洛杉矶大火后的至暗时刻：房租飙升，重建或需千亿美元_风闻

第一财经2025年01月12日 21:58:08 来自北京1645人参与124评论“往年11、12月，这里会下雨或下雪，但近期一直干燥异常，再加上罕见的12级大风。我家猫都吓得躲到了床下，从没见过这么大的风。”在断断续续的手机信号中，洛杉矶拉文市的地产经纪萧兰（Gloria Xiao）描述着当地反常的天气。虽然她所在的社区并非主要受灾区，但仍然遭受停电之苦，“我们已经连续两三天没有电了。”

截至1月12日，多场肆虐大洛杉矶地区的灾难性山火已经烧毁近150平方公里的土地，造成至少16人遇难，12000多座建筑被摧毁。

其中，最具威胁性的是帕利塞德大火（Palisades Fire），目前仅有11%的火势得到控制。在风势的助力下，这场火灾正以迅猛的速度向东蔓延，逼近洛杉矶一些关键区域，包括高端住宅区布伦特伍德（Brentwood）、著名的盖蒂艺术中心（Getty Center）以及加州大学洛杉矶分校（UCLA）校园。同时，洛杉矶北部的阿尔塔迪纳（Altadena）地区也正面临着伊顿大火（Eaton Fire）的威胁。两场大火已迫使超过10万居民紧急撤离，寻求安全的避难场所。

美国停电监测网站Poweroutage.us显示，目前洛杉矶约有3.77万户家庭和企业陷入停电。面对不断恶化的空气质量，洛杉矶县已宣布进入公共卫生紧急状态，警告烟雾和微粒物质可能对居民健康构成严重威胁。

在未来数周乃至数月里，因为火灾流离失所的洛杉矶市民将不得不寻找临时住所安身。但在本就住房紧缺的加利福尼亚州，这恐怕不是一件易事。

高涨的租金与短缺的房源

在火灾引发的混乱中，加州州长纽森（Gavin Newsom）于1月7日宣布加州进入紧急状态，明令禁止哄抬包括房租在内的商品和服务价格。根据规定，在危机期间，任何超过10%的租金涨幅都将被视为非法。

然而，美国房地产数据服务商Zillow的数据显示，一些房东和中介似乎并未严格遵守租金限制的规定。自1月7日以来，西洛杉矶多个地区的房产租金涨幅已远超法定上限。例如，在紧邻比佛利山庄的世纪城（Century City）附近，一套五居室的房租上涨了15%；而在以海滩和旅游著称的威尼斯区（Venice），一套一居室公寓的租金涨幅更是高达惊人的64%。

“当需求突然增长而供应骤减时，租赁市场价格上涨是必然的，”巴塞罗那IESE商学院研究住房市场与野火影响的金融学教授维尔加拉-阿莱特（Carles Vergara-Alert）称，这种价格上涨将影响整个地区的租户，而不仅仅是火灾受害者。

洛杉矶地区乃至整个加州的房屋供应早已供不应求。加州公共政策研究所发布于2023年的报告称，加州面临着350万套住房的缺口。Zillow数据显示，截至2024年12月，洛杉矶市场上的待售房屋数量较疫情前的平均水平下降了26%。与其他州相比，加州的住房建设也远远落后。2023年，得克萨斯州批准新建了23万套私人住房，是加州当年批准的11.2万套的两倍多。更令人担忧的是，根据洛杉矶建筑与安全部门的统计，2024年新批准的公寓数量已降至十年来的最低点。

除了供应不足，加州的住房可负担性也极为严峻。加州立法分析办公室去年4月的报告显示，该州低端住宅价格比美国其他地区中档住宅高出33%，中档住宅价格更是全美平均水平的221%。与此同时，工资增长远远赶不上住房成本的上涨，这直接导致工薪阶层的购房率陷入停滞，无家可归人口持续增加。哈佛大学住房研究联合中心的报告指出，加州的无家可归人口有12.3万，占全美总数的48%。

“美国住房可负担性危机的主要原因是住房供应不足，而这个问题将长期存在。”总部在吉隆坡的亚洲房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）告诉第一财经记者，“美国的住宅用地规划与美国的独栋住宅习惯将长期存在，住宅区的舒适度与住宅区的密度之间长期存在张力。住宅供应短缺意味着有房者的财富将继续增长，而刚需者的美国梦愈来愈远。”

