下乡人员如何解决住房问题？_风闻

日前印发的一号文件中强调的 “两个不允许”—— 不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房，引发了广泛关注与讨论。第一个 “不允许” 是延续了数十年的一贯政策，每隔几年便会重点强调，而第二个 “不允许” 则是新的提法，这无疑堵死了退休干部买地建房、回乡养老的道路。在此之前，存在给回乡退休干部分配宅基地的情况。

国家层面对于农村宅基地早有一系列政策规定，如一户只能拥有一处宅基地；进城落户不得以放弃宅基地为前提；城镇户口子女可继承老家的房子，但只能继承房子及其下的宅基地使用权，不能单独继承宅基地。也就是说，房子是继承宅基地使用权的前提，一旦房子成为危房或坍塌，宅基地大概率会被收回。所以，拥有老家房子的城镇户口子女，需要及时修缮维护，以防房子废弃。当然，并非所有地方的宅基地都具有稀缺性，越是靠近大城市，尤其是城中村，宅基地的红利越高。由于一户一宅政策限制了宅基地的扩张空间，加之近年来各地对宅基地审批愈发严格，宅基地的稀缺性日益凸显。与此同时，进城落户或入学不用再强制放弃宅基地，“老家一套房、城里一套房” 已成为普遍现象。部分地方还出台政策，农民进城落户可有偿放弃宅基地，不过这里的 “有偿” 多以奖励形式呈现，金额在不同地方从 5 万元到 8 万元不等。这就引发了思考，为了这几万元放弃宅基地，究竟是否值得？特别是当地方积极推出此类政策时，大概率意味着当地宅基地存在更高的 “红利”。

为何不允许城镇居民到农村建房子？宅基地被视为农民的基础居住保障，其重要性并非体现在能产生多大的经济价值，而是在于为农民提供一条退路。在未来城市就业机会减少的情况下，农村的宅基地和承包耕地被看作许多人的最后依托，将宅基地、责任田视作农民的 “养老金” 。

很多人担忧，一旦放开城镇居民到农村购买宅基地，会产生”土地兼并“。但实际上，并非所有农村的宅基地都具备高经济价值，偏远乡村的宅基地闲置乃至荒废的情况并不少见，所以所谓 “资本下乡的掠夺性开发” 在这些地方多少有些杞人忧天。真正具有较高经济价值，有可能引发 “圈地” 担忧的，主要是城中村或城郊的宅基地，引发了从早年到现在的大拆迁、城中村大规模改造以及盛行数十年的小产权热。

相较于 “圈地” 风险，宅基地放开交易对城市房价的冲击可能更为关键。城市房价居高不下，很大程度上源于土地市场的一级垄断，相关部门能够通过限制土地供应来维持土地的稀缺性，进而抬高价格，获取更多卖地收入，并将房价维持在高位。一旦宅基地可以自由交易，哪怕只是放开 “小产权房上市” 的口子，城市商品房市场将面临源源不断的天量供给。在供求关系逆转的情况下，房价自然难以维持。以部分一二线城市为例，城市里商品房占比不到一半，绝大部分是 “城中村” 的自建房，而这些房子目前不允许对外上市交易。

与之形成对比的是，集体建设用地上市成为大势所趋，有望与城市土地享受 “同地同权” 的待遇。早在一二十年前，集体建设用地就已允许用于工业用途，早年的乡镇企业、后来的乡镇工业园、村级工业园等都是基于此发展而来，近年来，集体建设用地入市的范围不断扩容。

宅基地政策仍旧限制最严，其能否抵押贷款都尚在试点阶段，更不用说更大范围的转让交易了。如果将宅基地和房子视为农民的财产，那么从理论上讲，农民应该被赋予一定的财产处置权，包括出租、流转、抵押等权利。随着城镇化的飞速推进，过去 10 年我国有数亿农民进城，大量新生代农民工在城市落户，宅基地闲置现象普遍存在。如何盘活这些闲置宅基地，赋予农民更大的财产处置权，促进城乡要素双向流动，成为亟待解决的问题。

