美国人正以创纪录速度被挤出购房市场——彭博社

摄影师：Tonje Thilesen为《彭博商业周刊》拍摄

在辉煌的六年里，保罗·伍兹和诺拉·斯托特曾拥有洛杉矶郊区阿尔塔迪纳的一栋住宅。他们在后院种植柠檬和橙树，面朝紫色的圣盖博山脉，围绕泳池举办欢乐派对。在多年租房后，这对夫妇实现了拥有住房的梦想，并认为正朝着长期财务安全的目标稳步前进。

你大概能猜到结局：一切化为灰烬。这栋房子在洛杉矶一月的灾难性野火中被烧毁后，伍兹和斯托特以54万美元的价格卖掉了焦土空地，比他们2018年购房时低了20%，仅相当于火灾前房产峰值价值的一半。他们放弃了重建——在这个永远无法恢复原貌的地方，重建成本过高且耗时太久。于是他们重新开始租房，目前暂居距阿尔塔迪纳40英里外的橙县一居室公寓。

伍兹和斯托特站在被伊顿大火摧毁的家园遗址上。摄影师：Philip Cheung为《彭博商业周刊》拍摄但如今，即便没有遭遇火灾——甚至不必住在炙手可热的沿海城市——购房的经济账也早已失衡。全美范围内，购房成本因2008年金融危机后新建住宅短缺、房主不愿放弃低利率抵押贷款的锁定效应，以及推高买卖和建造成本的政府政策而持续攀升。若再叠加气候变化引发的灾害及其他持有成本，越来越多居民发现，这个曾被视为经济稳定和财富积累的可靠赌注，正让他们沦为输家。随着房屋销量跌至近历史低点，美国梦的基石之一正在崩塌——而修复方案仍遥遥无期。

购房成本飙升并不令人意外，因为抵押贷款利率徘徊在近二十年高位，而房产价格屡破纪录。真正令人震惊的是房价以多快的速度膨胀到难以企及的水平。根据哈佛大学住房联合中心数据，2024年在美国购买一套中等价位住房所需的月供对应年收入为126,670美元——较2021年的79,330美元暴涨60%。而2023年美国家庭收入中位数仅为80,610美元（最新可得数据），较三年前仅增长1.3%。“考虑到这种差距，根本没必要急着买房，“城市研究所住房金融政策中心创始人劳里·古德曼表示。

过去几十年来，购房的部分逻辑在于首付之后，月供通常比租金更划算。纽约和旧金山等超高房价城市曾是例外。但如今情况逆转：根据Realtor.com数据，截至6月，租房的平均成本比购买首套房低908美元/月，在全美50个大都会区中有49个地区的购房成本更高。匹兹堡是最后一个购房比租房便宜的主要城市。2021年抵押贷款利率处于历史低位时，在亚特兰大、克利夫兰、费城和佛罗里达州坦帕等21个市场，购房成本仍与租房持平或更低。

可负担的美国住房正在消失

美国44个最大都会区购房与租房的典型月成本对比（基于可用数据）

数据来源：Realtor.com

注：购房典型月成本根据都会区单间至两居室房源中位挂牌价计算，按9%首付和30年固定利率估算月供，包含HOA费用、税费及都会区平均水平的房屋保险。租金数据来自realtor.com

住房拥有成本全面攀升，气候变化的影响尤为显著。房地产数据服务商Cotality显示，由于洪水、野火等灾害频发，2010年以来全美平均保险费用暴涨74%。1980至2024年间，土地资源丰富且开发限制较少的德州——全美最火爆的住房市场之一——以年均超10亿美元灾害损失居全国之首。该州2024年发生20起此类灾害，而2014年仅5起。这还不包括7月突发洪水导致数万建筑区域内至少135人遇难的事件。

房价飙升带动评估值上涨：Cotality数据显示，2019至2024年间佛罗里达州房产税增长近50%。同期达拉斯房产税激增33%，拉斯维加斯所在的克拉克县涨幅达32%。

摄影师：Tonje Thilesen为《彭博商业周刊》拍摄建造或购买新房比购置现房成本更高，而特朗普总统的关税政策使得建材价格愈发昂贵。另一重成本压力在于——随着美国移民与海关执法局的突袭行动令移民社区陷入恐慌，占抹灰工、石膏板安装工、屋顶工和油漆工群体大多数的移民工人正被迫隐匿行踪。

