地产寒冬中，这家房企靠商业引擎穿越周期_风闻

文源 | 源媒汇

作者 | 谢春生

编辑 | 苏淮

“艰难求存”仍旧是当前众多房企的真实写照。

数据显示，2024年，全国商品房销售额跌破10万亿关口，同比下降17.1%，销售面积下降12.9% 。另有统计披露，截止3月中旬，90余家内地房企在A股、港股发布2024年业绩预告显示，超七成预亏，仅三成尚能盈利。

综合预亏原因来看，2024年房企们净利润下滑，很大程度上是受房地产开发业务毛利率下降所致。

在这样的背景下，靠着“地产开发+商业运营”的双轮驱动，新城控股交出了一份不错的成绩单；尤其是商业运营板块的亮眼表现，让外界看到其在行业深度调整周期下，谋求第二增长曲线的决心、魄力和眼光。

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住宅与商业的“双向奔赴”

2024年，国内房地产市场前三季度承压明显，四季度受政策利好推动，例如央行年内两次全面降准、三次下调基准利率，将1年期和5年期LPR分别累计下调35和60个基点，降至3.1%和3.6%；同时，央行取消房贷利率下限并推动存量房贷利率降低等，让市场出现拐点和止跌回稳的向好态势，全年呈现出“U型”走势。

虽然市场出现拐点，但仍存较大不确定。

“2024年四季度以来，在政策持续发力和市场自我调节的协同作用下，房地产市场出现阶段性的修复，部分城市有回稳的迹象，但整体市场的不确定性仍然较高。市场要实现全面触底和回暖，等待效应释放时间。”在近期的业绩说明会上，新城控股董事会秘书李峰针对投资者提问，如是答复道。

同时，李峰也表示，公司将把握市场动向，积极调整供货结构和营销策略，提升现金回收效率，降费守价，抵御市场“寒潮”。并根据市场变化和自身优势，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。

或许正是这份“谨慎”，让新城控股在2024年里交出了一份还算理想的“成绩单”。

3月28日，新城控股发布2024年年度报告显示，公司实现营收890亿元，归母净利润以及扣非归母净利润为7.52亿元、8.70亿，同比增长2.07%、183.07%；公司整体毛利率为19.80%，平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp，核心指标保持稳定向好。

具体来看，2024年，主营业务收入中，房地产开发销售、物业出租及管理实现营收为760.41亿元、120.29亿元；其中，实现合同销售金额和回款金额分别为约401.71亿元、411亿元，回款率达到102%。合同销售面积约538.82万平方米。

综上不难发现，住宅开发仍是新城控股的营收大头，但商管业务持续保持增长态势，成为企业稳定现金流的重要来源。

对于主营业务上的变化，新城控股董事长兼总裁王晓松则表示：“公司将继续贯彻‘地产开发+商业运营’双轮驱动战略，持续推进业务间的优势互补，与时俱进创新产品与业务，实现公司安全、稳定的运营。”

安全、稳定，算是新城控股近几年留给外界最直观的印象。尤其是在债务结构上，公司长期信奉“底线思维”，这也让其在当前的市场环境下，持续穿越周期。

截止2024年末，新城控股如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元；融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。公司合联营权益有息负债降至32.73亿元。

面对投资者提问公司平均融资成本、整体债务偿还计划等问题，王晓松在业绩会上透露：“截至2024年末，公司整体平均融资成本为5.92%，较去年末下降0.28个百分点。2024年度内，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。公司将根据债务到期时间做好资金安排并积极把握各类融资机会，确保债务到期偿付。”

此外，源媒汇注意到，2024年5月，新城控股还成功发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；同年11月，发行第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。

而将“保交付”工作列为运营管理重中之重的新城控股，在2024年还组织交付超10万套物业。

一连串漂亮数据背后，既有新城控股在债务等方面的自律，也有其在新市场环境下笃定转型的魄力和实干。

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深度调整下的新增长引擎

在地产开发业务集体陷入下行的严峻形势下，国内一批头部房企纷纷将重心和希望放在了第二增量的寻找上。

在这一过程中，各家也走向了不同的方向，有人依旧坚定追求规模、有人偏向代建业务等，新城控股则依靠深耕多年的商业业务走出了自己的独特路径。

数据显示，2024年，新城控股商业运营业务实现营收同比增长13.1%，达到128亿元，超额完成年度目标。

具体来看，2024年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司整体利润持续带来贡献。

在开发业务整体承压的境况下，上述业务不管是毛利率还是营收增长情况，均展现出了较好势头，并成为企业利润贡献的主力军。

这背后，新城控股对持有型吾悦广场与管理输出并行的“轻重并举”策略，值得借鉴。

过去一年，新城控股新增开业15座吾悦广场，其中7家为自持商业，8家为管理输出的商业。截至2024年末，新城控股实现173个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%。

此外，2024年下半年，新城控股还将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司，并首次发布“五边形经营理念”。

这种调整，是新城控股面对当前经济发展和消费环境变化的主动升级，也是在进一步构建共生共赢的商业生态。

从目前的结果来看，商业运营收入的稳定性也确实成为新城控股穿越周期的关键。

与住宅销售受政策和市场波动影响不同，吾悦广场的租金收入具有强抗周期性。数据显示，今年一季度，吾悦广场的租金收入仍保持两位数增长。

源媒汇发现，在一些经济相对稳定的城市，吾悦广场的租客大多是一些知名品牌和连锁商家，它们具有较强的抗风险能力，能够稳定经营，按时支付租金。未来，随着吾悦广场品牌影响力的不断提升，其在招商和租金定价方面具有更大的话语权，进一步保障了租金收入的稳定性。

值得一提的是，新城控股在财报中披露，2025年，计划实现商业运营收入140亿元，新开业持有吾悦广场及管理输出项目5座。同时，代建业务的全国化布局将成为公司新的增长极，与商业运营一起构成强大的“双引擎”。

新城控股于2022年底成立的房地产代建、代管业务平台——新城建管，通过输出品牌和管理能力，快速切入代建赛道。

目前，新城建管已基本实现全国化布局，累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，新增签约面积超710万平方米，并跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”。

新城控股透露，在商业运营方面，公司正积极探索多层级REITs产品，打造“募-投-建-管-退”全周期闭环。这一模式的实施，不仅能盘活存量资产，将沉淀的商业资产转化为流动性更强的金融资产，还能为商业板块注入长期资金支持。

不难看出，在行业深度调整的洪流中，新城控股已用商业运营构筑了一道坚固的护城河。

恰如新城控股在2024年财报所言，在行业新格局之下，具备规模壁垒、高效运营能力及前瞻性战略布局的企业将占据先机；行业寒冬终将过去，只有继续保持黑暗穿行的勇气与毅力，方能直面房地产新形势、新格局。

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