这些年来，国家高度重视乡村振兴，每年都会出台相关文件，但乡村衰落的整体趋势仍未得到有效改观。大多数农村缺乏产业、青壮年、文化和活力，其根源在于农村无法提供足够的工作岗位，难以留住人。年轻人为了谋生离开农村，随着留下的老人数量逐渐减少，乡村走向凋敝成为必然。农村房屋不能流转的现状，进一步加剧了农村发展的困境。一方面，农村难以增加外来人口。依照现行土地管理法，农村土地集体所有，一户只能申请一处宅基地，且宅基地不能买卖、出租、抵押，永久不再使用时将收归村集体。这导致一旦房主不再使用房屋，房屋就会闲置，而即便村外有人想在村子里居住，由于不能购买房屋，也无法做长远打算。另一方面，农村房屋不能真正成为财富。因为不能流通，农村宅基地和房屋的市场价值极低，农民无法像城市居民那样通过买卖、抵押房屋来融资，房屋对于农民而言，仅仅是有生之年的居住权，而非真正意义上的财富。当农民做生意缺乏本钱或供孩子上大学缺钱时，无法通过抵押或卖掉房屋来筹资。

尽管农村发展面临诸多困境，但国家一直在积极推动人才下乡，以促进乡村振兴。中央财办、中央农办有关负责人介绍，现在越来越多的青年大学生、城市白领等返乡入乡创业，带动了新业态、新模式、新场景的不断涌现。中央一号文件也对完善乡村人才培育和发展机制进行了部署。一方面，注重加强对本乡本土人才的培养，通过开展农民技术技能培训、推进乡村工匠培育工程等措施，壮大农村各类专业人才和实用人才队伍；另一方面，注重外部人才引进，通过营造良好的创业环境、实施一批基层服务项目等措施，吸引乡村发展急需的人才。农业农村部、国家发展改革委等九部门联合印发的《“我的家乡我建设” 活动实施方案》，提出 “鼓励退休干部、退休教师、退休医生、退休技术人员、退役军人等回乡定居，当好产业发展指导员、村级事务监督员、社情民意信息员、村庄建设智囊员”。

在实践中，已经有不少省市积极推动退休人员返乡建设。例如，湖南曾在去年末通过《湖南省乡村振兴促进条例》，提出建立各类人才返乡、入乡激励机制，鼓励退休公职人员回乡村服务。曾任全国政协副主席的毛致用卸任后回到家乡湖南岳阳西冲村，回村第一年就帮村里申请到省里的农业开发项目，改造了村里的沟渠灌溉系统。后来，他又帮助村里获得国土整理项目，并亲自参与规划设计和现场监督施工，使得西冲村在电网改造中走在全省前列。此外，镇里引进企业项目时遇到村民问题，他耐心做工作，最终使项目顺利推进，解决了 300 多名劳动力的就业问题，村民也获得了不菲的分红。还有中国人民银行哲里木盟分行监察室原主任格日乐退休后，回到故乡白音茫哈嘎查治沙造林 20 年；同济大学设计学教授、博士生导师林家阳退休后，回到家乡温岭市石塘镇海利村，用毕生积蓄加上贷款打造大师奖博物馆，并为家乡培养设计师。

据农业农村部发布的数据，截至去年 4 月，我国各类返乡入乡创业人员超过 1100 万人。然而，缺人尤其是缺人才，仍然是乡村一线面临的难点痛点。全国人大代表、江苏省盐城市建湖县高作镇西南片区前第一书记鲁曼指出，随着城市化进程加快，大量农村人口尤其是年轻人流向城市，使得乡村发展失去活力。北京大学光华管理学院教授、贫困地区发展研究院院长雷明在西部某地调研时发现，一些科室硬件设备充足，但因缺人长期处于关门状态，医护人员构成中不乏未受过系统正规教育的人员，人手短缺问题严重。湖南省某地驻村基层干部表示，目前基层人才队伍结构不优，村委班子多为年龄较大的村民，兼职居多，对现代化办公工具使用不熟练，能力有限，对政策理解和工作处理存在诸多问题，驻村干部 “走读” 现象也较为普遍。

从鼓励各类人才下乡的角度来看，无论是大学生、城市白领、退休人员还是其他人才，下乡后都面临一个现实问题 —— 住房。以退休人员为例，他们返乡参与乡村治理和建设，有着丰富的经验、一定的经济基础和社会关注度，且大多怀有乡土情怀和 “三农” 情结。然而，根据现行政策，城市退休人员可以继承和租赁农村的房屋，鼓励与村民合作建房，但不能买卖或继承宅基地。这一政策限制使得他们在返乡定居时面临诸多不便。例如，在一些空心村问题严重的地区，进行大规模乡村建设投资可能并不合算，短期内基建投资巨大，但长远来看村落可能消失，投资效率较低。在这种情况下，若允许退休人员购买宅基地并建设房屋，他们或许能够更好地参与乡村建设，盘活闲置资源。但政策的限制使得他们即便有意愿、有能力，也难以落地实施。

