地产行业“破旧立新”，房企如何“换挡”突围？_风闻
尺度商业-54分钟前
刚刚过去的2024年，是房地产市场“政策大年”。据中指研究院监测数据， 2024年全国各地出台房地产调控政策超750次，无论是政策力度、出台密度还是落地速度，均刷新了历史记录。
不久前，中央经济工作会议为2025年房地产市场的发展指明了方向。会议明确指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。
其中，“持续用力”、“加力实施”等表述，在历年的中央经济工作会议房地产表述中较为罕见，凸显了政策对于“推动房地产市场止跌回稳”的决心。
2025年，势必会成为房地产市场极具标志性的一年。随着各项政策精准发力、层层催动，房地产市场“止跌回稳”的曙光已现，迎来了久违的“暖冬”。
国家统计局的数据显示，2024年10月和11月，房地产市场持续复苏，重点城市销售面积和销售额持续改善，一二线城市是止跌回稳的领跑者。
此番房地产行业复苏，绝非简单的旧事重演、潮起潮落，它承载着更为深刻的意义——行业发展模式正经历一场脱胎换骨的深度革新。
聚焦房地产开发前沿阵地，“好房子”已然跃升为企业决胜市场的核心竞争力。与此同时，行业告别粗放的“三高”模式，构建高质量增长新模式，完成增长动能转换，已然是行业发展进程中的关键一役。
在行业变革之际，房企该如何“换挡”突围？
地产“革新”，比拼“好房子”
1994年，我国城市人均居住面积18.7平方米。截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米。这一数据的显著跃升，标志着我国住房发展迈上新台阶，从关注“有没有”迈向“好不好”。
2024年，住建部多次强调“好房子”建设，要求系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，鼓励企业建造绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。
在地产革新浪潮大背景下，对于房企而言，谁能精准洞悉消费者对高品质住宅的诉求，匠心打造契合时代需求的“好房子”，谁便能在未来的市场中抢占先机。
正如平安证券分析师所指出的，若房地产市场“止跌回稳”持续演绎，行业或率先迎来“核心区+好产品”细分市场企稳，同时销售限价放开、土拍条件优化有望带来盈利空间改善。
事实也佐证了“核心区+好产品”的巨大潜力。
中指研究院以及克而瑞的数据显示，2024年全年，20家百亿级房企的一、二线城市业绩贡献合计占比高达86.5%。中高端改善类需求逐渐成为房企业绩支撑，90-140平方米首改产品销售额占比近半；140平方米以上的中高端改善类产品销售额占比大幅提升。
在过去几年的周期洗礼中，那些成功实现逆势突围、穿越周期的房企，大多都将战略目光聚焦于产品品质提升，持之以恒地深耕“好房子”，龙湖集团便是其中的佼佼者。
龙湖有着深厚的“好房子”基因，1997 年首个项目重庆龙湖花园南苑就成为品质住宅的典范，可谓 “一出生便风华正茂”。近几年，龙湖云河颂、御湖境、观萃等系列产品接连面世，精筑品质深受业内外认可。
比如，在“好房子”这条新赛道上，龙湖打造的观萃符合“好城市（有产业和配套）、好街区（超级界面）、好小区（功能空间丰富）、好房子（产品品质高、创新点多）”标准，是有品质、有烟火气、有自然静气、有温热人情的新型住区。
正是得益于“好房子”基因，观萃在多个核心城市实现了逆势劲销。
9月底，龙湖在北京、上海、成都三地的观萃项目陆续亮相，其中北京观萃首次开盘劲销超10亿；上海观萃拿地7个月三次开盘已近清盘，刷新上海五大新城的销售速度记录；成都观萃亮相约3个月即实现清盘。
龙湖在产品领域的精研深耕、持续创新，也在业界权威榜单上得到了充分认可。比如，龙湖·观萃荣获克而瑞2024年度全国十大品质美宅产品系，北京龙湖中关村观萃项目更是被克而瑞评为2024年度全国十大品质作品。
展望2025年，“止跌回稳” 态势渐明，一场深度革新蓄势待发，未来市场竞争的主战场仍聚焦于高品质 “好房子”。
在此关键节点，龙湖集团凭借其深厚的“好房子”基因和持续的产品创新能力，有望在未来的市场竞争中抓住机遇，实现更大的发展。
增长“换挡期”，寻找“强引擎”
置身当下行业深度变革的浪潮之中，过往 “能住就行” 的粗放式品质追求已难觅市场。与此同时，曾风靡一时的“高杠杆、高周转、高负债”三高模式愈发显得难以为继，甚至如同枷锁，制约房企稳健前行。
房企已然到了破旧立新的关键节点，迫切需要构建高质量增长新模式，完成增长动能转换，实现增长“换挡”，以此来适应新的市场格局。
放眼海外市场，不乏构建新模式从而成功穿越周期的范例。
全球市值最高的房地产企业霍顿房屋，曾在2008 年美国次贷危机中遭受重创，收入锐减、陷入债务困境。面对危机，霍顿公司果断打折促销清库存，降低负债率，还迅速调整市场定位，将客户定位更新为首次置业及改善型住房人群，并推出四条新产品线。
日本房地产业的龙头企业之一三井不动产，凭借稳健的租赁业务，手握稳定现金流，成功在日本房地产泡沫破灭以及亚洲金融危机中避险。2003年，三井不动产明确提出降低杠杆率，加强租赁业务，并将发展管理业务作为新利润增长点。
汲取海外成功经验，回归聚焦国内市场。龙湖集团同样手握成熟且极具借鉴意义的应对策略，一方面要严守较低的负债水平，构筑坚实的财务防线；另一方面持续提升经营性业务的收入及利润贡献占比，锻造强劲的发展引擎。
龙湖集团凭借细致铺排，不仅如期完成债务兑付，还多次提前行动，持续优化债务结构。至 2026 年底，龙湖集团境外公开债券无到期压力，供应链 ABS、商票等更是早已清零，没有后顾之忧。
如果说较低的负债水平是龙湖集团防守的坚盾，那么长期可持续的经营性业务无疑就是其进攻的长矛。
在地产开发业务之外，龙湖集团“强引擎”——商业投资、资产管理、物业管理和智慧营造四大航道实现了经营性收入及利润的贡献增长，成为助力其穿越周期的第二曲线。
数据是最有力的证明，2024上半年，龙湖实现经营性收入131亿元，同比增长7.6%，对集团整体收入的贡献占比达到28%；经营性业务的毛利率超50%、净利率超25%，对集团的利润贡献更提升至80%以上。
中金公司在研报中指出，龙湖集团作为稀缺的“开发+持有”标的，有望通过高度自律、积极作为，在下行周期保存优质资产、打磨能力，待行业基本面修复后解锁优越模式带来的估值重塑。
在房地产行业这场深刻变革的马拉松赛道上，龙湖集团已然凭借其对 “好房子” 的执着坚守与高质量增长模式的成功构建，成为众多房企瞩目的灯塔。未来，随着政策与市场的协同共振，相信龙湖不仅为自身铸就更为稳固的行业地位，也为整个行业探索出更多可持续发展的崭新路径。