全款3.5万，她在日本买下170平房产_风闻
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作者 | 冬禾
来源 | 最人物
日本房产，挤满了中国人。
前段时间，中国摄影师尼鹿以3.5万人民币的价格，在日本北海道购入一栋居住面积为170平米的两层小楼，加上维修、中介费，共花费约6万元。
一楼有厨房、厕所、浴室、被改成衣帽间的房间，和用来招待客人的大客厅。
二楼还有一个厨房，其余四个空房间被尼鹿分别用来作卧室、化妆间、杂物间，客厅被当成工作区域。
房屋内还保留着前主人留下的处处痕迹，房屋外墙被刷成淡蓝色、进门处有斑点狗雕像迎接、窗帘是蕾丝花边、走廊上挂了好几幅油画，其余家具一应俱全……
年轻人选择去东京、大阪等大城市打拼，老人不想维护旧房选择低价出售，尼鹿因此捡漏买下便宜的房屋。
尼鹿的经历并非孤例，北海道密密麻麻的人流里，遍布着中国人。
买房、买寺庙、买山，中国人在日本一点点将土地据为己有。
但事实真的如此吗？我们找了几位在日本买房的中国人，和华人中介，试图找到日本房产投资的真相。
今年之前，28岁的Eric从未想过自己会在日本买下一栋小楼，成为包租公。
这栋小楼位于大阪中心区域，离最近的商圈只用骑自行车15分钟，占地面积100平方米，一共有三层，每层有三个房间。Eric花费两百万左右人民币，成为这栋楼的楼主，并永久拥有地皮。
Eric的小楼
Eric在国内经营着一家胶片相机商店，从相机销量和专业度上，已经碰到国内这项小众爱好商业的天花板。
2016年大学毕业后，Eric来到北京工作。在这里工作、成长、创业、积累财富，他逐渐意识到自己应该离开北京。
他面临着大部分北漂们都存在的尴尬处境，账户上有一笔不错的积蓄，但却无法属于这个城市。“我现在这笔积蓄，可以支撑我在四五环买房，然后等着摇号买车。用尽大部分力气在这座城市买车买房后，还是生活在城市边缘。”
因为进货，Eric和日本胶卷相机工厂常有来往，为了拓展市场，他在今年4月来到日本。
Eric来到大阪后，先居住在一家香港人的民宿。周围楼房都在翻新，常常有中介领着中国客户看房。Eric在旁边听中介和客户谈话，客户购买中介翻新等旧房后，将房子交给中介托管，赚取租金。
大量的华人中介在进行这样的工作：购买旧房屋，重新装修一遍后带中国人看房，赚取房屋差价后，再帮客户管理房屋赚取佣金。
周围的住房翻新两三天后，甲醛还不来得及散去，Eric便看到新一轮中介和客户的到来。
不久后，Eric发现自己租房的那条街道，几乎都是中国人的企业。
地铁站拐角处正在修建一栋高层公寓，老板是中国人，在大阪运营了二十多家药妆店。
停车站停着同一个品牌的商务汽车，全都属于附近一家中国人运营的包车公司。
离Eric最近的一栋黄色建筑，也由中国人运营，主营搬家和旧物回收业务。Eric所居住的公寓一共有七层，共三十几户，据中介说公寓老板同样是一名中国人。
Eric在日本的照片
亲眼见到中国人扎堆在日本买房，又因为Eric需要一个较大的空间存放胶卷相机货品，他在到达日本的两个月后决定自己买房。
比起向中介寻求房源，Eric自己在网上搜索公开的房源信息。日本的房屋大部分都公开在网站上，之前的交易信息均可以查到，经过一个月的筛选，他定下现在这套楼房。
“我是一名商人，转卖中古品。如果直接让我帮我找房，我会思考他们转卖住房会拿得到多高的利益？所以我宁愿自己多花一些时间进行信息整理，寻找一套已公开的合适房源。”
找到心仪的房源后，Eric仍然寻找了一家华人中介帮自己和房主沟通、交易。“中介毕竟是专业的，他们可以帮我排查房屋情况，也可以帮我处理繁琐的手续。专业的事情交给专业的人。”
