为什么上海144平的房子最先回暖_风闻

相信最近大家都有一个疑问，那就是楼市到底有没有回暖？

翻看最近国家统计局的数据，一定程度上能反映市场当下的热度情况

从去年10月起，上海二手房价格指数强势由负转正

并在随后的4个月里连续上涨，今年1月累计有了一定的涨幅

数据来源：国家统计局

具体来看，不同面积段成交走向了分化

特别是上海“1118”新政在12月1号落地

正式取消普宅界定，当月144平以上二手房的价格就有明显涨幅

数据来源：国家统计局

进入2025年，这两个月市场上也有不少声音

部分新房销售和中介反应，大户型的确变得更好卖了

今天，我们就来看看这些144平以上的房子，是不是真的有在回暖

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近期成交确实有所提高，内环内表现突出

上海从2014年年底推出《关于调整本市普通住房标准的通知》

当时普通和非普通住宅的划分线还卡在140平，一执行就是长达10年的时间

直到2023年年底，建筑面积标准才从140平略微提高到了144平

结合近年的成交数据来看，144平以上房源在全市成交中大概占比只有5%

相当于每成交100套房子里，只有5套是144平以上，确实不算多

2024全年的成交情况，也和往年差别没有太大

但是单看今年1月，单月的成交占比首次突破了6%

当然，别忘了大户型产品，尤其是200平以上的还有一定比例是别墅

除去别墅这种特殊产品外

再来看不同面积段的成交

可以看到144到180平卖的更好，属于是较为标准的改善客群

那最近成交的这些房源主要都在哪里？

分环线看内环内最多，去年10月还不到10%

新政落地当月就提升到了近15%，这两个月也稳定在10%以上

也从侧面反映大家在用脚投票，更愿意选择市区的大面积二手房

外环外则因为供给量大、总价较低，表现略好于内中环和中外环

分区看，内环内的核心区黄浦势头最猛

1月的成交占比更是全市范围内一骑绝尘

浦西方面，长宁、静安还有徐汇也都是144平以上房源的主要成交区

外环外以青浦和松江为主，盛产大户型

之前盘点过，青浦徐泾还有松江佘山等，挂牌量前十的小区几乎都是别墅

浦东凭借总体面积大，成交套数累计起来也有一定的规模

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都是哪些板块和小区在成交

接下来具体到各个板块

去年144平以上成交房源的分布，在全市来看比较散，各自都很有代表性

第一种是市区非常成熟的板块，比如徐汇徐家汇和普陀长寿路

第二种是老牌富人区，比如浦东的花木和杨浦的新江湾城

长宁的古北、闵行的古美则是以外销房为主，户型有144平+的大两房，还有180平+的大三房

还有郊区徐泾、嘉定新城和安亭等板块，天然存在大量的大面积户型

聚焦到今年前两个月，热卖的板块又发生了一些变化

奉贤南桥的成交总量冲了上来

还有松江新城、中山公园、上大、浦江等板块都有不错的表现

拉出各个小区的成交情况，不少都是我们耳熟能详的品牌开发商和品质房源

成交前四名里面直接三个都被仁恒盘所包揽

还有瑞安的瑞虹新城、世贸的滨江花园，以及老牌豪宅星河湾

换句话说，这些小区的目标客群购买力更旺盛，对市场上又大又好的标杆房子极度渴望，非常认品牌和红盘

而且浦东的有钱人买的更凶，可谓多个板块全面开花

从联洋、陆家嘴、世纪公园，再到唐镇、北蔡、张江，连最远的临港新城也有亮点

哪怕在同一个小区里，144平以上户型的成交也开始逐渐比小户型有优势

就拿徐家汇的尚汇豪庭来说，大户型的成交单价和周期都相对更稳定，业主更为惜售

数据整理自链家，仅供参考

还有北上海大宁板块的明星小区——大宁金茂府，也是同样如此

数据整理自链家，仅供参考

据中介小哥表示，尽管“1118”新政刚推出三个月，但刺激力度不可小觑

要知道普宅标准取消叠加满二，这些房源瞬间可以少缴近百万的高额税费

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为什么144平+最先回暖

毫无疑问，“1118”新政利好是直接原因

一直以来，144平以上的房源存在成交堵点，挂牌和成交的比例不够良性

政策端适时进行疏通，从面积认定和契税两方面，降低改善大户型的交易成本

上海“1118”新政示意图

第二大原因就是供应稀缺

2022年到2024年，二手房以144平以下的户型供应为主

占比长期维持在94%左右，今年年初才勉强降到92.7%

不仅可供挑选的二手房不多，新房市场也一样

自2006年上海推出7090政策，此后就进入了新房小户型时代，100平的小三房成为标配

2020年到2024年这五年全上海新房不包含别墅在内，一共供应了超过32万套

但是150平以上的户型套数仅仅只有7.5%

最后就是大面积的房价表现更为坚挺

结合2023年到2025年1月，这25个月的官方统计数据来看，房价涨跌和面积段息息相关

这一轮行情中，上海90平以下的房源受到老破小的影响，跌幅较为突出

对比144平以上的大户型，新房更保值，二手更抗跌

数据来源：国家统计局

与此同时，新房的定价策略开始转变

现在上海很多新盘的“一房一价表”中，大户型的单价都比小户型高了不少，在开盘现场也往往先被抢完

整理自：各项目一房一价表，仅供参考

我们一直跟大家说，现在上海是“改善当道”，市场由改善群体主导，对大户型的需求日益攀升

曾经流行的小三房，第三个房间其实只有不到8平米，连张床都放不下，根本上是无法满足真实居住需求的

如果按照144平、75%的得房率来算，第三个房间一下子面积翻倍，能有15平起步，实用性顿时就强了许多

杨浦滨江中建壹品户型示意图，供参考

这些被称为刚改型的三房，还有150到180平的四房产品，现在越来越受欢迎

豪宅盘更是如此，越大越贵的比往年越好卖

去年滨江凯旋门三期开盘，总价1.1亿元的“顶复楼王”直接开场就被抢走，吸足了大家的眼球

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上海楼市一直是全国的风向标

大家都非常关心这里卖的好不好，什么房子卖得更好

我们看到，去年12月到今年2月，144平以上的产品挂牌和成交量都有一定上升

而在整个市场上，不论是二手房还是新房，大户型都在抢走小户型的蛋糕

对开发商来说，土拍和新房限制的减少无疑是一件好事情

他们可以根据地段和市场需求，灵活开发更多面积段的产品

政策和市场的双向推动下，也让购房者对户型和面积的选择，有了更多的期待，居住条件有望得到改善

接下来三月的小阳春数据，也可能和前几年的不太一样

大家有什么想讨论的，也欢迎评论区补充

（文中数据除特殊标明外，均来自兔博士）

以上为正文，来自远山