对于大学生、城市白领等下乡创业人员来说，稳定的居住环境同样重要。他们在乡村创业，需要长期扎根乡村，然而现有的住房政策使得他们难以获得稳定的居住权。如果不能解决住房问题，他们很难全身心地投入到乡村创业中，乡村创业空间有限的现状也会因为住房问题而进一步加剧，导致人才难以真正留下来。农村房屋不能自由流转，不仅限制了人才下乡的积极性，也阻碍了乡村的繁荣发展。

在古代，来自乡村的官员告老还乡后，会在农村修建宅院，甚至建设精美的园林，捐款修路修桥，退休官员和富人成为乡绅，极大地促进了农村的繁荣。英国的乡村非常美丽，2 - 3 层的小别墅随处可见，别墅造型各异，前后往往有小花园，且许多别墅动辄百年以上历史。有恒产者有恒心，主人愿意精心建造房屋，房屋可以传承或售卖。而我国农村目前的土地政策下，农民世代居住的房屋可能因上级命令而被收走，农民难以对房屋建设做长远打算。例如 2020 年山东一些地方推行合村并居，拆除农民住房建安置房，引发村民强烈抵制后停止，这一事件也反映出农村土地在实践中产权保障存在问题。

从城市房地产发展的经验来看，城市房屋可以买卖、抵押、出租，产权人拥有一大笔财富，城市房地产得以大发展。农村房屋若能参照城市房地产流转规则，农民将真正拥有土地和房屋这一财富，农村土地房屋闲置问题也能得到根本解决。自然条件优越的乡村将吸引更多新居民，如希望回乡养老的人、喜欢乡村生活的城里人、想发展乡村旅游文化的投资商等，他们带来资金、新想法，重建乡村，乡村将成为居住养老休闲之处，提供工作机会，促进乡村繁荣。同时，农村宅基地和房屋自由买卖，也为城市工作的人提供了新选择，他们可以在城市周边农村购房或自建房屋，缓解城市购房压力，城乡土地市场统一也能使城镇房屋价格趋向合理化。

若允许农村房屋自由流转，将带来诸多利好。首先，农村土地房屋闲置的问题将得到根本解决。自然条件优越的乡村将吸引各类新居民，包括希望回乡养老的人、喜欢乡村生活的城里人以及想发展乡村旅游文化的投资商等。这些新居民的到来，不仅会带来资金，还会带来新的想法和理念，有助于重建乡村。乡村的角色将从单纯的农业生产区域转变为集居住、养老、休闲等多功能于一体的综合区域。在乡村建设过程中及建成后，都会创造大量的工作机会，为乡民带来收入。同时，外来人口带来的新思想、新文化，将为农村注入新的活力，改变农村以往落后、与社会脱节的形象。

有人可能会担忧，农村土地房屋的自由买卖会导致土地兼并，使有钱人买下大量宅基地和房屋，造成穷人流离失所。但这种担忧在现实中缺乏充分依据。

一方面，农村房屋所有者在处置住房时通常会非常慎重。一般来说，房主往往是在已经在其他地方有了稳定住处后，才会考虑卖掉房子。例如，常见的情况是农民进城后，在城镇有了稳定的生活和住所，才会将乡下的房屋卖掉以获取资金。而且，随着农村房屋可以流通，房屋所有者的群体将更加多元化，不再局限于农民。

另一方面，即便有人因重大开支，如重病或子女教育等原因需要卖掉房屋，这也为他们提供了一种筹集资金的途径。与没有任何资金来源相比，能够通过卖房解决资金问题显然对农民更为有利。并且，暂时失去房屋并非绝境，农民可以选择租房居住。一旦家庭经济状况改善，还可以再次购房。

此外，如果担心房屋过于集中，可以借鉴城市房地产市场的经验，出台限购政策。政府在限购政策的制定和实施方面已经积累了丰富的经验，能够通过合理的政策设计，有效避免土地和房屋过度集中在少数人手中。

1月4日—1月5日，2025年中国首席经济学家论坛年会在上海举行，中国首席经济学家论坛理事长连平在演讲中提到：

目前农村宅基地废弃控制的面积约为760万公顷，每年流入流动市场的闲置宅基地的面积约15亿平方米，参考当前全国土地市场供应的结构，综合土地拍卖价格和城乡土地折价来保守估算，宅基地进入市场转换的价值可以达到1.3万亿元。

看到网上一条评论说：“眼睛不要老盯着农民的宅基地或自有土地，那是农民的根和命脉。”

又有评论说：”“每次回老家看到那些你一间我一间他一间的东歪西倒或半边或半截或分成了几段的烂老房子……总有一种怀疑一切的悲凉感和恨铁不成钢感和无力感……现在可是2025年了，十几亿人都没能力改变吗？？？”

