说有点强迫症了
各位别小瞧这件事，这样做并不代表舍弃昂贵，前面大家看到的木饰面、石材、金属元素…都比你想象中的贵得多得多
所以精致裸妆之下
是藏在里子里的极尽奢华，却用最温润如玉的方式呈现
谁敢说这样的美女不是人群之中最出挑
02
最点睛之笔的动线设计：广州·鹏瑞1号
这个项目的破圈，我想很多人知道的大多都是关于外界的讨论
比如，作为一线江景的豪宅规格，鹏瑞拿下了一个广州市中心江心岛屿——北帝沙岛的经营权，并对全岛进行系统化的打造
比如，作为一个纯公寓类项目，但鹏瑞1号一年1亿+产品成交已网签套数超越广州过去十年总和
老实说鹏瑞1号如今所取得的成绩已经成为行业共识，值得被所有地产人仰望
但是今天我却想跟大家分享一个室内细节
也是整个户型设计的最点睛之笔
是当我来到鹏瑞1号的样板间，游走在室内动线体系的时候，鹏瑞做了一个改变
视线来到餐厅
不同于一般豪宅项目将餐厅细分为中西餐，在鹏瑞的研发逻辑里，中西厨被彻底地拆分
把西厨给到客厅衔接成一个完整的社交空间
我们把注意力放在中厨
中厨的规划特别有趣，中厨衔接了家庭厅，然后被放在户型的最深处，成为最安静的一部分
然后成为所有卧室的动线枢纽交汇点
这个研发语言就是在告诉受众，客厅+西厨用来对外社交
而中厨+家庭厅成为家庭感情交流浓度最高的一部分
所以你会发现鹏瑞不仅仅满足于简单的面积放大，而是将单套户型的情绪多次细分，而实现不同场景下的功能交付
类似这样的研发还有很多
比如当面积再放大，客厅区域也不是简单地再放大，而是再细分出家庭私人艺术美术馆，用来陈列各种收藏品
而卧室的再放大重点是再细分衣帽间，主卧标配两个同等规格的衣帽间用来男女分区
为什么会有这样精细化场景的出现
产品的超前领先是它骄傲的资本，但鹏瑞这份骄傲本质上也来自这样企业的老板
一个，是深谙塔尖用户心理
一个，是掌握心理之后最终得以让产品设计市场化，绝对塔尖背后是强烈集权的个人意志
通过将老板个人十年来考察过世界所有成功项目的经历，以及作为企业家不断迭代的阅历积累，融入他对生活的理解对建筑进行彻底表达
知不知道是一回事，愿不愿意做是一回事，最后能不能做到是第三件事
很明显这样的老板很难再有
很明显这样的鹏瑞1号也无可复制
03
最具交付还原度样板间：成都嘉佰道&缦合·北京&香港沄璟
接下来要分享的样板间有点多，但本质上三个项目代表着同一种态度
也是样板间最容易被忽视：还原度
众所周知样板间作为独套，做得多好都不为过
但真正入住时候是否会如样板间阶段兑现美好，很多项目还是要打上一个问号的
这也是为什么成都嘉佰道值得拿出来说道说道
之前去成都嘉佰道的小伙伴带我们去看了几套当天马上要交付的房子
一眼望去，除了没有软装
几乎做到了和样板间一比一还原
直接上对比图
前后感觉完全一样
基本和初始样板间一模一样，包括在样板段呈现的精致感和品质感都得到充分的落地
尤其是当我们走近观察细节
据操盘手透露，为了室内使用的木饰面材质达到要求，设计总在工厂盯了好几天，打了上百次，直到颜色接近他心中的标准为止
哪怕是墙面一处艺术凹槽的设计
材质经得起细看，工艺也做出了质感
也真的担得起成本5000元/平的成都顶流装标
确实该惊叹，一家众人口中靠着艺术豪宅在地产行业杀出重围的后起之秀
居然对交付末端也能如此重视
但这还是样板间骨架层面的交付，不得不跟大家说一个更极致的：交付软装
是不是没太听过
我们见过太多用户本来对项目地段有抗性，但一旦来到现场瞬间就被俘获达成交易
一个本质原因，就是爱上整体样板间的那种感觉，包括客厅墙面石材、地板、厨房、软装甚至是现场灯光的明暗…
所以当你来到缦合·北京是什么画面
这是它的交付实景照片
