英国房市展望:业内人士对房价前景转为悲观——彭博社
John Stepek
7月份房地产经纪人情绪略显低迷
摄影师:贝蒂·劳拉·萨帕塔/彭博社 欢迎阅读屡获殊荣的*《金钱蒸馏》通讯。我是约翰·斯特佩克**。每个工作日,我都会关注市场和经济领域的重大事件,并解释这些事件对您的资金意味着什么。*
现实主义渗入英国房地产市场
今天早上,我们得到了一些(恕我直言,非典型的)关于英国经济的好消息。第二季度的GDP增长远超预期,0.3%的增长率超过了英国央行和彭博调查的经济学家普遍预期的0.1%。
与所有GDP数据一样,您可以对此持保留态度,并指出数据中的一些令人担忧的迹象。在这种情况下,政府支出是关键驱动力,而家庭消费和企业支出则表现疲软。
老实说,我不太喜欢对GDP进行过多猜测,因为a) 无论如何,按照市场标准,这已经是过去的历史了,b) 未来几个月还会经常进行修订。但这提醒我们,英国经济至少仍在增长。
话虽如此,今天早上还有另一项更及时的数据,但结果却不太乐观。皇家特许测量师学会(RICS)最新的一项针对房地产专业人士的调查显示,上个月英国测量师和房地产经纪人的情绪有所恶化。虽然变化并不剧烈,但考虑到近期交易数据看似健康,这一结果仍有些出人意料。
让我们调出那张常见的图表。
这张图显示了皇家特许测量师学会(RICS)受访者对未来三个月房价走势的预期(白线)。它本质上是衡量乐观或悲观情绪的极端程度指标。
灰色柱状图则反映了实际年度房价增长率(以全英房屋抵押贷款协会房价指数衡量)。如您所见,两者相当吻合——测量师和房产中介的直觉通常是价格走向的良好风向标。
我总会浏览RICS报告底部按地区分类的个体中介评论。本月精选语录包括:“这显然仍是买方市场”(约克郡-亨伯地区);“大量房东退出该行业导致市场房产严重过剩,尤其是公寓”(东盎格利亚);“市场目前靠生命维持系统支撑"以及尤为触目的"过去12个月房价至少下跌10%"(东南地区)。
西南地区一位中介的另则评论:“市场整体信心低迷。绝大多数成交都经过一、二或三次降价。“当然也有更乐观的中介,但即便在这些评论中,“现实"一词(针对挂牌价格)也频繁出现。
更务实的定价是健康的。毕竟,买卖双方能达成一致才能推动交易。况且市场情绪远未到崩溃的程度。
总体而言,我预计在可预见的未来,英国房价将保持平稳(平均而言,按名义价值计算)。抵押贷款利率和贷款条件已逐步改善,这将有所帮助,但鉴于今年英国央行再次降息的可能性越来越小,很难看到它们还能进一步下降。
值得关注的一点——房产收回数量正在上升
尽管如此,今早还有另一组值得关注的数据。根据银行业贸易机构英国金融的最新数据,房产收回数量正在上升。
今年第二季度,自住房产收回数量环比增长10%,同比大幅增长47%。而在出租房产方面,收回数量环比下降2%,但同比增长11%。
需要明确的是,这些绝对数字较低:1,340套自住房产和790套出租房产。按照历史标准来看,这些数字仍然较低。自住房产(而非房东房产)的收回数量现在大致回到了2015年中期至2020年初新冠疫情爆发前的季度水平。
相比之下,金融危机刚结束时,2009年初的房产收回数量超过13,000套。而就在2014年中期,季度收回数量还在5,000套左右。因此,我们目前看到的并不是一波被迫出售的浪潮,至少目前还不是。
然而,收回房产的情况正呈上升趋势,这是我们一段时间以来未曾见过的。好消息是,拖欠房贷超过2.5%未偿还余额的房主数量正在逐渐减少,因此人们可以期待这意味着我们不会面临大量即将发生的房产收回。但毫无疑问,这个数字将是我开始更加密切关注的一个指标。
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缴税看大轮盘。摄影师:Jaimi Joy/彭博社### 午间市场
纵观整体市场——富时100指数持平于约9,170点;富时250指数持平于21,830点。10年期英国国债收益率报4.58%,日内微跌,德国(2.67%)与法国(3.32%)同期国债收益率亦小幅下行。
黄金价格持平于每盎司3,355美元,原油(布伦特)上涨0.5%至每桶66.00美元。比特币下跌1.6%至120,990美元/枚,以太坊持平于4,720美元。英镑兑美元汇率持平于1.357美元,兑欧元上涨0.1%至1.161欧元。
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今日语录
“欧洲人必须加入我们的制裁行列。他们必须行动。现在是表态的时候了。我们对购买俄罗斯石油的印度实施了次级关税。如果事态恶化,不排除会升级制裁或追加关税。”
斯科特·贝森特
美国财政部长
贝森特接受彭博电视采访时呼吁欧洲国家与美国合作,对持续购买俄罗斯能源的国家实施次级关税。### 量化分析…(缺失的)创造性破坏
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临别提醒
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周五需关注的要闻包括:
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企业新闻较为平淡。经济数据方面将公布日本第二季度GDP及美国消费者信心指数与零售销售数据。
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