但是连平讲得多清楚啊，有760万公顷的宅基地在废弃！

知道什么叫废弃吗？就是没人居住了，这一块土地被抛弃了。一块资产被废弃了，房子里有个旧凳子，农民可能都要搬走，但这一块地，却不要了，因为他的经济价值跌到了零。一个经济价值为零的土地，怎么能成为农民的根和命脉？

在这一事实面前，还要坚持说，宁愿这块土地没有任何价值，但是就是不能卖！

连平说，如果可以卖，光是闲置的宅基地，就可以让农民增收1.3万亿元。

这些把宅基地抛弃的人，本可以拿到1.3万亿的钱，你们却不让他们卖？这是何等奇葩的逻辑！

既然你们这些人，这么害怕农民失去土地房屋、变成流民。

那么，应该逻辑一致地支持中国的城市商品房也停止销售，因为绝大多数中国有房一族，也只有一套房。

这套房万一卖掉了，就要流落街头了，就无处安身了，就成为流民了。

还应该禁止电动车、摩托车、汽车出售，你卖掉了，你就没有了呀！没有了这些，你该怎么办？出门都困难，怎么去上班？要是没有了工作，岂不是会成为流民？

难道中国农民就低人一等？他们没有了土地就会变成流民、强盗？而城市人就不会？

我家的房子不能禁止我出售，但农民的地不能让他卖，这是什么道理？你天生丽质？长得更好看？要高人一等？

一个人家里有资产，土地，有房子，然后另一群人说，我支持国家不让卖，这是为了你好？

哪怕马上要病死，拿不出钱来治病，也不能卖！哪怕没钱娶不上老婆，也没能卖！哪怕扔掉这块地，也不能卖！

因为，我为了你好！

一个人的资产对于这个人的价值，不就是帮助这个人解决问题吗？如果碰到问题，却不能解决，这个资产对他来说，不就是毫无价值吗？

绝大部分农民的出路，不就是参与全球分工，参与更高效率的生产吗？

这些人，应该发给他们一亩三分地，让他们去种，只能种粮，为了另一群人的粮食安全，世世代代贫穷，因为几亩地，一年只能出产几千斤粮食，只能卖到几千块钱，贫困是必然的。所谓土地是农民的“养老金”，让农民工返乡养老，就是让回乡自己继续从事农业劳动到死，发点买盐买酱油买点衣服的零花钱。

农民工返乡养老，是一个不太成立的概念，他们的归宿，也应该在城市。有人说城市生活成本高，公共服务紧张，资源不够。其实，他们用不了太多资源。生活成本主要是居住，不说廉租房，只要放开城市郊区，乃至远郊的土地，他们的生活成本就能降下来。实际上，他们在城市可以继续工作。种一年地收入3000块，在城市，看大门、收垃圾、当服务员、收停车费、当保洁，一个月就能挣3000块。在市场中，他们就能养活自己。所以，实际上，他们在城市才更容易生存，也生活得更好。一个65岁的老人，在城市，是生产者，也是一个更高水平的消费者。他们回到农村，缺乏了城市环境，就成了消耗者。现在让他们返乡，就是把一个生产者强制转为消耗者，并降低他们的生活水平。这是多方的共同损失。只要他们在城市，他们就能更多地生产，更多地消费，更好地养老。

返乡养老是指回农村才有养老金吗？显然不是，养老金在哪里都一样，有养老金的人，就一定有，哪怕他在北美安度晚年；没有的人，就没有。是指回农村可以和子女在一起吗？不是，因为子女进城了！子女即便不能在大城市安居，也一定是在县里买房，再不济，也在镇里。买房子都很贵，未必能多出一间老人住。是指农村医疗更好吗？也不是。城里的医疗肯定更好。是指回农村可以有工作能养活自己吗？不是，那一两亩地一年到头也就几千块！的确，菜可以自己种，鸡鸭可以自己养，且不说现在农管也要管，种菜、养鸡鸭都是体力劳动，要能干得动。农村生活费当然低一些，但生活条件也不好，所谓的返乡养老，是指低工资、低生活水平地继续工作，至死方休。

这一群人明明可以生活得更好，参与城市生活，收入大幅提升，你就是要他们生活在农村，种一辈子地，老了也要种地，甚至世世代代种地，还不许人家卖掉自己家的资产，你是谁呀？他家资产是他的，是你的么？有了产权，就一定卖吗？当然不是，你家也有商品房的产权，你就一定卖房吗？

不要住在城里的商品房里，却反对农民拥有自己的宅基地产权。