国内地产跑路的公司数不胜数，还敢去美国玩？_风闻

文 ｜玲子 

继44名中国投资人去年12月集体起诉美国巴尔的摩酒店项目后，越来越多的中国投资人面临相似的困境——为孩子出国教育，花费重金参与美国投资移民项目，十年后，因为所投项目陆续暴雷，绿卡梦碎。他们不仅未能获得移民身份，而且数百万人民币的投资款也可能石沉大海。

01 “6年不开工” 50万美金血本无归

2024年11月初，广西北海一家五星级酒店门外，横着一辆白色小轿车。几张巨型红色条幅贴满车身，“EB5金门国际 何时还款？”几个大字非常显眼。

受访者供图

34岁的乔本望把车开到这里，只有一个目的，就是想维权。他要在热闹的出入境行业峰会上，给一家美国机构“金门国际”施压。不过，他没能堵到对方，没多久就被安保人员驱离了。

金门国际，是一家美国移民局批准的区域中心，它相当于一个募资机构，负责寻找、开发和推广EB-5投资移民项目。这是美国给外国富人开的“绿色通道”——投资50万美元到美国地产、商业体等项目，创造10个全职岗位就业，就能全家拿绿卡。

8年前，金门国际在国内宣传，除了绿卡，投资人还能在五年左右拿回全额返款。为了投资这个项目，乔本望还让姑姑抵押了房产，原本以为人生即将迈入新轨道，但多年过去，这个定位旧金山海湾沿岸的社区项目至今一片荒芜。

图说：项目全景

这一项目当初吸引了279名投资人，筹集1.39亿美金巨资，但直到2024年才进行了场地平整，此前六年一直是一片空地，毫无动工迹象。

在实地考察了施工现场之后，2020年，乔本望在失望中选择了撤案，放弃绿卡，转而移居中国香港，但此前的投资款却一直没有要回来。开发商在5年返款期至时，直接通知按照合同约定，返款时间自动延长2年。2024年底，眼见最终返款日将近，乔本望按流程发送了返款申请邮件，但对方却回复称“目前对于撤案客户的还款时间尚未确定”。接着，乔本望便再也联系不上金门国际的工作人员了。

他非常气愤。如今在香港的工作薪资远没有美国公司高，妻子还生了重病，需要手术。突然而至的人到中年的种种问题，让他陷入焦虑和怀疑，“怎么突然就变了？我现在也急需用钱，你们必须得给一个说法啊？”这是微信里，他和金门国际工作人员最后的聊天记录。

图说：项目6年未开工，2024年才开始进行场地平整等工作。

和乔本望一样，深陷海外EB-5投资项目困局的中国人很多，有些人的投资已经明确打了水漂。即使项目建成，后续经营中也可能出现问题。已经建成在马里兰州巴尔的摩的一个酒店项目，2023年底，突然给94名中国投资人发了一封邮件通知——“约翰·霍普金斯大学医学园区Residence Inn酒店将被法拍”。原来，除了EB-5筹资的4700万美元之外，项目方还借了一部分银行贷款，如今2100万美元的贷款还不上了，银行已对酒店提起诉讼。

当年刚拿到临时绿卡的钱逸轩看到邮件时，脑子轰的一下，愣了半天。过了一会儿，他才不得不面对这一现实：自己即将血本无归。无法持续创造就业，永久绿卡可能难拿了，酒店拍卖的钱要用来还银行贷款，投资人也拿不到返款。

他反复思索，无法理解项目怎么会落入这种结果。2015年5月，选择这一项目时，他很有信心。作为一名医生，他知道霍普金斯是全球前几名的医学院，即便经历疫情，建在它门口的酒店入住率也不会低，有很多全世界慕名而来的病人家属。但建成以来，酒店却连年亏损。

诸多不解困扰着钱逸轩，他在网上找到更多投资人，建立微信群，想要维权 。但跨国维权并不容易，最初，他们在纽约找到一位华人律师，被坑了2万多律师费。后来几经辗转换了一家巴尔的摩当地律所，准备了整整一年时间，才递交了正式诉状。

海外诉讼成本很高，这期间有人放弃诉讼，也有新人进来，最后确定44人联合起诉。仅在诉讼初期，他们就花了几十万美金，预计后续诉讼成本还可能涨到几百万美金。目前，按照美国诉讼程序，钱逸轩在等待被告方的回应。

大部分卡在EB-5项目上的投资人因为对诉讼结果不乐观，选择沉默。EB-5项目如今不断爆雷，也让其成为中国中高产的收割机。这些原本殷实的家庭，半生积攒的财富，在美国EB-5项目描绘的大饼中，纷纷消散。

02 “我家卖个厕所，就能投资移民”