住房所有权历来是美国社会"成功"的核心象征。开国元勋们曾将其视为获得投票权的前提条件。二战后，税收优惠与房产增值使住宅成为一种可传承给后代的被动储蓄账户。

但某种程度上，正如小布什总统当年倡导"所有权社会"愿景时所言，正是这种"全民置业"的梦想导致了自身的消亡。21世纪初，随着贷款机构推出所谓"忍者贷款”（无需收入、工作或资产证明即可获得的抵押贷款），美国住房自有率创下历史新高。到2008年，数百万家庭陷入无力偿还或再融资的困境，引发大萧条以来最严重的止赎潮。

此后开发商始终克制建房。2023年美国家庭组建速度超过新房建设，住房缺口扩大至约470万套。这种短缺使得即便需求疲软时房价仍居高不下。低供给推高了现有业主的房屋净值，却也将更多人挡在门外。

美国梦日益遥不可及意味着什么？首先，家庭踏上财富阶梯的机会越来越少。根据美联储2025年消费者财务调查数据，美国房主的中位净资产是租房者的43倍。尽管在全美大部分地区租房可能比买房便宜，但租金依然高得离谱——高到让潜在购房者无法攒下首付，从而错失积累资产的机会。

其他因素也在加剧储蓄难度。“学生贷款减免政策取消叠加生活成本上涨——多重原因导致储蓄减少，“Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳指出。

年轻世代，特别是租房家庭长大的群体，面临最高的置业门槛。2024年首次购房者中位年龄已从1991年的28岁攀升至38岁。全美房地产经纪人协会数据显示，去年首次购房者占比更从2023年的32%暴跌至24%，创下1981年有记录以来新低。约四分之一的首次购房者依赖亲友资助首付；而那些父母没有房产的人，往往更难获得这类赠款或贷款。

这种态势其实由来已久。住房自有率中持续存在的种族差异，正体现着无名下房产的代际影响。在阿尔塔迪纳——这个拥有百年历史的黑人业主聚居区，近期山火吞噬了房产继承者们数十年的资产积累，甚至让部分居民无家可归。少数族裔在房产市场仍面临多维度歧视。但如今，任何缺乏巨额财富渠道的人，都面临着悬殊的置业劣势。

摄影：Tonje Thilesen，为《彭博商业周刊》拍摄政府行动能带来改变吗？新出台的特朗普减税和支出法案中有几项措施旨在帮助首次购房者，比如扩大儿童税收抵免和帮助人们为首付或其他大额投资储蓄的“特朗普账户”。但该法案的大部分好处将流向高收入家庭和投资者，分析人士表示。

由于缺乏新的联邦购房促进计划，让人们拥有住房更多成为了地方性问题。犹他州最近拨款3亿美元用于向中等收入购房者提供低息贷款以建造住房。罗德岛州提供差额融资以鼓励开发经济适用的自住住房。明尼阿波利斯市与非营利开发商合作运营租购计划。在加利福尼亚州，州长加文·纽瑟姆于7月签署了一项法律，通过限制根据《加州环境质量法案》提出的挑战来加速住房建设，该法案长期以来一直是开发反对者的拖延工具。但该州其他增加住房密度的立法努力尚未取得成果：由于建筑和借贷成本高昂，2023年和2024年的住房许可数量有所下降。

在这个充满不确定性的时代，或许拥有住房已不再像人们吹嘘的那样美好。对一些人来说，没有抵押贷款的束缚可能更好，因为抵押贷款会限制流动性。不把钱花在房子上，人们可以做他们更关心的事情；根据物业管理软件提供商Entrata的一项调查，83%的Z世代租房者表示，他们更愿意投资于旅行和职业发展等体验，而不是为购房储蓄。资产中住房占比过高的购房者也最容易受到房地产市场波动的影响。

事实上，一些专家建议房主套现资产净值以降低风险。Redfin经济学家达里尔·费尔韦瑟表示，如今即便是持有小额低息房贷的老年业主也该考虑置换为租房，“我认为他们高估了持有房产的价值”，她指出，“房产成本高昂”。美国成为一个租房者社会未必全是坏事。