Eric将胶卷相机搬进了小楼里
Eric的小楼维持着前主人的运营情况。
最小的一间房住着一位领国家低保的老爷爷，每个月房租是一千六百元。在日本，租住同权，加上爷爷身份特殊，如果Eric不想续租，需要提前六个月告知爷爷的监护人。
其余房间出租给不同的事务所，事务所申请营业执照时，需要填写办公场所，但实际上他们不需要线下上班。为了达到日本营业要求，且节约成本，Eric的小楼为他们提供便利，每间房屋每月租金为两千元左右。
Eric在软件上搜索附近的酒店和民宿都能达到平均六七百人民币一晚上，且游客众多、没有淡季，酒店和民宿每天都几乎满客。
因为青旅符合他的消费习惯，所以他计划在二三楼运营青旅。
金泽从2012年开始，在中介公司工作，他明显感受到，早期前来投资主要是香港客户，从2017年、2018年开始，大陆客户逐渐增多。
“台湾客户比较看重地点，他们一般喜欢市中心的商铺。香港客人偏好面积比较小的单套房型。大陆客户有些也买开间小公寓，有些直接投资整栋公寓。”
对于中国客户越来越喜欢来日本买房投资这件事，金泽给出了几个答案。日本的土地是私有制，买下房产后能永久拥有地皮。同时，这几年，东京和大阪的房价都在稳定上升。
作为日本第二大城市，大阪的房产投资这几年才兴起。金泽说：“因为大阪房价比东京便宜，所以收益率更高。并且因为大阪是旅游城市，像酒店、民宿的投资模式更多。”
回报率并不等于收益率，如果房屋空租，没有房租收入，则没有收益。中介在找房时，一个重要工作是查看房屋之前的回报率和出租情况。
听到回报率就满心欢喜投资买房的客户，很容易踩没人租房的坑。
就数值上来看，离车站较远的房屋因为房价更便宜收益率大于离电车站近的房屋，但离车站越远，空租情况越常见。
投资房主要用来长租、酒店、高尔夫球场等等。
金泽在大阪待出售的小楼，售价一百多万人民币
如何找到回报率高且易出租的房屋，是一门学问。
部分客户对房屋有特殊要求。比如日本同样是划区上学，在购买住房时，一些客户会选择离好学校较近的房屋。
金泽公司还成交过四五单寺庙。有些寺庙只有一座小小的院落，还有些则是坐拥一座小山坡，客户将整块地皮一起买入，根据面积，价格在几百万到几千万人民币不等。
购买寺庙后，客户的身份变成宗教法人，能拿到日本的投资签证，并且在购买其他房产时符合日本的减税政策。
寺庙原有的僧人可以交由客户决定维持原状，或是聘用其他人。寺庙通过售卖门票、贩卖周边产品、法事活动盈利。
签约现场
来自日本的宫崎说：
“日本媒体曾报道过中国人来日本买房的情况，旅游胜地北海道已经被中国人买空了。
很多日本民众对此不满，因为日本的领土，比如山坡、草地被中国人买走，心里还是比较别扭。”
除了在东京、大阪购买投资房，国人将目光也转移到日本农村。
青嵐在日本最大湖泊琵琶湖购买了一栋法式建筑，室内面积和花园面积加起来一共六百多平米。这座建筑建于日本经济迅速发展的昭和时期，现在购买算上税费不到两百万人民币。
别墅位于琵琶湖边的半山腰，推开窗户能看到波光粼粼的琵琶湖。房屋背靠森林，早上总是被叽叽喳喳的小鸟叫醒，在家附近偶尔可以遇到小鹿和猴子。
周围的流浪猫也被邻居们很好地照顾着。
琵琶湖
两年前的冬天，凌晨三点，青嵐带着行李离开小区门，门卫大爷戏谑地说：“你们可要想好了，出了这个门，你们就不能回头了。”
青嵐一家签好保证书，带着仅有的几件行李坐上飞往日本的飞机。
起初，她们没有想过买房，在京都的市中心租住了一年多的公寓。因为没有上班，青嵐每天都怀有负罪感，“时间都是偷来的，快乐是可耻的。”
当女儿在互联网上发布的一篇“端午节吃粽子还是汉堡”思考爆火后，青嵐和丈夫达成一致，不再卷自己也不再卷孩子，逃到乡间去过闲适的生活。
