美国房市吸引外国人入场 本地人却持币观望——彭博社

插图：克劳斯·克雷默兹为《彭博商业周刊》绘制2018年，卢卡·马尔科维奇以每套约10万美元的价格在密尔沃基购买了两套复式公寓。这些租赁房产成为稳定的被动收入来源，帮助他在威斯康星州又购置了六处房产。现年30岁的他大部分时间远程处理业务，在美国、塞尔维亚和祖国黑山之间分配时间。从房地产角度来看，他表示没有比美国更可靠的投资选择。“无论哪届政府执政，无论谁当总统——美国始终是不二之选，“马尔科维奇说，“在这里投资的黄金时机永远是五年前。”

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• 特朗普将手伸向美国经济 马尔科维奇年纪尚轻，未曾以房主身份经历2008年房地产危机，但许多外国投资者对市场持有同样乐观态度。根据全美房地产经纪人协会（NAR）的报告，截至3月的年度内，美国现房对非美国公民销售额达560亿美元，较上年同期增长33%。这一时期售予外国买家的7.8万套现房总量远低于2017年此类交易峰值，但实现了八年来的首次增长。

外国人开始回归

美国外国买家现房购买情况

数据来源：全美房地产经纪人协会

注：基于每年截至3月的12个月交易数据

这些交易量从特朗普政府初期延续至新冠疫情期间持续下降，强势美元和世界其他地区经济复苏乏力抑制了需求。近年来，高企的抵押贷款利率和房价使许多美国公民对本国房地产市场望而却步。虽然这导致了十多年来最糟糕的销售季，但也为外国人创造了更少的竞争环境，他们通常用现金购买且不局限于特定区域。尽管外国买家交易仅占美国现房市场的2.5%，但需求增长无助于缓解正将许多美国人拒之门外的世代性住房 affordability 危机。

“当国内买家被制约而放缓时，这些因素并未阻碍外国买家，“全美房地产经纪人协会商业与消费者研究总监马特·克里斯托弗森表示，“他们能够抓住这些机会，尤其是投资机会。”

根据NAR报告，过去一年售予非美国公民的房产中约44%由境外居住买家购得。许多人购买房地产用作度假屋或与家庭成员（包括来美留学的子女）共享。部分买家如马尔科维奇，主要将购房作为投资。

马尔科维奇。来源：卢卡·马尔科维奇专注于为外国人简化美国房地产融资流程的平台Waltz Inc.创始人兼首席执行官尤瓦尔·戈兰表示，来自墨西哥、加拿大和以色列等地的潜在买家正推动着兴趣的增长。戈兰指出，美元走弱——这是唐纳德·特朗普总统在其言论和贸易政策中一直鼓励的——以及国内买家需求的减少，使得外国投资者更容易从房地产中获利。此外，高房价迫使更多美国居民进入租赁市场，挤压了供应并增加了房东的利润。

这对44岁的斯科蒂·莫蒂默来说是一个有吸引力的等式。自2023年以来，他已经在伊利诺伊州和密苏里州购买了五处房产，尽管他已经18年没有去过美国。这位澳大利亚投资者在他与妻子、儿子和几只鸡一起生活的俄罗斯农场里经营他所有的业务并完成交易。莫蒂默充当批发投资者，寻找并购买房产，然后以盈利的方式将其出售给其他投资者。他表示，像伊利诺伊州、印第安纳州和俄亥俄州这样的中西部州“对现金流来说真的非常棒”。

莫蒂默在伊利诺伊州的三处房产。来源：斯科蒂·莫蒂默虽然全美房地产经纪人协会的报告仅涵盖特朗普第二届政府的前两个月，但它带来了外国人并未完全丧失对美国兴趣的希望。国际投资者和游客面对白宫发动的全球贸易战和移民政策收紧，已开始对美国产生抵触。

对于居住在蒙特利尔郊外的52岁房地产投资者弗吉尼亚·马科林而言，特朗普政策确实产生了寒蝉效应。这位育有四个孩子的加拿大母亲以制作寿衣为生，但她发现美国房地产是支付子女教育费用的途径。去年11月，她购买了首套美国房产——佛蒙特州卡斯尔顿一栋六居室复式公寓，出租给学生并用收益支付自家学费。

直到最近，马科林还考虑在佛蒙特州或纽约州北部购置第二套美国房产。但自首次购房以来，美加关系持续恶化，特朗普加剧了对加拿大的言语攻击并发出新关税威胁。她正在新不伦瑞克省圣约翰市边境附近购置一套待修缮房屋。尽管美国房地产通常投资回报更高，但她表示选择离家更近的地方"政治风险更小”。继续阅读：Zillow经济学家解析为何当前正是购房良机