为应对这一危机，加州州政府和地方政府已出台多项政策，包括简化建筑审批程序、鼓励后院小型住宅（A.D.U.）建设等，以期缓解住房危机，但进展缓慢。

美亚置业（Premiere Capital）集团创始人兼董事长梁健立（Philip Leung）对第一财经记者称，由于加州对住房开发的要求严格、成本高昂，加上审批流程复杂，开发商在当地面临诸多挑战。“我们过去在其他州有开发项目，但在加州主要以代理为主，因为这里的开发难度和成本实在太高。”

重建成本高昂

据房地产咨询公司CoreLogic估计，洛杉矶县内野火风险中等或较高区域的房屋重建总价值高达1860亿美元。其中，超过7万栋房屋的野火风险被评为最高，重置成本总额超过600亿美元。高昂的重建成本不仅让房产市场承压，也使得这些区域的房屋更加难以出售。

梁健立认为，这次山火对包括马里布和帕利塞德在内的名流聚居区造成了重大冲击。从短期看，这些高端地段的房价可能会受到负面影响。“火灾过后的地段往往变成令人不快的景观，而重建过程中的噪音和混乱也会降低居住体验。”他称。

洛杉矶市议会计划到2029年建造近50万套新住房。但兰德公司住房和无家可归中心联合主任沃德（Jason Ward）表示，火灾后众多家庭同时试图重建可能会推高成本，并减缓总体住房的生产速度。

在瑞麦地产工作的萧兰则对第一财经记者预估：“火灾主要影响的是位于山脚或半山的房屋，这些山景房通常面积较大，近年来保险费用已经非常高，本身就不容易出售。这次火灾过后，我感觉这些房子会更加难卖。”

加州尔湾富升地产（Appreciation Properties）联合创始人孙斯陶表示，火灾带来了巨大的破坏，但从房产和城市更新的角度来看，这也可能成为推动重建的契机。

“类似2023年夏威夷茂宜岛火灾后的情况，不少业主在获得保险赔偿后选择迁居他地，而火灾地段则有机会进行更新和现代化改造。”孙斯陶对第一财经表示，“洛杉矶这次山火涉及的部分区域，包括一些闹中取静的豪宅区，虽然发展已有上百年，但市政设施早已老化，山火更凸显了消防设施不足的问题。”

尽管如此，梁健立并不认为洛杉矶会因此衰落：“好莱坞搬不走，许多重要的永久性设施也无法迁移。因此，这些区域一定会重建，原有业主也不会离得太远。他们很可能会暂时迁往南部，例如长滩（Long Beach）或尔湾（Irvine）。这些地方不靠近山林，本身房价就高，未来可能会进一步上涨。”

购房偏好的转折点

随着气候变化对人类生活的影响日益显现，房地产市场也正逐步受到重塑，并进入到购房者在挑选房屋时必须考虑的因素中。

安萨里对第一财经记者称：“过去，极端天气带来的灾难似乎总发生在电视新闻里遥远的地方。但这次，洛杉矶的野火直接摧毁了一整片高级社区，这样的灾难更是把我们资产中占比最多的房产价值重估问题摆在了投资人的面前。”

安萨里进一步分析称，气候风险正从多个维度重塑房地产市场。首先，保险公司已经开始提高飓风、洪水和野火多发地区的保费。数据显示，仅此次野火就让受影响区域的房价比周边低了4%。

孙斯陶举例说，洛杉矶高风险区域的房屋保险成本不断上涨。一栋价值200万美元的房产，当前每年的保险费用至少需要3000美元，而在过去仅为700至1200美元。

“而为了加强防灾基础设施，房产税也会增加，因为社区要加大投资基础设施以减轻气候风险影响，这会进一步降低在这些地区房产的吸引力。”安萨里说，“极端天气条件还可能导致公用事业成本上升，比如在频发的热浪中，空调费用节节攀升。”

孙斯陶也补充说：“过去，洛杉矶的山区并没有住宅。随着人口增加，住房需求推动房屋逐渐扩展到山区。如今，买房时我们经纪人会按照规定向买家披露房屋所在的环境情况，比如是否处于保险公司评定的高风险区域等。”

梁健立也认为，海外华人买家的购房偏好可能会因这次火灾发生变化。他称：“过去十几年，华人在洛杉矶购房时很少考虑自然灾害或气候变化的影响，但这次火灾可能会改变这一点。未来，华人买家可能会避开高风险地段的房屋，比如靠近国家公园的区域。但洛杉矶独特的人文环境和生活方式仍然吸引着华人买家，他们不会轻易放弃这个市场，只是会更谨慎地选址了。”

安萨里称，未来，越来越多的人倾向于在被认为气候风险较低的地区置业，这种需求的变化会导致较安全地区的房价上涨，同时降低高风险地区的价值。