太平洋投资管理公司警告：特朗普的房利美-房地美股票出售计划恐推高抵押贷款利率——彭博社

花旗集团指出，抵押贷款利率面临的另一重风险在于，两家公司为提升首次公开募股对潜在投资者的吸引力，将面临提高盈利能力的强烈动机。

摄影师：阿尔·德拉戈/彭博社太平洋投资管理公司警告称，特朗普政府出售房利美与房地美股权的计划，可能导致美国民众的抵押贷款利率上升。

该公司公共政策主管利比·坎特里尔本周初在致客户报告中写道：“勿动完好之物”。她表示，除非出售方案能确保政府继续为这两家机构提供财政支持的承诺，否则投资者对其抵押贷款支持证券的需求可能降温。坎特里尔指出，这将进而导致数百万人的住房贷款成本增加。

此前花旗集团策略师预估，私有化后抵押贷款利率可能上升0.1至0.2个百分点。按上限计算，这意味着普通借款人每年需多支付约600美元利息，对于本已因房价飙升而以创纪录速度被挤出房地产市场的家庭而言，这无疑是雪上加霜。

美国正计划重新上市房利美和房地美，这一过程可能于今年晚些时候启动并筹集约300亿美元资金。这距离美国政府为防范金融危机期间的灾难性损失接管两家机构已过去近二十年。数十年来，这对"两房"通过向银行收购抵押贷款、将其打包成债券并向投资者提供违约支付担保，在促进美国住房自有率方面发挥了关键作用。

但行业观察人士警告，让两家机构摆脱美国政府监管（即"接管状态"）的尝试面临诸多障碍，任何失误都可能削弱市场对政府支持的信心。包括财政部长斯科特·贝森特和联邦住房金融局局长比尔·普尔特在内的特朗普政府官员近月多次表示，防止抵押贷款利率上升是首要任务。

“这是个难解的谜题，尤其在短时间内，“房地美前首席执行官戴维·布里克曼表示，“若不能提供更明确的担保"或"拓展其盈利渠道”，“在不推高抵押贷款利率的情况下解除接管状态非常困难。”

美国财政部和联邦住房金融局的代表未回应置评请求。

逾6万亿美元的机构抵押贷款支持证券（MBS）市场投资者似乎对政府缓解潜在动荡担忧的努力照单全收——包括总统唐纳德·特朗普本人关于维持政府对两家公司所谓"隐性担保"的承诺。MBS风险溢价近月几乎未波动，表明交易员仍坚信即便私有化后，若"两房"再度陷入困境，政府仍将为其托底。

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但这并不意味着MBS买家不应认真对待Pimco的警告。

这家管理着逾2万亿美元资产的资管巨头指出，若"没有更明确的担保条款”，市场"可能会感到不安”。投资者相信政府会为这两家公司背书，这是他们要求较低抵押债券风险溢价的原因之一，进而也抑制了住房贷款利率的上升。

坎特里尔还特别提到债券市场的基础规则——这些规则允许房利美和房地美打包抵押贷款，且不要求投资者区分两家公司。该体系被称为统一抵押贷款支持证券市场，自2019年实施以来，其运作基础在于政府为所有住房贷款组合提供担保，无论其来自房利美还是房地美。

坎特里尔在报告中援引了其5月报告的观点：若房利美和房地美私有化后缺乏明确的政府担保，这种可替代性将受到质疑，由此产生的"摩擦几乎必然导致抵押贷款利率上升"。

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花旗集团指出，抵押贷款利率面临的另一重风险在于：为吸引潜在投资者推动IPO，两家公司将面临提升盈利能力的巨大压力。

其主要收入来源是向债券买家收取的担保费——作为对打包抵押贷款本息违约风险补偿的承诺。花旗预估，在基本情境下私有化后，该费用可能上涨约0.1至0.2个百分点，最终转嫁至抵押贷款利率。

“私有化后如何增强对投资者的吸引力？必须提高回报率。虽然存在担保费之外的其他增收方式，但这是最直接的选择，“这家纽约银行的策略师安库尔·梅塔表示，并补充提高费用可能以市场份额为代价。

花旗估算，若政府不再对"两房"提供任何明示或默示担保，抵押贷款利率或飙升0.8个百分点，但梅塔认为这种情况可能性极低。

关键障碍

当然，政府推进"两房"私有化的具体方案尚不明朗。花旗等机构认为，若政府提供明确担保，最终对抵押贷款利率影响可能微乎其微，甚至导致利率小幅下降。

但多位行业观察家指出，任何此类担保措施都需国会立法，鉴于华盛顿党派僵局，这一前景十分渺茫。

此外，市场观察人士迅速指出，在推进首次公开募股（IPO）之前，仍有许多重大问题需要解决。

例如，太平洋投资管理公司（Pimco）的坎特里尔写道，即使房利美和房地美已累积多年盈利，其资本仍比公开上市所需资金短缺约2000亿美元，这让人对潜在投资者需求产生质疑。她表示，资本规则可能被彻底改革，但这需要监管政策的调整。

根据房地美前首席执行官唐纳德·莱顿（接替布里克曼任职）的说法，如果政府计划让股东在商业模式上有更大话语权，可能还需为两房制定上市后的运营范围指引。莱顿在4月为纽约大学弗曼中心撰写的文章中指出，2008年前缺乏此类保障措施是导致两家公司最终深陷次级抵押贷款泥潭的原因之一，这一举动最终迫使政府出手救助。

坎特里尔还提到，若市场持续质疑政府对两房隐性担保的可信度，可能需要明确监管机构将如何处理银行资产负债表上数万亿美元的机构抵押贷款支持证券（MBS）。银行资产负债表。

“所有这些都需要大量时间，”她写道，暗示房利美和房地美的私有化进程可能仍需数年而非数月。“如果最终仅带来微薄收益并推高抵押贷款利率，那么是否值得付出这些努力仍是一个悬而未决的问题。”