摩根大通与加拿大皇家银行因保证金贷款问题接管Cogent股票——彭博社
Dylan Sloan, David Voreacos
戴夫·谢弗摄影师：安德鲁·哈雷/彭博社戴夫·谢弗为挽救其三十年间建立的华盛顿特区房地产帝国免于崩溃，已几乎无计可施。
他的商业地产组合自2022年以来价值缩水超半已足够糟糕。但更甚的是，他于1999年创立的互联网服务提供商（其曾大量抛售该公司股票以偿还地产债务）股价今年也暴跌。本月早些时候，抛售达到极端程度，致使摩根大通和加拿大皇家银行没收了他作为贷款抵押的价值逾8200万美元股票。
今年以来，谢弗已累计放弃其持有的Cogent通信控股公司84%股份。富国银行分析师谨慎乐观认为最坏时期已过，但也承认追加保证金要求"从表象看极具挑战性"。
曾将所持Cogent股份的80%抵押贷款以支付税款的谢弗，正在权衡前路。他表示虽无"绝对明确的计划"，但已开始与地产债权人谈判，试图争取更多时间并修改债务条款。
“我的抛售行为均属被迫，绝大多数完全非自愿，“69岁的谢弗接受采访时表示，“当前地产处境尤为艰难，因为债权人实际可盯上我的Cogent持股，认定这是他们能触及的资金池。”
谢弗的经历是保证金贷款如何适得其反的鲜明例证。他表示自己曾试图将两大核心资产——科进股权与房地产投资组合——分开管理，但贷款方对两者均知情。这意味着他无法采取房地产行业惯用的"展期伪装"策略，即银行延长贷款期限并假装资产价值未发生变化。
股权质押
这位出租车司机之子逐步建立起个人地产帝国，通常每年收购一两栋建筑。他在华盛顿特区及郊区拥有42栋办公楼，该市场因疫情和政府效率部缩减联邦雇员规模的行动遭受重创。据其透露，过去三年间这个价值11亿美元的投资组合已缩水6亿美元。
“我原本持有稳定增值的投资组合。新冠疫情爆发后，资产开始贬值，“谢弗表示，“DOGE的阴影及其对市场施加的额外压力，使华盛顿从全美最佳市场沦为最差市场之一。”
世邦魏理仕集团6月报告显示，华盛顿办公楼开发活动跌至30年低点，导致上半年空置率达22.6%。谢弗主要持有的次级乙级办公楼表现更糟：其物业整体空置率从疫情前约10%升至目前约35%。
科进股价的大幅下跌加剧了这一情况，该股今年已下跌超过50%。谢弗十年来未在科进领取薪水，主要通过股票奖励获取报酬，同时通过股息获得现金。随着他的股份解禁，他将大部分股权抵押给贷款机构以缴纳税款。
科进的暴跌
今年股价跌幅超一半
来源：彭博社
截至3月1日，约60%的股份被质押用于担保贷款，超过了公司质押政策规定的50%上限（除非在“特殊情况下”）。他表示还以个人名义为贷款提供了担保。
根据科进3月26日的委托声明书，公司审计委员会定期审查谢弗的持股情况及其个人财务状况，结论是“不存在其被迫非自愿出售科进股份的重大风险”。科进拒绝置评。
然而，在疲软的财报导致科进股价跌至十年来最低水平后，摩根大通和加拿大皇家银行本月早些时候分别采取了行动，共扣押了266万股。此前谢弗在5月和6月出售了价值超5000万美元的股票以偿还房地产投资组合的债务。这些抛售使其持股比例从年初的约9%降至1.4%。
摩根大通发言人拒绝置评。加拿大皇家银行未回应置评请求。
谢弗表示，他担心自己无法从股票持仓中注入资金可能导致违约，这种违约可能在他的房地产贷款机构中"引发连锁反应”。
地产低迷
自疫情以来，全国商业地产市场趋于稳定。但老旧写字楼难以吸引租户，部分区域市场处境艰难，尤其是政府租赁密集的华盛顿特区。
公开记录显示，2022年谢弗以1.57亿美元总价收购了华盛顿一栋20.7万平方英尺（1.923万平方米）的写字楼，以及弗吉尼亚州费尔法克斯县四栋总面积超57.5万平方英尺的楼宇。税务评估显示，这些物业当前总估值约1.22亿美元。
他目前几乎没有轻松的选择。根据林肯地产公司的报告，华盛顿地区去年商业地产成交总额仅16亿美元，创2020年以来年度新低，较十年前下降70%。
谢弗曾认为在两类不同资产中实施多元化策略是明智之举。如今他表示：“我感觉自己就像《星球大战》里垃圾压缩机中的人，两侧的钢板正不断逼近。”