纽约3.4亿美元办公室改造：会议室变身卧室 - 彭博社

从纽约天主教总教区原总部会议室窗口望出的景色。

摄影师：Bryan Anselm，为《彭博商业周刊》拍摄在曼哈顿一栋办公楼的20层，纽约总教区长期总部遗留的物品散乱堆放。一件白色祭服皱巴巴地堆在角落办公室的储物架上。两幅教皇本笃十六世的裱框照片被遗留在空荡荡的墙面上。会议室里仍摆放着一张环绕着酒红色扶手椅的巨大木桌。

再过几个月，教会在这第一大道1011号长达52年的最后痕迹将被彻底抹去。当总教区西迁至圣帕特里克大教堂附近的新址时，原址铺设的地毯、空调通风口都将被拆除，整个楼层将还原为混凝土毛坯。开发商Vanbarton集团将在此打造15套公寓，月租金从单间公寓的4000美元到三居室的2万美元不等。

开发计划远不止于20层。这处曾容纳圣约翰福音教堂和大教堂高中的中城地产将整体重建，最终提供420套豪华出租公寓，其中105套为经济适用房。大型配套中心将设有健身房和共享办公空间；水疗区将配备冷水浸浴池、盐疗室和维生素C淋浴。Vanbarton还将在底层规划8000平方英尺的零售空间。

大主教故居空置办公室内遗留的书籍和其他办公用品。摄影师：Bryan Anselm for Bloomberg Businessweek“我们正在曼哈顿人口最密集的住宅区之一中心建造这个项目，”Richard Coles，Vanbarton联合创始人在参观大楼时表示，“这是一个经过验证的真正住宅市场，却长期缺乏新租赁房源。”

当政界人士和开发商寻求解决方案以缓解激增的办公空置率并增加急需的住房供应时，第一大道上的改造只是众多案例之一。纽约市已成为此类项目的典范，通过适应性再利用增加的住房单元数量超过美国任何其他城市。

曾经的会议室和（下图）现已空置的办公室。摄影师：Bryan Anselm for Bloomberg Businessweek摄影师：Bryan Anselm for Bloomberg Businessweek摄影师：Bryan Anselm，为《彭博商业周刊》拍摄根据管理该地区商业改善区的非营利组织纽约市中心联盟的数据，过去三十年间，下曼哈顿约一半的住宅来自建筑改造。在税收优惠和监管放宽的推动下，空置办公楼在1990年代的第一波浪潮中转变为公寓。9·11恐怖袭击和全球金融危机后，市中心的转型加速。自1995年以来，超过2600万平方英尺的办公空间被改造成住宅，新增超过18,500套住房，几乎是同期新建住宅数量的两倍。

当另一场危机——新冠疫情——再次让纽约大片办公区域空置时，中城近20%的办公楼可供出租。然而，由于存在数十年的分区限制，某些社区的改造资格受限，开发商很少尝试改造这些建筑。例如在中城，只有1961年12月之前建造的楼宇才能不受严格限制地进行改造。

纽约市和纽约州一直在努力改变这一现状。市长埃里克·亚当斯提出的放宽建筑年限限制的提案于去年底通过。市政府还宣布了一项计划，将更新中城南端的分区法规，并推出加速改造的项目。2024年，州政府推出了一项税收激励政策，要求至少25%的公寓为可负担且租金稳定的住房。

将闲置办公空间改造不太可能解决这座城市的住房危机，但纽约大学瓦格纳公共事务学院城市政策与规划教授英格丽德·古尔德·埃伦表示，这是朝着正确方向迈出的一步。“改造显然不是解决纽约市住房 affordability 问题的万能药，“她说，“但住房存量的增加是受欢迎的，尤其是在建设如此困难且昂贵，而住房需求又如此之高的情况下。”

为新建公寓腾出空间的拆除工作已经开始。摄影师：布莱恩·安塞尔姆为《彭博商业周刊》拍摄美国其他地区的改造项目也在增加。根据房地产经纪公司世邦魏理仕集团的数据，到今年年底，包括华盛顿特区和克利夫兰在内的美国城市，将有超过1200万平方英尺的办公空间被改作其他用途，其中克利夫兰是办公空间正在进行或计划改造比例最高的美国城市。

然而，并非所有建筑都能改造。与长期租户签订租约的摩天大楼相比，空置空间改造要容易得多。Vanbarton 公司接手的第一大道1011号是一处空置房产，因为该建筑的所有者和唯一租户是大主教管区。该建筑的楼层面积较小，易于分割，而且与其他附近拥有巨大、阴暗楼层的摩天大楼相比，采光和通风更好。其铝制外立面允许开发商拆除现有窗户，安装更新、更节能的窗户。

据一位不愿透露姓名的知情人士透露，收购并改造这栋建筑的成本约为3.4亿美元。拒绝评论项目具体成本的Vanbarton集团估算，若在该区域新建一栋建筑，成本将高出50%。得益于税收优惠，该物业的房产税仅占实际总收入的3%左右，而无优惠时这一比例约为25%。

前教区总部大楼外景。摄影：Bryan Anselm，为《彭博商业周刊》拍摄项目速度同样关键。新建工程通常需耗时五到六年，而改造现有建筑则省去了拆除场地、打地基和新建结构的繁琐流程。“你能以新建项目一半的时间更快地将住宅推向市场，这种速度就是一切，"Joey Chilelli表示，他是Vanbarton集团的负责人。

教区总部并非Vanbarton唯一的改造项目。该开发商近期还将金融区的一栋办公楼改造成了配备保龄球馆和高压氧舱等设施的豪华公寓。月租金从4000至12000美元不等，自2023年底上市以来入住率已超96%。

最近搬进一间单间公寓的23岁女孩阿纳斯塔西娅·赫雷霍楚克对结果感到满意。她喜欢这个社区，并提到大楼的现代设计和乐于助人的员工是一个额外的好处。“这里很棒，设施很好，“赫雷霍楚克说，并补充说她甚至不知道这里曾经是一个办公室。