很难想象，现在问题重重的美国EB-5项目，在2014年宣传时，非常高调。

为项目募资的美国专门机构“区域中心”为了彰显实力，常会宴请投资人。“中午吃三文鱼，晚上吃皇帝蟹，一顿饭就花去1800美金。”65岁的秦伟回想起当时的火热场景，依然会觉得有点疯狂。而实际上，这些钱，花的都是EB-5项目筹来的投资款。“别的公司花得更多，”他笑说。

秦伟是美国区域中心Ever Grow的总经理。他1984年移民到美国，已经在当地生活了40年。他记得，EB-5最火爆时，中国到处都是做投资移民的中介公司，“中国经济在增长，大家手里都有钱。”他说，50万美金的投资门槛，也并不高。有一次，某一线城市的朋友对他说，“我把家里的厕所卖了，就能投资移民。”这句玩笑话让他记到现在。

由于EB-5项目大部分是中国富人在投资，为了吸引中国人，区域中心和中国移民中介公司紧密合作，在国内开展宣传推介。他们把项目推介会搬进北上广深的五星级酒店、摩天大楼里，高端的宣介会一场连着一场。

最疯狂时，上海黄浦区市中心的地标建筑——285米高的摩天大楼“明天广场” 二层一整层都是“马里兰中心”的展厅。宣传方以美国马里兰州政府的名义在上海推广当地项目。2014年底，频繁往这里跑的钱逸轩在宣传资料上看到，马里兰州及巴尔的摩当时的领导、约翰·霍普金斯大学校长都曾经到这里推介项目，会议厅里坐满了渴望了解项目的中国人。

受访者供图

私营业主左万梅也是从那时开始了解投资移民，她最多时一年参加20余场活动。只要各大中介公司一搞活动，打电话叫上她，她有空就会去看看。美国、荷兰、英国、爱尔兰、希腊等国家的移民项目，她都有了解。

她穿梭在清一色的五星级酒店会议室里，感觉这些项目很高级，主办方很有实力。每一个会场，咨询者最少有几十人，工作人员则是投资人的两倍，二对一地给投资人做营销工作。

左万梅最终选择了位于美国德州的达拉斯沃思堡新城建设项目，这是一个含有酒店、教堂、商场、别墅的综合性养老小镇项目，293位投资人整体投资了1.5亿美金。她没想到，入局的时间仅仅比身边移民成功的朋友们晚了四五年，得到的结果就完全不一样了。

等了9年，绿卡和返款，她一样也没有拿到。她本以为“5+2”年等待期满后，能为孩子挣得一张美国大学的入场券，但如今，孩子已经18岁，失去了跟随父母获得移民身份的资格。他们转而移民西班牙，一个虎头蛇尾的教育移民不得不草草收场。

也正是2013年以来，美国发放的EB-5签证数量快速上涨，仅2013年发放的数量，已经是2007年的10倍。美国批准的EB-5项目也迅速增多，据媒体2016年报道，光在纽约就有100个地产项目希望吸引EB-5移民资金。

03 疯狂的投机者：有华人背后操盘赚快钱

火爆项目的背后，隐现着大量的华人投机者。

“很多美国区域中心的背后老板都是华人，还有一些是中国地产商。”秦伟说。从业40年，他非常熟悉行业里的种种玩法，很多华人自己通过投资移民成功后，开始从事移民服务。

美国移民局在1990年设置EB-5投资移民项目时，目的就是为了吸引外资、创造就业。为了吸引更多人，帮助投资人降低门槛，2年后还特别设立了“区域中心”，建成一个大型商业体或地产项目就能帮上百名投资人完成间接就业指标。

秦伟用六个月拿到了募资机构资质后，迎来行业爆发。他告诉极速财讯，实际上，中国人常常是在背后操盘，并不抛头露面。募资机构的高层雇一些美国人，用来让投资人更信任他们。而底下则雇佣一些中国员工，便于跟中国投资人打交道。

2008年美国次贷危机爆发，美国国内企业融资萎缩，更是带火了EB-5项目。快速入局的华人代表是当时大名鼎鼎、逃遁美国的中国资本大亨仰融，他成立了GULF COAST公司并获批区域中心资质。但这一计划并未吸引到足够的投资人，业务没有开展起来，还被质疑“画饼”。

此后，不少中国开发商纷纷涌向EB-5项目建设，它们和美国融资机构合作，拿了不少项目。比如，2014年，绿地集团以及泛海控股都曾借助EB-5项目募资1-3亿美元资金。

在秦伟看来，除了个别有开发能力的人外，近十年涌进来的大多是新人，没有开发经验，不知道建设项目应该花多少钱。房地产投资相对周期长，潜在问题很多，这也进一步增加了散户投资人的风险。

