住房不平等在好转之前会变得更糟 - 彭博社

过上奢华生活。

摄影师：乔·布格尔维茨/彭博社

与美国经济中的许多其他领域一样，住房行业意识到如今追求奢华是有回报的。即使在一个众所周知的负担不起的市场中，寻找高端装修和拥有高尔夫球场及皮克球场社区的买家也愿意支付高价。在入门级市场中，价格是唯一的区分因素。聪明的建筑商该怎么办？当然是向市场的高端迁移。

这将是富裕家庭和工薪阶层美国人在一个股市繁荣但劳动市场疲软的经济中，命运分化的情景。短期内的影响是入门级住房的建设放缓；这显然不是改善可负担性的所需。但常常被忽视的是，从长远来看，所有的建筑都是好的建筑：更多的奢华住房将导致市场上出现更多被准备升级的千禧一代腾出的20年和30年的入门住房。

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• 范德比尔特的大学橄榄球战略是不可持续的 目前，百万美元以上的房屋是 二手市场中增长最快的部分，与一年前相比，九月份上涨了20%，其次是75万美元到100万美元范围内的房屋。三家大型上市开发商在最近的季度财报更新中谈到了这种差异在新建市场中的表现。PulteGroup Inc.表示，首次购房者的净新订单同比下降了14%。升级购房者的订单下降了3%，而活跃成年人（指55岁及以上）的订单则上升了7%。Pulte的首席执行官Ryan R. Marshall表示：“消费者信心减弱和负担能力紧张限制了首次购房者的机会。”

Taylor Morrison Home Corp.则指出，其在市场高端的定位是其韧性的来源。约70%的销售来自升级购房者或“度假生活方式”买家，这解释了其平均售价为602,000美元。与入门级开发商Lennar Corp.的平均售价383,000美元相比，Taylor Morrison的首席执行官Sheryl Palmer表示，该公司“采取以价格为导向的方法来推动销量，特别是在我们主要服务首次购房者的地方”，同时在其更富裕的社区中可以“更有耐心以保护价值”。度假生活方式细分市场的利润率“通常是投资组合中最高的”，首席财务官Curt Vanhyfte表示。

在周二，DR Horton Inc.，美国最大的专注于首次购房者的房屋建筑商，重申了整个行业所谈论的疲软信息。包括抵押贷款利率买断在内的激励措施在本季度再次增加，DR Horton在其分区内新开工的房屋数量平均减少了30%。值得注意的是，该公司表示，它正在更多地依赖将抵押贷款利率降低到3.99%来激励买家，这表明利率需要降到多低才能激励买家。

鉴于经济的发展，市场的低端和高端之间的差异不应令人惊讶。

高端房主通常在多年中积累了大量的房屋净值，拥有健康的股票市场投资组合和高收入。对于这一群体而言，利率在购买时通常不如生活方式选择和经济信心重要。

入门级买家没有这种房屋净值的缓冲，财务投资组合较小，并且更受收入、抵押贷款利率和整体可负担能力的限制。建筑商也更难以盈利地服务这些买家——他们可以将房屋建得更小，使用更便宜的电器和装饰，但无论是建造30万美元的房屋还是百万美元的房屋，每单位木材和劳动力的价格都是相同的。当市场健康时，高交易量可以分摊一些成本，但现在并非如此。

尽管房屋建筑商希望较低的抵押贷款利率将在2026年恢复首次购房者的需求，但任何改善更可能惠及市场的高端。

人口趋势也支持更多关注年长且富裕的美国人。在今年早些时候发布的一篇研究文章中，约翰·伯恩斯研究与咨询公司预测，到2034年结束的十年间，年龄在40至54岁之间的美国人数将增加690万，而年龄在25至39岁之间的人数仅增加150万。这是由于庞大的千禧一代正在进入其晋升阶段，而较小的Z世代则进入首次购房阶段。住房市场条件的改善将促使千禧一代升级到更大的房屋，从而为潜在的Z世代买家腾出他们的小房子。

我们已经在多户住宅领域看到了这种向高端的转变，2010年代的建设更多地迎合了高端市场。例如，在亚特兰大，2012年至2021年间建造的公寓中，有94%被 视为豪华单元。

新单户住宅销售的类似方向转变可能会让政策制定者和政治家对经济向富人倾斜感到焦虑，但这正是问题所在。关键在于，无论建造何种类型的住房，更多的住房都具有广泛的好处。租赁住房经济学家杰伊·帕森斯最近指出，在供应量最高的大都市市场中，C级公寓（市场的低端）的租金 正在受到压制。对高端住房相对更好的前景意味着，希望在2026年购买入门级住房的租户不太可能拥有那种新房的气味。

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