波士顿房东因疫情后办公地产价值暴跌而抵制税单——彭博社

波士顿市中心的办公楼群。

摄影师：Adam Glanzman/彭博社Kambiz Shahbazi表示，由于新冠疫情对市场造成的冲击及随之而来的租户流失，他在波士顿的四栋办公楼价值大幅缩水。

波士顿政府过去两年已将相关物业评估总值下调约12%，但Shahbazi认为这远未反映实际跌幅。为此他发起对市政评估的申诉，以期最终减少房产税负。其中一栋物业他认为估值应下调约50%。

在波士顿，面临空置率攀升和高昂融资成本（导致办公楼难以升级或改建为住宅）困扰的业主远非Shahbazi一人。根据公开记录请求获取的市政数据显示，今年包含市中心在内的辖区已有388栋商业建筑发起评估申诉，较2024年激增83%，创下至少2020年以来最高纪录。

这对财政已捉襟见肘的波士顿而言是个危险信号——该市48亿美元预算中近四分之三依赖房产税收入。

“这些资产价值已遭重创，“KS Partners创始人Shahbazi如此评价市内建筑，称所谓乙级和丙级办公楼存在"疯狂的空置率”。“解决过程可能旷日持久，市政府或许只能选择硬扛拖延，但最终他们必须面对这场烂摊子，“他补充道。

波士顿比美国大多数城市更依赖商业地产税。在新冠疫情爆发前的几年里，由于房地产价值上升和房地产开发蓬勃发展，其财政状况蒸蒸日上，但随着办公室空置率仍超过20%且员工返回市中心的速度缓慢，这些价值已经大幅下降。

根据塔夫茨大学州政策分析中心和非营利组织波士顿政策研究所的分析，波士顿的办公楼在未来五年内可能会损失近50%的价值。这一下降可能在这段时间内造成高达17亿美元的税收损失。

波士顿市中心估值挑战

包括波士顿市中心在内的城市区域中，商业地产所有者提出的减税申请数量。

来源：波士顿市政府

塔夫茨州政策中心的执行主任埃文·霍洛维茨表示，该市的评估官员试图在繁荣和萧条期间尽量减少年复一年的波动，以稳定预算。但随着现实世界中办公室价值迅速下降，业主们已经失去了耐心，现在正试图通过对城市的挑战来“加快进程”。

在截至6月的财政年度中，官员们仅将全市商业地产价值降低了3%，这是自2020年以来的首次下降。

记录显示，截至7月中旬，官员们仅批准了市中心388份减税申请中的11份，其中大部分是小规模房产。

沙赫巴齐房产是少数获得减税的物业之一：市政府同意将其位于法院广场的11层办公楼初始评估价从1420万美元降低近200万美元，沙赫巴齐表示该大楼约三分之二空置。

业主可向州税务上诉委员会申诉市政府决定。波士顿几栋最大办公楼的业主正等待基于往年申诉作出的裁决，这些判决可能为后疫情时代同类物业确立先例。

2024年1月10日周三，波士顿市长吴弭在罗克斯伯里社区学院发表讲话。摄影师：亚当·格兰兹曼/彭博社商业团体因房产税问题与吴弭市长发生冲突。拥有波士顿多位知名企业律师担任董事会成员的新英格兰先锋法律基金会指控其政府对向州委员会提出申诉的业主非法提高房产评估，迫使他们缴纳更多税款。

该基金会向马萨诸塞州税务局请愿要求调查，但该机构负责人上周回应称其工作人员"无法证实"这些指控。基金会负责人、前联邦法官弗兰克·贝利在采访中表示，该组织正考虑通过诉讼挑战这一做法。

吴政府的一位发言人将这些指控称为“毫无根据且充满错误信息”，并表示该流程遵循州法律指导，且该市已沿用数十年。

去年，吴曾试图临时提高商业地产税以减轻房主税负增幅，但未能在税单寄给居民前获得州立法者所需的批准。今年她再次发起相同提案。

“我每天参加多个社区协会或活动时都会听到这个问题，人们正承受房产税压力，难以继续安居。”吴在彭博社办公室近期的一次采访中表示。

波士顿建筑价值面临挑战

市中心区申请减税商业建筑的评估价值

来源：波士顿市政府

这位正在竞选连任的市长试图通过向零售商发放补助填补空置店面，并提供税收优惠将闲置办公楼改建为公寓，以重振波士顿市中心。她还提议重新规划市中心区域，允许建造更多高层建筑以增加社区住房供应。

其竞选对手乔什·克拉夫特则提出计划，拟在社区建立新商业集群，并邀请波士顿顶尖大学增加市中心投资。

市中心区的复兴将有助于支撑房产价值，并增加波士顿从这些税收中获得的收入。在疫情援助减少和经济疲软导致的预算紧缩背景下，这些资金在特朗普政府削减对波士顿经济命脉——医疗保健和高等教育的科研经费后显得更为重要。