别墅外观
青嵐和丈夫调侃自己是“没有树不能活的人”，他们漫步在家附近的树与树之间，呼吸新鲜空气、听鸟叫和溪流的声音，就感觉被大自然治愈。
从初中就困扰青嵐的失眠、偏头痛和荨麻疹突然不治而愈。
前年，Lingge在28岁时来到日本，开启人生新一段的旅程。她曾在英国留学学习电影专业，回到上海担任留学机构老师。她并不讨厌工作内容，但不喜欢半夜十二点回复学生消息，也不喜欢泯灭个人特点。
小时候总是搬家，长大后又在大学宿舍、留学公寓、工作租房辗转，Linggle迫切想拥有一个家。
Lingge做好计划，要购买一处有投资价值的房产，并且能够通过非上班途径赚钱。她考察了四个国家，荷兰和英国生活成本太高，新加坡的社会氛围不太轻松，日本离家近且旅游业发达，最后她选择了日本。
Linggle在东京的生活
2022年，她和丈夫来到东京租房 ，一边读语言学校一边寻找附近的房源。几经周转，她花费两百多万人民币买下一栋伊豆的两层楼酒店。
这所酒店修建于2002年，设计师来自加拿大，占地面积140平米。它位于小山坡上，在二楼的客房能看到远处的海和小岛，附近还有两个露天温泉。
一楼用于Linggle和丈夫居住，二楼一共有七间客房，用于酒店营业。
Linggle和青嵐一样，这栋房屋既是她们的家，也同时被用于民宿或酒店盈利。日本乡下的别墅，代表她们选择的一种生活方式。
日本将酒店行业分为酒店和民宿，酒店可以365天营业，民宿分为180天和365天，不同的营业方式对应不同的标准。
Linggle延续的是上任房主的经营方式，选择运营365天的酒店模式，每间房定价七八百元一晚上。
除了房租外，Linggle对房屋进行了更换壁纸和地毯、装修办公室、重建一个洗衣房等改造，共花销14万元，庭院管理花费2万3千元，外墙防水11万8千元。
Linggle酒店内部情况
在异国他乡运营酒店，Linggle还需要适应日本的规则和日本人的办事模式。
虽然中介帮忙勘查了房屋，但没有注意到房屋外生长的树木可能威胁房屋安全的情况，为了达到酒店办理许可，Linggle花费了三四万元修剪这棵树木。
在寻找日本的装修团队时，他们通常回复信息速度缓慢，过几天才会回复邮件。Linggle同时接触了几家装修团队，并将这个消息告诉了他们，希望他们能够提供优惠、提高自己的竞争力。
对方却对Linggle做比较的行为视为对自己的不尊重，并告诉她如果这样，可以选择和其他家装修团队合作。
最终，Linggle定下的是一家年轻团队，并非价格更便宜，而是沟通更顺畅。
Linggle酒店周边景色
虽然尚未营业，Linggle仍然比较担心酒店的营业额。
近几年涌入日本做“民宿”的从业者非常多，赛道拥挤，单靠住宿的流水不足以支撑一个公司的运营状况，所以她想以酒店作为基地，去提供一个综合的文旅服务。
Linggle想打造属于自己的酒店品牌，在各个社交软件记录自己的故事，“先让大家了解我和丈夫是什么样的人，再吸引他们选择我们的酒店消费。”
他们打算在一楼设计吧台，晚上时可以当作小酒吧营业。
宫崎在中国留学和工作十多年，于2017年回日本发展。2022年时，她在日本四国德岛县的乡下购买了一座占地面积八十平米、两层的住房，离大阪两个小时车程。房龄和她的年纪差不多，都是五十年左右。
这栋住房花费宫崎5万元人民币，这个价格在当地比较普遍。她旁边一栋比自己占地面积几乎大一倍的住房，也以5万人民币出售。
宫崎民宿外观
四国消费水平较低，旅游业并不发达，产业以制药、农产品为主。农村人口流失严重、空置房极多。
宫崎表示，日本的土地代代相传，但手续比较复杂，很多年轻人还没有办理过户手续，住房不能卖出，只能一直白白空着。
