美国的住房危机需国会出手解决——彭博社
The Editorial Board
良好的开端。
摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社
总统对美联储的众多批评之一是高利率使得美国人购房成本过高。事实上，如果可负担性是目标，他应该敦促国会中的共和党人通过一项新的两党立法，以更有效地解决这一问题。
高昂的住房成本是许多美国人的首要关切。疫情过后，房屋销售价格中位数与家庭收入之比达到了至少50年来的最高水平；租金也超过了收入增长。相对较高的抵押贷款利率——30年期固定利率抵押贷款在7月底平均升至6.72%，而过去十年为4.46%——无疑加剧了可负担性危机。
房价已飙升至危机前水平之上
自2011年以来，所有住宅的实际价格大幅上涨
资料来源：国际清算银行，取自圣路易斯联邦储备银行的FRED数据库。
注：季度数据，未经季节性调整。基准2010年=100。
然而，更严重的问题是持续存在的住房供应短缺。根据一项估算，2008年全球金融危机后住房建设放缓造成了近400万套住房缺口，这一情况直到最近才开始改善。在旧金山和纽约等城市，租金管制和“别在我家后院”的分区限制多年来阻碍了必要的开发。
传统上，国会为购房者提供的帮助——包括补贴和低成本贷款——刺激了需求，加剧了这些压力。最近，一些州和城市开始放宽限制住房开发的分区和土地使用规定，这促进了奥斯汀和明尼阿波利斯等地的建设并降低了成本。但还需要更多措施。
美国住房存量持续萎缩
金融危机后住房空置率持续下降，在2020年疫情后创下历史新低
数据来源：美国人口普查局，引自圣路易斯联储FRED数据库
注：年度数据，未经季节性调整
这正是长达315页的《重筑美国梦住房法案》（ROAD）试图解决的问题。这项近期获参议院银行小组委员会全票支持的综合性法案，将大幅削减阻碍美国住房建设的监管条例。例如简化联邦资助住房项目的环境审查流程，并废除关于活动房屋（又称移动住宅或拖车房）必须永久固定于底盘上的荒谬规定——该要求不仅增加无形成本，还限制了设计灵活性。
值得注意的是，该法案通过奖励机制鼓励社区承担住房建设风险。对加速住房开发的地区将增加联邦整体拨款额度，另设2亿美元地方政府创新基金用于推动供给侧改革。一项协助地方政府制定亲住房政策的条款已获众议院议员联署支持。
这项立法确实还有改进空间。其40项条款源自27项早期法案，堪称政策妥协的典型案例。太多条款只是用年度证词、月度报告和各种研究要求来加重联邦官僚的负担。适当精简可以降低行政成本，让机构更专注于增加住房供应这一核心任务。
然而在这个党派对立、政策制定常欠考虑的时代，24位意识形态迥异的参议员能共同通过这项有价值的立法方案，本身就值得庆贺。该法案已获得全美住宅建筑商协会、房地产经纪人协会、抵押贷款银行家协会、县政府联合会以及两党政策中心等组织的支持。
总统应当加入支持行列，并敦促国会中的支持者跟进。通过该法案将是朝着正确方向迈出的一步——即便步伐略显蹒跚。
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