照片里看到的沙发，茶几，茶几上的茶具，纸巾盒，杯子，沙发上的抱枕、远处背景墙上的艺术品…
所有的一切，都是交付标准
俯视角下是这样的
真的做到极致之后你会发现，也只有缦合自己选择的软装，才能和室内的硬装形成体系
这是项目的电梯厅玄关处
排布的还是这样的艺术挂画，一组皮艺沙发，搭配墙角光影的晕染
这当然不只是为了炫技，背后就是把整个缦合美学生活体系全部打包都给你
让这一套房子，变成真正的艺术品
而这样的意识和态度，也和香港的沄璟不谋而合
在沄璟的厨房，我们当然看到豪宅该有的顶级配套沄璟都具备
而且是好几倍的投入
但更令我感动的是，沄璟样板间所展示出来的交付标准是如此细腻
大到咖啡机、恒温酒柜、真空包装机
细枝末节到可快速对杯体进行消毒和制冷的冻杯机、调料盒、种香草的室内挂式花盆
哪怕是一些看不到的地方，就是当你打开餐柜的那一刻
都是用木饰面做成折线，再叠加餐具分隔
我们说样板间交付分三类：硬件交付、设计交付、软装交付
硬件看的是配置规格，设计背后是链接大师资源，软装则是整体氛围的软性营造，上一个十年地产比拼装标比是不是进口厨卫
而未来软装交付很可能会快速杀入样板间赛道
04
最佳框架结构：中兴路一号&绿城潮鸣东方
这个角度来自近年上海好几个新房项目
我专门咨询了下建筑设计的朋友，你可以简单理解为承重墙的变化，好比一般上海老公房几乎四面墙壁每一寸都是承重墙，本质上因为采用的是砖混结构
而对于框架结构的建筑
则大量剔除了承重墙的元素，而是把承重体系放在梁、板、柱等基础构件，核心功能是将建筑物的荷载传递到地基
跟大家说一个例子：270度转角
已经成为当下大量豪宅样板间销讲的价值点标配
但现实这个270度多少是要打折扣的
早期我见过比较好的处理方式，一个是将承重墙简化成转角承重柱，一个是侧移成为承重玄关墙
但也没完全实现视野纯粹无遮挡
所以为什么这次绿城潮鸣东方能被同行啧啧称奇
仔细看285平的户型设计，除了几乎所有承重都集中在核心筒外，户内仅有约8根承重柱，柱体还是向里内缩
这决定了未来业主有极大的自由可以自主改造大部分墙体
但我更想说的是看不见的功夫
首先整体结构看起来很精简对不对
这意味着每根柱体需要加大倍数的钢筋量来保证足够的承重，另外据现场人员反馈项目采用分级承重的方式
换言之，柱子越底层承担的荷载总量越大，楼层越高压力逐级递减
第二
再回答下大家前期提出承重柱优化是否会影响隔音
其实也涉及到另一个看不见的地方，比如楼板厚度，普通的楼盘结构大概在100mm，而对于这种精简结构都需要加厚楼板以此满足承重
厚的可以做到200-300mm
类似广州鹏瑞1号之所以能做到超级优质的隔音，就是将楼板厚度做到夸张的300mm厚
再比如外立面用了大面积弧线玻璃从而产生的工艺折损
所以这些结构上每一点点不寻常的地方，都需要背后巨量的成本来实现
包括我们去看万科中兴路一号
外面看给人一种无边框手机的感觉
懂行的朋友不难发现，中兴路一号这个项目做到了完全的落地玻璃，没有上翻的窗坎，也没有厚重梁
这是万科一次在结构上的大胆尝试
图源：公众号建筑师杂志
项目主要受力构件由双线十字的8个片墙和外围6组狗骨柱组成，也才使得住宅套内没有结构墙、柱的阻隔
这倒是让我又想起上海泗泾的格力公园海德
虽然不是框架结构，当年项目邀请罗杰斯亲自操刀，有意思的是万科中兴路一号也是出自这位英国建筑大师
在被板式包圆的新房市场里，采用点式设计
严格意义上来说不能称之为点式，单体是两梯五户蝶式布局，像一只打开翅膀的蝴蝶，承重墙基本在核心筒和局部外墙，于是得到了内部无承重墙的自由平面
阳台通过钢结构承重获得了四周没有片墙和柱子包裹的效果