“自从上世纪九十年代日本泡沫经济后，房价跌入谷底，像这种不发达的地区，房价非常便宜，也不会再有上升空间。”
2001年，附近房屋以每平米五千六百元分售，现在售价几乎砍半。
宫崎民宿内部
宫崎买下住房后，将它改造成民宿，每晚收费一百多人民币。
宫崎运营的是180天民宿制，“因为第一次做酒店业，并且我也不期望用这个赚大钱，所以先从最简单的开始做。”去年宫崎民宿入住率是三分之一。
客人是来自世界各地的华人，已经对日本有一定了解，十分感兴趣地向宫崎咨询乡下买房的情况。
“会选择来四国旅游的游客基本上已经游玩过，日本的大城市和旅游胜地了，他们比较喜欢日本，年龄也偏大，想在日本乡下买房偶尔来享受田野生活。”
中国人涌到日本房市投资，无法避开中介公司。在日本，房屋中介收取统一的中介费，即房屋价格的3%。
41岁的林社长12年前在东京创建了麒麟中介公司，如今在东京华人圈里很有名气。最开始创业时，他东拼西凑凑出十万元，现在，公司已经扩展到四十多名员工。
他表示：“中介会有专业人士来排除房屋隐患，并且具备瑕疵担保，两年之内房屋出问题都可以找中介解决，这具有法律效力。”
林社长起初在日本留学，专业是动画设计，进入IT公司工作后，他并不喜欢安静、有距离感的工作环境，于是选择辞职，来到不动产公司。
在不动产公司工作三个月后，他下定决心转行。
公司写字楼外景
“因为家境贫寒，所以想赚钱。”创立中介公司时，林社长并没有给这个决定太多思考的缓冲时间，立刻从在国内的亲戚手中和后来的公司员工借到10万人民币。
起初，为了节约钱，林社长将公司选在红灯区。那栋楼只有三层，第二层是提供陪酒服务的风俗酒馆，林社长的公司在第三层，因为这个地点，很多员工拒绝来面试。
因为没有人脉，又是外国人，公司无法得到日本房东的信任收到房屋的委托，所以前期主要依靠员工从各个渠道收集房屋信息，向客人提供房源，并帮忙交涉。
最开始的顾客都是留学生和薪资不高的职员，小型的中介公司提供的服务更便宜，所以更受这类人群青睐。
每笔单子利润为四五千元，一年的业绩是两三百万元人民币。
公司门店之一
在公司创立的第四、五年，运营逐渐成熟、业务也由最开始的租赁业务，拓展成买卖业务、房屋管理，和买取贩卖，即旧屋翻新再贩卖。
房屋用途主要有两种，居住和投资。购买居住房的中国人通常在日本工作，年龄为三十岁左右。因为工作签证，他们买房可以选择贷款，利息在零点几和一点几之间。
以这种途径购买的房子不能通过炒房赚钱，因为日本房价稳定，短期内房价不会有太大波动，且日本规定房屋在买入的三年内售卖会缴纳40%的税费，五年内售卖缴纳20%。
在日本工作的中国人选择买房而不是租房的重要原因是，“因为日本房价稳定上升，购买房屋居住多年后再售出，仍然保值，并且还节省了这几年的房租。”
如果选择买房投资，则需要中介公司的介入，通过公司手段消化掉短期内买房卖房的税费。前来投资房产的华人多为四五十岁，且都来过日本至少三次，对这个国家状况有一定了解。
每次买房时他们都带来全款的现金，“一叠钱是一百万日元，那一亿日元也有一百叠”。公司的点钞机不停歇地工作着，数着一沓一沓纸币。
对于中国人投资日本房产，Eric建议大部分人不要跟风，要懂得筛选信息。他在互联网上发出的第一条日本买房的信息有四五十万的阅读量，后续发出了一个15分钟的详细视频，观看的人寥寥无几。
“我发第二条视频的时候就有预感没什么人看。上一条图文网友表现多热闹，但一条15分钟的干货视频，就没人有耐心观看了。如果连这条视频都不能看完，那还能查看更多信息吗？”
*尼鹿、Eric、Linggle、青嵐为化名。除头图和封面外，其余图片由受访者提供