曼哈顿摩天大楼债券因估值大幅下跌而遭受重创——彭博社

纽约第八大道825号世界广场摄影师：丹尼尔·阿克/彭博社

购买了7.05亿美元商业抵押贷款债券的基金经理们正面临巨额亏损风险，该债券与曼哈顿世界广场大厦挂钩。由于主要租户撤离，该物业估值近期被腰斩。

根据贷款文件，第八大道825号49层摩天大楼最新估值仅为3.45亿美元，较2017年发债时的17.4亿美元原始价值缩水逾八成。按照业内关键的"估值减记金额"指标计算，若该物业出售，原AAA级债券持有人将面临约5300万美元（20%）的损失。而4.35亿美元次级债券持有人很可能血本无归。

这座200万平方英尺的写字楼在主力租户凯威莱德律师事务所（原承租30%面积）2024年租约到期后，一直难以吸引新客户。野村控股美国分部原租赁超90万平方英尺空间，近年持续缩减面积并考虑完全撤出，彭博社早前报道称。

估值暴跌表明，即便是昔日地标级摩天大楼也可能迅速成为债券持有人的噩梦，加剧了市场担忧——在需求疲软、空置率高企的商业地产市场中，其他标志性建筑可能步其后尘。市场观察人士指出，由单一物业抵押贷款支持（SASBs）且依赖一两个主力租户的老旧资产尤其脆弱。

太平洋投资管理公司和西北互助人寿保险公司根据监管文件显示，是环球广场相关债券近几个季度的最大持有者。

大厦所有者SL Green房地产公司、RXR及纽约房地产投资信托清算公司均未回应置评请求，西北互助也未予回应。野村证券和太平洋投资管理公司的代表拒绝发表评论。

评估减值金额（ARA）是商业抵押贷款支持证券投资者的预警信号，当房产价值跌破贷款余额时，可粗略估算潜在损失。虽然常被用作债权人最终损失的参考指标，但这并非精确预测，实际回收率可能更高或更低。

横跨49街至50街整个街区的环球广场建于1989年。2017年，SL Green与RXR同意从正处于清算阶段的纽约房地产投资信托手中收购48.7%股权。这笔估值超17亿美元的交易包含多部分再融资方案，其中包括7.05亿美元、为期十年的单一资产单一借款人CMBS。

纽约房地产投资信托清算有限责任公司成立于2018年，负责清算原公司，目前仍持有超50%股权。

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与许多试图吸引新租户的写字楼业主一样，该大厦所有者已投入大量资金进行升级改造，SL Green表示过去八年已投入5.25亿美元用于资本性改良。

然而他们仍难以填补凯威莱德律师事务所撤离后留下的空间，导致运营亏损。根据商业地产数据公司CoStar Group数据，即便成功与M. Shanken传媒和AMA管理服务等租户续约，大厦出租率仍仅为65%。

“这栋大楼本就脆弱，因为原先依赖两大主力租户。一旦失去凯威莱德，就留下难以填补的巨大空缺，“沃顿地产顾问公司CEO露丝·科尔普-哈伯表示，“现在需要投入巨额资金翻新空间，并打造时下流行的高端配套设施。”

若长期主力租户野村证券也选择撤离，将新增近34%的待租面积。

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纽约商业地产市场并非全无望。虽然许多老旧建筑面临空置率攀升的困境，但租户正涌向交通枢纽附近的新建或翻新大厦。世邦魏理仕数据显示，今年第二季度曼哈顿租赁量较去年同期增长34%。

这对与全球广场相关的债券买家而言却难言慰藉。

彭博定价显示，这批最初获标普全球评级AAA评级的2.7亿美元优先级债券，目前交易价格已跌破面值的70%。该债券评级更被连降九级至BBB-。

最初评级为AA-的6400万美元B类票据报价约为43美分，而最初评级为BBB-的9400万美元D类债券报价约为11美分。