更有投机者，目的根本不在项目，而是找到漏洞将资金挪用，其中混杂着不少骗局。

移民博主“EB5Sir”陈先生说，这个春节前，刚刚爆雷的EB-5项目就是一个圈套。他接到几名投资人咨询，原来，2022年3月新修订的美国移民法将EB-5投资额度提升至80万美金，而项目方打着“信托”的名义，称不需要投资人出这么多钱，只需要出28万美金，就可以办投资移民。利用这种高大上的词汇，和投资人贪小便宜的心理，去骗取投资人的信任。

然而项目只有一个空计划书，没有任何租赁或购房协议，也没有进项目的汇款记录，最终I-526申请（外国企业家移民申请）被拒，项目方跑路了。投资人这时才发现，项目方叫贾之皓，早在2019年，他经营的一家加拿大移民公司就曾被爆卷款跑路。

这也暴露了项目资金监管问题。陈先生称，虽然投资人的钱会被划进监管银行，达到条件才可以释放资金进入项目，但这个条件非常简单。“大概十年前，美国移民局审批比较快，监管释放条件是I-526获批，但大约2015-2016年开始，由于审批太慢，只要I-526申请一递交，资金就可以释放了。”他说，“至于钱释放给项目方，能否真正用在项目上，还是未知数。”

除了项目方，在中国宣传项目的移民中介也会夸大宣传、过度承诺。中美之间相隔万里，对投资人来说，这意味着巨大的信息差。往往等到项目失败开始维权之后，才发现其中的重重套路。

签合同过程中就可能踩坑。乔本望清楚记得，自己最初签的合同明明只有17页，合同几乎都是英文，他对照着样板签了十几个字。直到维权时，他才发现完整版的合同有100多页，对方将自己的签字文件插进了更为复杂的合同条款中，其中藏着不少有利于项目方的细则。

其实，EB-5投资移民是一项风险投资，美国政府不给兜底、不提供任何担保，也不允许合同中承诺100%还款。而在实操中，为了打消投资人的顾虑，中介却大胆给出口头承诺，让投资人一时“上头”，忽视了风险。

乔本望甚至觉得金门国际很可能在过往历史数据上说了谎。因为他发现，金门国际在2024年底依然对外宣传，声称旧金山海湾项目已经创造3794人就业，130人获得绿卡，并完成返款。但这显然与他投资的项目实际情况并不相符。

受访者供图

04 一场关于资本、时间和身份的豪赌

如今，巴尔的摩霍普金斯医学院酒店项目的泥潭里，有两伙人在苦苦挣扎。除了包括钱逸轩在内的94名投资人之外，还有负债累累的开发商。随着大量中国投资人进入导致的排期挤压，EB-5投资面临着越来越多的不确定因素。对所有卷进项目的人而言，这都是一场豪赌。

对开发商来说，筹资容易，把钱用好并不容易。建设成本评估、经营不善等问题，都可能让项目方走上破产的结局。

霍普金斯医学院酒店项目就是一个例子，项目借出并花费了远超实际需求的资金，酒店开发总成本高达8660万美元，几乎是同类酒店项目成本的三倍，而且最终的筹资结构也与起初披露的不一致。这一切都让钱逸轩等投资人满心狐疑，期待对方给出解释。

秦伟对这一项目做过了解，在他看来，项目暴雷，很可能是成本控制出现了问题。

他的区域中心常与开发商进行合作，而建筑成本基本控制在483美金一平方尺，并且不允许中途更改建设方案。他了解过，霍普金斯大学项目，找的建造商都是最好的，中间改方案，更换材料，成本大约2000美金一平方尺，严重超出预算20%-30%。

“这时候吸收的资金不够了，开发商就要自己往里填，要去银行贷款。项目建成后不一定能立刻赚钱，但却处处有花销，加上银行利率提高，最后银行起诉，就被逼破产了。”秦伟说，美国大量暴雷的EB-5项目，都是这样做垮的。

“一个EB-5项目完成旷日持久，绿卡排期要等5年10年，获批前是不允许卖掉项目的，这十分考验项目的经营能力，很多公司坚持不了多久。”秦伟说，这对开发商来说压力很大，他身边90%的开发商利益回吐后就拿钱不干了，十年前一起做投资移民的同行，现在已经见不到几人。

而另一边，困在项目里的钱逸轩，当初变卖了杭州房产，换来的投资款石沉大海，而错失了房价上涨的那几年黄金时期。他身边，那些曾经雄心勃勃的中国投资人，有的生意不景气，不再是以前的大老板，有人连下个月的房租都交不出来，还有人已经带着遗憾去世了。超长时间的等待可能吞噬很多东西，那些在太平洋上空飘荡多年的移民档案，最终纷纷降落在意想不到的坐标上。