因此我们可以看到
这种设计下的阳台几乎是凌空跃起，包括扶手这种窄边框的处理
再比如项目的电梯厅
同样不是昏暗压抑，也是因为结构的不同
整个电梯呈现出大家日常比较少见的观光电梯的模式
以上这几个项目开辟出一个新赛道
就是当大家在石材在装标卷无可卷的时候，不妨试试单体建筑结构还能被玩出什么新花样
这个时代需要很多很多很多创意
房地产也是如此
而最后一个项目就是这样践行的
05
最“露骨”样板间：海泰北外滩
试想下通常我们看到的样板间都是各种被精心装裱后呈现的，很少有开发商有魄力说我要做清水样板间展示
而海泰北外滩最大的不同
我目之所及范围内隐蔽工程做的最好的样板间，可以用“裸露”来形容
别人是最多给你看看白墙面
这里直接剖开给你看管道
海泰北外滩在项目实体楼，花费约3000万打造了一个建筑工法样板房
目的就是把建筑有机体里那些隐蔽的角落，赤裸的真实，全都摊开给所有人看
如果把建筑比喻成一个人体
那么我们看到为人体输送血液的管道，采用的是最坚硬的全金属机电管道
就像上面图片展示的是来自德国班尼戈的活水系统，我们罕见看到了纯紫铜制造的四管制的给水管
不仅极大延长管道的使用寿命，另外四管道的设计也可以使得全屋活水在有效时间里及时循环
来自丹麦皇室指定使用卜禄歌原装进口
全套316L医用级不锈钢的排水系统，能够保证50年以上不被腐蚀
小到每一根管线和支架的排布、每一根柱体的浇筑、大到全套机电系统的品牌，都对标国际水准
要知道项目本身还是超高层建筑
在这个外界对于超高层有着各种质疑的时候，海泰北外滩却对外传达出一个清晰的交代：
就是我不仅要给到你独属于超高层最好的视野
在这里你看到黄浦江奔涌向前，还能看到苏州河和黄浦江于外白渡桥缓缓的交汇
一览众山小
更重要的是建筑内里，通过对各种管道以及电、水、气、排水各方面的设备配管都做到顶级材质
还要交付给业主一个真正的百年建筑
这个项目对于隐蔽工程****的偏执
为什么站在项目35层依然听不见外面一丝风的喧嚣
就连项目的玻璃
普通豪宅使用三玻两腔，市面上通常使用的是旭格65系列，而海泰使用的是旭格的顶配90系列
四玻两腔材质的玻璃制造，也是全上海首次出现
以上种种，都是海泰北外滩作为一个豪宅产品内部的顶级施工工程
06
最后
不知道各位看到最后什么感受
之所以会有这期分享倒不是为了单纯彰显样板房做的有多好，当然从市场角度来说，这些项目确实也都取得了极其优异的销售数字
但更想跟大家说的是数字背后
这些样板间都在表达同一个脾性，叫做：交付真实
什么意思
就是以前的样板房喜欢怎么做，大概率是把床做小一点好突显房间的大，再或者有门的地方先不放门…
原则就是通过藏拙和显贵来挽留客户
而伴随这样的认知被越来越多扩展到用户层面，单纯营销诉求的东西会在很大程度上在客户心理上认为动机不纯
但真正的牛X样板间都是怎么做的
当别人都在追求奢石显贵，汇景台要为自己画上精致的裸妆
当别人都在比拼精修效果图，样板间也开始讲究交付还原度，缦合·北京在提出交付软装
再比如当别人把销讲价值点背的天花乱坠，有人已经率先研究框架结构，海泰北外滩更是直接还原最真实的裸露管道
所以在我看来做样板间的关键是什么
不是所谓的价值点多少项目又请了多少设计师有多高级，而是让用户真的从心底相信这个项目的样板间很好
相信以后我买到的房子会和样板间一样好
从而构建起购房者与开发商二者真正的信用体系
这也是为什么我会说看样板房就像相亲，你去观察那些能走到最后的人，从来不只是第一眼的一见钟情
而是真实的表达自我，让对方感受到结婚后也能共同度过未来生活的那些细水流长
还是那句话
真诚，才是一个样板房最大的必杀技
以上为正文，来自Moon