阳台改卧室，租客意外坠楼谁该担责_风闻

来源：法治日报

-2025-

03/02

12:55

把设备阳台改装成卧室出租，没想到女租客因此意外坠楼。近日，浙江省杭州市滨江区人民法院审结了一起生命权、健康权纠纷。出租房屋的二房东、房屋业主、小区物业以及租房中介集体被告上法院，到底谁该为此承担责任？

法院查明，程海、程洲兄弟从云南来杭州打工。2020年10月，兄弟俩在滨江某小区租下了相邻的两个房间。这原是一套两室两厅一厨一卫的房子，二房东孙叶把设备阳台和客厅的部分空间也改建成了卧室，隔断后分别出租。其中，由设备阳台改造的房间被租给了程海夫妻居住。

“房间只有8平方米，放了一张不可移动的床，床面距离窗户只有42厘米，没有任何护栏等防护措施。”承办法官介绍。因为租金相对来说比较便宜，程海夫妻在这个房间住了两年多。2023年3月，妻子李凤因探出身体往窗外晾晒衣物，不小心从10楼摔了下去，被紧急送往医院后最终抢救无效死亡。

李凤和程海共育有3个孩子，均未成年。其中一个患有先天性心脏病，还有一个患有先天性脊髓栓系综合征，家里还有4个老人需要赡养。意外发生后，程海一家把二房东孙叶、业主吴珊、物业公司以及中介一起告上法院，要求赔偿医疗费、丧葬费、死亡赔偿金以及被抚养人生活费等210余万元。

程海一方认为，孙叶将“非居住空间”改建为卧室，且在未提供任何安全保障的情形下出租给租客使用，应对李凤的死亡承担主要的赔偿责任。而中介明知房屋是违法分隔搭建，还居间介绍给租客，也有明显过错。此外，业主把房屋出租后负有管理的义务，物业公司对二房东违法装修也有监督职责，都应为此承担相应的赔偿责任。

对于程海一方的主张，二房东孙叶并不认可。他辩称，当时的租房合同是自己跟程洲签的，自己与程海之间并没有租赁关系，应该由程洲和业主承担责任。而业主吴珊是从父亲吴强手中继承获得房屋产权，她表示，父亲生前将房屋出租时，合同里虽然约定了孙叶有权装修，但并未授权改变房屋布局，自己对房子被分隔出租也不知情。另外物业公司也觉得冤，“孙叶的改建我们是不知情的”。

滨江法院经审理认为，虽然租赁合同是程洲与孙叶独自签订，但鉴于程海夫妻是程洲的兄嫂，且从合同履行过程中看，程海和程洲均向孙叶支付租金，可认定房屋是两家人共同租赁的。孙叶的改建行为增加了李凤的坠楼风险，应当对李凤的死亡承担赔偿责任。涉案房屋出租后内部被违规改建，外墙也被违规加装了晾衣架，但业主作为房屋所有人并没有及时发现并阻止，物业也未在日常巡查中通知其整改，未尽到管理、监督职责，应当分别对李凤的死亡承担赔偿责任。而中介在介绍房屋时，已带程海等人现场看过房屋，并未隐瞒房屋情况，因此不存在过错，无需担责。

考虑到李凤作为完全民事行为能力人，站在床上探出身体晾晒衣物时应当可以预见到该行为是具备危险性的动作，但其不仅未使用出租人配置的晾衣撑杆，反而站在靠窗的床上探出身体晾晒衣物，最终导致其坠楼身亡的后果发生，故其也应当自行承担部分损失。

案件审理期间，经法官调解，程海一家与吴珊和物业公司达成和解协议，由吴珊赔偿程海一家20余万元，物业公司赔偿10余万元。程海一家撤回了对吴珊和物业公司的诉讼。最终，法院结合案情并综合各方的过错程度酌情确定由被告孙叶承担40%的赔偿责任，赔偿各项损失84万余元。

房屋改建不应忽略居住安全

承办法官表示，房屋出租人在对不动产进行改造分租时，应遵守法律法规，不得改变房屋整体规划用途，不得有影响房屋主体结构、承重等涉及建筑物安全的行为，并对租客负有安全保障义务。

现实中，有很多业主把房屋出租给他人后，的确会存在被对方二次转租的情况。但房子在出租后，业主对所有房屋依然负有管理义务。即便自己不是直接出租人，租客发生意外时，业主也不能以简单一句“不知情”而免除责任。对物业来说，不论是业主还是租客，在其管理区域内出现违反有关治安、环保、装饰装修等法律法规行为时，应当及时予以制止，并向有关行政管理部门报告。

更重要的是，租客在租房时，应更为谨慎选择安全性较高的租赁房源，如发现房屋存在安全隐患，可要求房东进行修缮或加固，以确保居住安全。

（文中当事人均为化名）